Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Проект перепланировки квартиры — что нужно знать владельцу?

Вы всерьез задумались над тем, чтобы провести кардинальные изменения в планировке своего жилища? Спешим Вас «обрадовать».

Подобные действия по функционирующему законодательству РФ запрещено проводить без согласования с местными органами самоуправления, а также без занесения изменений в кадастровый паспорт квартиры.

Все это требует подробнейшего проекта перепланировки квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда? Ответы на данные вопросы вы получите, ознакомившись с предоставленной статьей.

Вы всерьез задумались над тем, чтобы провести кардинальные изменения в планировке своего жилища.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

  • имеет юридическую силу;
  • разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
  • учитывает требования строительных норм и правил;
  • содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей.

Изменения, которые запрещены

Ни одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего:

• любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей;

• перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным;

• демонтаж или существенное ослабление несущих стен;

• значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;

• любое воздействие на вентиляционную систему дома;

• перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев);

• перенос радиаторов на балкон или веранду;

• объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев);

• расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей.

Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры.

В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены.

Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье.

значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Читайте также:  Призыв запасников на военные сборы 2020, общие положения

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации.

В каких случаях вам могут отказать в согласовании?

Угроза прочности несущих конструкций или их разрушения.

Перевод помещения в нежилое состояние.

Значительное изменение эксплуатационных свойств дома, усложнение получения доступа к коммуникациям.

Изменение сечения вентиляционных каналов (уменьшение) или их демонтаж.

Изменение (увеличение) общей нагрузки на любые несущие конструкции.

Перенос радиаторов на балкон, лоджию или внесение изменений в общедомовую отопительную систему.

Подключение теплого пола к отопительному контуру дома или системе водоснабжения.

Объединение жилого помещения с газифицированным или обустройство между ними проема без надежной двери.

Работы, приводящие к изменениям внешнего вида многоквартирного жилого дома.

Действия, приводящие к нарушению пожарных, эксплуатационных, строительных или санитарно-гигиенических норм.

Важная информация! Органы местного самоуправления принимают решение по проекту перепланировки квартиры в срок до 45 рабочих дней. Повлиять на эти сроки вы не можете. Не стоит пытаться узаконить изменения задним числом. В этом случае вы можете потратить время на судебные заседания, чтобы доказать, что ваши действия законны.

Любое решение сообщается в срок до трех рабочих дней с момента принятия. Отказы можно оспорить в судебном порядке. Если они связаны с нехваткой каких-либо документов, всегда можно обратиться повторно.

Правильный порядок действий при подготовке проекта определяет ваш успех.

Для начала вам понадобится определить, к какому типу относится дом. Затем отправляйтесь к авторам проекта самого здания или организации, являющейся их правоприемником. Следующий этап – справка о характере запланированных изменений и заключение из санстанции. Придется получить письменное согласие в свободной форме от всех владельцев квартиры. Если квартира заложена, необходимо будет обратиться к заемщику.

Для неприватизированного жилья работы согласуются с администрацией населенного пункта. Старые здания и объекты в списке охраняемых архитектурных памятников находятся под контролем охранных органов. Они должны получить от вас копии документов, проверить, что вы ничего не нарушаете.

Затем владельцам жилья выдается паспорт квартир, и объект вводится в эксплуатацию.

Ликбез: Какие чертежи нужны для перепланировки

Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70 100 000 руб.

Когда следует начинать согласование перепланировки?

Под перепланировкой помещения, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, понимаются следующие виды изменения его конфигурации, предполагающие отражение в техническом паспорте:

  • монтаж/демонтаж межкомнатных перегородок, не являющихся несущими;
  • расширение санузла за счет объединения с ванной или присоединения части коридора;
  • разделение совмещенного санузла;
  • перенос кухни в коридор, подсобное помещение или объединение ее с гостиной;
  • монтаж/демонтаж встроенных шкафов;
  • перенос или устройство дверного проема в несущей стене;
  • полный или частичный демонтаж простенков;
  • остекление балконов/лоджий и присоединение их к комнате или кухне;
  • присоединение веранды к отапливаемой части квартиры путем организации пристройки;
  • демонтаж подоконного блока и замена классического окна на французское;
  • перенос радиатора;
  • устройство перекрытия между первым и вторым уровнями квартиры.

Устройство проемов считается перепланировкой

Согласование перепланировки необходимо в любом из перечисленных случаев, иначе собственник помещения будет нести ответственность в виде административного штрафа. Нередко Государственная жилищная инспекция выдвигает требование по возвращению квартиры или офиса в первоначальный вид.

монтаж демонтаж встроенных шкафов;.

Проект перепланировки квартиры: что, где, когда?

Примерно с таким лицом многие до сих пор узнают, что перепланировку нужно было согласовывать

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.

Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.

Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок

Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих стен — проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких перегородок не может быть и речи. Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуются поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление. Согласование несущей стены с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.

Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.

Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел

Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.

— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин. — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.

Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ, даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями. Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь, помимо обычных расходов на согласование перепланировки, вам предстоит выплатить штраф. В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.

Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои

Фото: Сергей Сюрин / 29.RU

Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией

Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.

Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.

Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий

Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Чем это может обернуться?

Суд вправе заставить вас всё переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.

— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается всё очень просто, — объясняет адвокат Андрей Конышев. — Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.

Читайте также:  Юридические социальные услуги

Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.

— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева. — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.

Отказ по объекту также будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.

Любая перепланировка начинается с согласования

Фото: Евгений Емельдинов / 74.RU

По наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках». За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце были популярны арки вместо дверей. Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.

— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса «Альфа-Банка» в Екатеринбурге Татьяна Парсиева. — Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором. Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз, зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ. Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.

Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике, 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда она упустила момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Как согласовать перепланировку?

Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Алгоритм перепланировки здорового человека

Фото: Полина Авдошина / Сеть городских порталов

Если десять лет назад вы согласовали объединение комнаты с лоджией (или другую перепланировку), а теперь переживаете, что когда-нибудь по новым нормам вас заставят все переделывать, даже не думайте об этом. Закон обратной силы не имеет. И это еще один довод в пользу максимально оперативной узаконенной перепланировки: через пять лет правила могут поменяться, а у вас все необходимые разрешения на руках.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания.

Зачем нужен проект?

Перепланировка – это изменения, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт квартиры. Оформить перепланировку можно самостоятельно.

Во внутреннем пространстве может расшириться размер полезной площади за счет утепления лоджии.

Измениться количество и размер комнат, следовательно, это уже будет другой объект, по сравнению с тем, на который у вас имеется свидетельство. Такие изменения необходимо согласовывать с государственными органами, и получить новый документ о собственности, таким образом узаконив перепланировку.

Если у планируется перепланировка хрущевки, проект не составлен или не согласован, тогда она будет считаться незаконной.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой очень трудно, также после этого нельзя переоформить на другого собственника по наследству или дарственной. Приватизированный объект с незаконной перепланировкой также нельзя будет расприватизировать.

Эскиз можно выполнять на копии поэтажного плана квартиры.

Разработка плана по факту проведения перепланировки

Данный документ представляет собой графическое изображение того, что по факту выполнения ремонта должно выйти. Кроме того, данный план подкрепляется новой экспликацией.

Такой документ утверждает технический работник БТИ по факту оформления разрешительного документа на проведение переустройства.

После чего, в соответствии с планом, разрабатывается новая редакция техпаспорта объекта, свидетельства о собственности.

Такой документ утверждает технический работник БТИ по факту оформления разрешительного документа на проведение переустройства.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.

Когда и где согласовывать перепланировку?

Перепланировку и переустройство необходимо согласовать до начала проведения ремонтных работ. Сделать это вы можете в комитетах при архитектурных отделах районных администраций, а также в многофункциональных центрах государственных услуг (МФЦ) или онлайн (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. Если все удалось согласовать, можно проводить ремонтные работы.

заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.

Проектная документация на перепланировку в квартире (проект перепланировки на квартиру)

По вопросам оказания услуги звоните по телефонам: +7 (495) 210-03-22 , +7 (495) 211-01-19 , или закажите ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Для узаконивания любой перепланировки в квартире, обязательно необходим проект перепланировки жилого помещения, подготовленный и составленный проектной организацией, имеющей действующее членство в СРО проектировщиков. Проект является основанием для выдачи акта о произведенной перепланировке жилищной инспекцией (в Москве это Мосжилинспекция).

В проекте перепланировки квартиры отражаются все изменения относительно старой планировки с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций. Во многих случаях проект перепланировки разрабатывается вместе с техническим заключением о возможности перепланировки, особенно, если планируется затрагивать несущие
конструкции. На территории РФ общие правила оформления проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Кроме того, требования к составу проектной документации для перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508​, контроль за исполнением которого закреплен за Мосжилинспекцией. Все проекты перепланировок квартир в жилых домах г. Москвы в обязательном порядке проходят согласование (узаконивание) в Мосжилинспекции, в населенных пунктах Московской области согласование проходит в районных и городских администрациях.
Если перепланировка квартиры затрагивает несущие конструкции дома — в
обязательном порядке потребуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Читайте также:  Налоговый вычет при долевой собственности

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры до 100 кв.м. в проектном бюро «ГРАД» составляет 10-15 тыс.рублей. Проект перепланировки квартиры от 120 до 200 кв.м. в среднем составляет
порядка 16-20 тыс.руб. Это цена исключительно составления самого проекта перепланировки.

Состав проекта перепланировки квартиры (в уменьшенном виде):

1. Титульный лист:

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проектной документации.

2. Лист общих данных:

Включает в себя:

  • Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Б ГОСТ 21.101-97.
  • Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Б ГОСТ 21.101-97. Прилагаемые документы — это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования, и так далее, в зависимости от вида перепланировки.
  • Ссылочные документы — это список ГОСТов, СНиПов, СаНПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.
  • В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.

3. Пояснительная записка:

В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проектной документации, архитетурно-строительные решения, условия производства работ, противопожарные мероприятия, и в зависимости от характера перепланировки, иные сведения.

4. План квартиры до перепланировки

План квартиры до перепланировки отчерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать. При разработке простых проектов, зачастую планировка не отчерчивается «с нуля», а просто в проект подкладывается сам план БТИ. План «до» всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номера, назначения и площади.
В большинстве случаев архитектурно-строительные чертежи выполняются по форме 2 ГОСТ 21.501-93, хотя возможно и отклонения от нее.

4а. Демонтажно-монтажный план квартиры

Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом ДО перепланировки) и планом «после» нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты, и
так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение.

5. План квартиры после перепланировки

На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за
исключением встроенной), стиральные и посудомоечные машины, отдельные
электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не
указываются.
На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Так же присутствует надпись о том, что окончательные площади и размеры помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные впоследствии прописываются
в техническую документацию БТИ и Росреестра.

План квартиры после перепланировки стоит делать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищных инспекций. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше возможностей для придирок чиновников, но с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.

6. Экспликация полов и план полов

В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов по форме 4 ГОСТ 21.501-93, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции.
В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть выполнена гидроизоляция. Следует помнить, что работы по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ.

​В некоторых случаях план и экспликация полов могут выступать самостоятельным проектом, если, к примеру, перепланировка вашей квартиры ограничивается изменением конструкции полов (например, вы хотите залить новую стяжку пола и демонтировать старую).
7. Схема гидроизоляции

При переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении «мокрого помещения» на площадь коридора, данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ на устройство гидроизоляции.

8. Водоснабжение и канализация

При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванн и санузлов, переносе кухонь, проект перепланировки дополняется разделом «Водоснабжение и канализация» (сокращенно ВК).
Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться отдельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.

9. Аксонометрическая схема

Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного
оборудования.
10. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению

При затрагивании в квартире несущих конструкций (например устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки
включают специальный раздел по усилению.

Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление должны оформляться актами скрытых работ.

Проект перепланировки с усилением несущих конструкций обязательно должен сопровождаться техническим заключением о возможности перепланировки. Данное ТЗ должен выполнять автор проекта дома. При отсутствии автора проекта дома, его следует заказывать в ГУП МосжилНИИпроект.

11. Допуск от саморегулируемой организации

Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом Саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации.

12.Проект отопления и вентиляции
Если планируется сложные вентиляционные решения то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.

13. Проект электроснабжения помещения
Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую
управляющие компании при проведении ремонта в новостройках его требуют.

14. Фотомонтажи.
Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость согласования с Архитектурно-планировочным управлением. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.
Следует отметить что в Москве с 1 декабря 2011 года, такие виды работ по
изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка
кондиционеров не требуют согласования.

15. Теплотехнический расчет.
При проведении работ затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.) требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает что, теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении.

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры до 100 кв.м. в проектном бюро «Град» составляет 12-15 тыс.рублей. Проект перепланировки квартиры от 120 до 200 кв.м. в среднем составляет порядка 16-20 тыс.руб. Это цена исключительно изготовления самого проекта перепланировки.

УСЛУГАСРОКСТОИМОСТЬ
Проект перепланировки квартиры, апартаментов (до 100 кв.м.)5 раб. дней 10 тыс. руб.
Проект перепланировки квартиры, апартаментов (свыше 100 кв.м.)5 раб. днейот 12 тыс. руб.

По вопросам оказания услуги звоните по телефонам: +7 (495) 210-03-22 , +7 (495) 211-01-19 , или закажите ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость согласования с Архитектурно-планировочным управлением.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Собственникам столичного жилья, желающим внести какие-либо корректировки в изначальный план жилого помещения необходимо помнить о том, что любые ремонтно-строительные мероприятия по перепланировке квартиры в 2020 году допускаются только после согласования проекта в соответствующих административных органах. При этом соблюдение правил и норм при осуществлении переустройства позволит не только избежать аварийных ситуаций, но и убережет владельца недвижимости от проблем с законом и излишних финансовых затрат.

Как сделать законную перепланировку в квартире и не получить штраф в 2020 году.

Добавить комментарий