Участки без подряда в 2020 году: что это значит

Что такое участки с подрядом

Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:

  1. предприятие-застройщик выкупало у муниципальных органов определенные территории, на которых планировалось возведение домов по единому проекту или с соблюдением общих правил;
  2. граждане могли приобрести землю на указанных территориях только при одновременном заключении договора подряда с застройщиком, что существенно повышало общую стоимость земли и будущей недвижимости;
  3. поскольку земля фактически находилась в собственности застройщика, без заключения договора подряда на возведение дома получить участок было невозможно.

Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.

В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:

  • существенно увеличенная стоимость земли и недвижимости, поскольку застройщик фактически диктовал ценовые условия сделки и контролировал ход выполнения всех строительных работ;
  • граждане не могут самостоятельно заключать договор на возведение дома или использовать иной архитекторский проект, отличающийся от условий застройщика;
  • гражданам приходится соблюдать сроки возведения недвижимого объекта, которые зафиксированы в договоре подряда (если одновременно застраивается вся территория, сроки завершения работ могут значительно затягиваться);
  • при оформлении участка в собственность граждане вынуждены оплачивать застройщику и стоимость будущей недвижимости, а при банкротстве строительной организации несли риск потери вложенных денежных средств.

Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.

Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра.

Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке.

Концепция застройщика им вовсе не указ. Так что же – каждый строит дом в стиле «кто во что горазд» или застройщик может вводить какие-то ограничения? В этой проблеме разбирался портал Metrinfo.Ru.

В 2009 г. участки без подряда в коттеджных поселках были самым продаваемым товаром на загородном рынке Подмосковья. Напомним, что приобретение участка без подряда и самостоятельное строительство дома обходится покупателю дешевле. Разница в стоимости при самостоятельном строительстве собственного дома и покупкой уже готового может составлять до 3 раз, – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Но довольно часто покупатели приобретают землю по принципу «чтоб была», не задумываясь о том, что они там будут строить и когда.

Два договора. Первый – главный, второй – тоже
Артур Хахоков, директор по продажам Компании «Красивая Земля», разъяснил нам, что отношения покупателя и застройщика оформляются двумя договорами: первый договор – купли-продажи земельного участка. Это стандартная форма, утвержденная местным регистрирующим органом. Он и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Второй договор может иметь разные названия. Смысл этого документа регламентирует отношения покупателя и застройщика в вопросах строительства инженерных коммуникаций, дорог, благоустройства поселка. Здесь должны быть четко оговорены сроки строительства; санкции за нарушение сроков застройщиком; максимально подробное описание объектов, которые застройщик обязуется возвести в будущем, – отмечает Артур Хахоков.

Без руля и ветрил?
По словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», покупатель с момента приобретения права собственности на участок обладает всеми правами пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом без каких-либо ограничений. И в данном случае нет разницы, приобретен ли участок с подрядом или без него. На элитном рынке вне зависимости от того, какая у поселка концепция, собственник участка, купивший его без подряда будет реализовывать свой творческий потенциал без оглядки на архитектурные правила поселка, тем более сейчас, – подтверждает Евгений Иванов, управляющий партнер компания «ЗАГОРОДЪ».

С тем, что застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей, согласен и Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил.

Однако, обращает наше внимание, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент») все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества. Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут.

Когда земля вообще не ваша
Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «ГРОСС-ИНВЕСТ» (комплекс поселков «Долина Имений»), отметил, что в условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках. В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор.

Если участок приобретается по предварительному договору купли-продажи, то до момента регистрации права собственности на имя покупателя эти права будут принадлежать действующему собственнику участка, т.е. застройщику, – говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Соответственно, человек купивший участок по предварительному договору купли-продажи не имеет права им распоряжаться (в частности, возводить капитальные постройки, без ведома застройщика.)

Что застройщик хочет запретить…
По словам Юрия Сорокина, директора по развитию ГК «Партнеры Земли», отсутствие регламента со стороны девелопера поселка освобождает покупателя от ограничений по застройке участка в будущем: он может построить любой дом на свой вкус. Но чаще подразумевается, что покупатели будут следовать условиям, заложенным в генплан территории и в концепцию самого поселка.

Как отмечает Артур Хахоков («Красивая Земля»), девелопер может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, а также на сроки их возведения. Например, в поселках «Александровская Слобода», «Папушево», «Опушкино», «Крючково-2», «Павлово-2», «Приозерье», «Ривер Клаб» одним из условий приобретения земельного участка без строительного подряда является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля.

Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи», рассказал, что по условиям контракта, покупатель участка без подряда в поселке «Гагаринлэнд» должен возвести коробку дома в течение трех лет в рамках заданного архитектурного стиля (требования ограничивают высоту постройки и тип фасадов). В случае несоблюдения договора, предусмотрена возможность обратного выкупа девелопером участка.

Дмитрий Герасимов («Окская слобода») среди наиболее часто встречающихся ограничений со стороны девелоперов назвал строительство домов только из определенного материала и ограничение по высоте заборов вокруг участков. Например, в поселках «Романовские дачи» и «Заречье Вилладж» на участках без подряда можно построить дом только из дерева (бревна или бруса). А в «Волшебной стране» и «Окской слободе» запрещено возводить «глухие» трехметровые заборы. Впрочем, Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ») считает, что единственный способ у застройщиков поселка хоть как-то повлиять на собственника участка, скажем в вопросе выбора ограждения, это поставить «правильное» или «концептуальное» ограждение самостоятельно по всему поселку.

По большому счету, это всего лишь рекомендации. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что юридической силы данные ограничения не имеют, и если владелец участка захочет построить дом в другом стиле, никто не сможет ему препятствовать. Но строить как угодно все-таки не получится. Есть ограничения объективного характера.

Какие препоны обойти не удастся
Наталья Бланкова отмечает, что владелец участка может ориентироваться лишь на Градостроительный кодекс, который накладывает ограничения, например, на высоту построек. В частности, дома площадью более 600 кв.м должны проходить согласования с архитектором района.

Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») напомнил о существовании типовых требований к размещению объектов на участке, которыми никак не получится пренебречь. В противном случае строение будет признано незаконным и его не зарегистрируют в регистрационной палате. В частности, общая площадь застройки, включая дорожки и площадки, должна быть не более 30% площади участка; допускается строительство одного жилого строения и не более двух хозяйственных построек и проч.

Кроме этого есть противопожарные и санитарно-гигиенические требования. Так, расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних земельных участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 м, если дом возведен из кирпича, железобетона и не менее 10 м когда дом построен из дерева или других горючих материалов. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны от жилого строения составлять не меньше 3 м, а от других построек – от 1 м..

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») говорит, что уровень возможных ограничений также зависит от статуса земли. Если это земля под дачное строительство, то с точки зрения законодательства девелопер не может вводить какие-либо ограничения на застройку. Но если статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то ограничения прописываются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципалитетами. Эксперт отметил, что по практике для новых коттеджных поселков ПЗЗ разрабатываются редко.

Меры воздействия и предупреждения
Чтобы иметь возможность хотя бы как-то напрямую влиять на соблюдение регламента застройки, девелопер заключает контракт с требованиями и договор купли-продажи на 99% участка и формально сохраняет за собой 1% доли, – говорит Иван Синицын («Новые дачи»). Зачастую девелоперская компания берет на себя заботы о поддержании поселка после его реализации. По словам эксперта, на основании нарушенного договора владельцам участков может быть отказано в части услуг. Более того, в управлении эксплуатационных служб поселка остаются сети, и в крайнем случае, компания может пригрозить «отключкой» строптивому жильцу. Однако законность такого шага также вызывает большие сомнения.

Читайте также:  Завещание на дом и земельный участок

Предвидя сложности в будущем, девелопер старается распланировать территорию поселка таким образом, чтобы участки без подряда и те, которые продавались с договорами на строительство домов, находились в стороне друг от друга. Как объяснил Дмитрий Герасимов («Окская слобода»), это делается для того, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия для общего архитектурного облика поселка. В частности, в коттеджном поселке «Окская слобода», рассчитанном на 511 домовладений, участки без подряда в основном расположены внутри естественного изгиба леса, что с одной стороны их выгодно отличает от остальной территории поселка, а с другой, – позволяет сохранить основную часть организованной застройки в едином архитектурном стиле.

Такое же решение проблемы видит и Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ»). По его словам, очень удачным примером такого решения служит комплекс «Резиденции Бенилюкс». Более того, для дорогих проектов архитектурное разнообразие поселка это плюс, причем однозначный. Все самые респектабельные поселки Рублево-Успенского шоссе: от «Ландшафта» до «Соснового Бора» построены именно так, – отмечает Евгений Иванов.

Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза висит и над собственниками участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.

Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.

Так стоить ли нарушать?
Однако выбор в пользу участка без подряда во многом обусловлен тем, что покупатель изначально ориентируется на проект поселка, разработанный застройщиком. В таком проекте представлены проекты домов и участков, наглядно показана организация общественной территории, дорог и многое другое. Иван Синицын («Новые дачи») предупреждает, что если девелопер подписывает договор купли-продажи и не ограничивает покупателя в формате и сроках застройки это грозит тем, что из подобных проектов через 3-5 лет могут образоваться поселки, напоминающие традиционные дачные поселки 90-х с ярко-выраженной архитектурной эклектикой. Многие покупатели, приобретая участки в организованных коттеджных поселках, стремились уйти от беспорядочной застройки, но в сложившихся условиях у них есть риск опять туда вернуться

Поселки эконом-класса, где размеры участков начинаются от 8-ми соток, а набор коммуникаций ограничивается электричеством, имеют все шансы превратиться в территорию хаотической застройки безо всяких правил. Остальные поселки подвержены такому риску существенно меньше, особенно те, где заранее застройщик вводит правление ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), – говорит Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ»).

По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода») ограничения со стороны застройщика вполне справедливы, потому как создаются они во имя общих интересов будущих жильцов организованного поселка. Кроме того, все условия сделки обсуждаются заранее, и покупатель, заключая контракт, изначально принимает их.

Эксперт отмечает, что на практике нарушений со стороны владельцев индивидуальных участков немного. «На сегодняшнем рынке предложение в избытке, а потому покупателю проще переориентироваться на другой вариант, нежели заведомо вступать в конфронтацию с застройщиком», – говорит он.

Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ.

А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?

Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов. Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.

В этом случае вы сможете в любое время, любыми силами начать строительство коттеджа по любому проекту, не согласовывая его с администрацией посёлка.

Что такое участок без подряда?

Решив переехать на постоянное место жительства за город, многие задаются вопросом – что лучше приобрести, участок, уже отданный кому-то из компаний на застройку, или участок для самостоятельного строительства.

Последний носит название участка без подряда, первый – с подрядом. И тот, и другой имеют свои преимущества и недостатки.

Участок без подряда – что это такое? Без подряда означает отсутствие прав подрядчика на землю и обязательств по возведению жилых объектов.

Обычно в коттеджных посёлках один застройщик занимается возведением однотипных домов, после строительства или до продавая их покупателям.

Однако иногда часть территории выбрасывается на реализацию сразу в виде земли без имеющихся на ней недвижимых капитальных объектов.

Последний носит название участка без подряда, первый с подрядом.

УЧАСТКИ БЕЗ ПОДРЯДА: БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

На загородном рынке представлено много участков без подряда. Почему выгодно покупать именно этот вид недвижимости, а не готовые или строящиеся дома?

Низкая цена
Из всех предложений земельные участки самые дешевые. Конечно! Они же голые, застройщик ничего вам не обещает, не навязывает дом в определенном стиле из определенных материалов – строй что хочешь. А главное – когда хочешь. Все риски, связанные со строительством, вы берете на себя. Если кирпичный дом треснет, предъявлять претензии вы будете только строительной компании, которую наняли. Продавец земли не виноват, что вы решили устроить подвал там, где грунтовые воды слишком высокие, из-за чего дом регулярно затапливает. Не виноват он и в том, что вы по незнанию расположили здание слишком близко от соседского забора, из-за чего сосед теперь намерен подать на вас в суд. Низкая цена снимает с продавца ответственность за то, что вы потом сотворите на своем участке. Кроме того, люди боятся, что застройщик не выполнит обещаний и не построит коттедж в срок. Покупка земли – простая и быстрая сделка, в которой риск сведен почти к нулю.

Сам себе строитель

Выгодно ли строить дом самому? Разумеется, участок с подрядом или уже строящийся дом подразумевает, что продавец получит прибыть от продажи готового дома. Но не будем забывать о волшебном слове «опт». Когда возводишь сразу несколько домов, расходы снижаются. И на доставку, и на сами материалы, которые закупаются крупными партиями. Но вам продиктовали метраж, а на нем можно неплохо сэкономить, особенно, если вы не собираетесь жить в доме круглый год и у вас маленькая семья.

Еще один довод в пользу самостоятельного строительства – выбор забора. Некоторые девелоперы любят европейские стандарты: полное отсутствие ограждений, живые невысокие изгороди, низкий штакетник, который несет скорее декоративную функцию. У нас другой менталитет, да и условия жизни другие. У одного грозный алабай по саду разгуливает, у другого куры по травке гуляют, третий – интроверт, нежелающий никого видеть. Не нужен им штакетник до колена и живая изгородь тоже не нужна – она требует постоянного ухода. Получается, разным людям лучше собираться вместе – там, где им предоставлена свобода. А схожих людей ждут поселки с единой архитектурной концепцией.

Вспомним и о качестве строительства. В России строят плохо. Все. И девелопер с прорабом и надзором, и самостоятельно нанятые строительные компании, и летучие бригады, которых вы подбираете на дороге. Архитекторы, разрабатывающие проекты для застройщиков, тоже допускают ошибки. Как ни крути, а строительство дома – это школа молодого бойца. Вы должны во все вникнуть сами, часто приезжать с проверками, выучить все строительные термины и пугать ими работников – пусть думают, что вы во всем отлично разбираетесь. Пока дом возводят, вы сидите в интернете и досконально изучаете свойства цемента, древесины, варианты кирпичной кладки.

Выгода самостоятельного строительства и в том, что вы свободны во времени. Есть деньги – сделали фундамент. Подождали год – возвели коробку. Разумеется, есть некоторые правила, которые диктуют ту или иную скорость работ. Например, кладку из пеноблоков нужно отделывать сразу, а не ждать 10 лет, пока материал растрескается. Если стены возведены, надо обязательно закрыть периметр: установить кровлю, окна, двери. Но в целом, долгострой будет нервировать только вас.

Вложение денег
Можно ли считать участки без подряда хорошей инвестицией? Ответить на этот вопрос сложно, потому что некоторые аналитики считают – рынок недвижимости еще не упал на дно. Он только падает. По их расчетам, подъем начнется приблизительно в 2022-2024 году. Экономическая ситуация в стране плохая, цены на нефть невысокие, а ведь в недвижимость стекались именно нефтедоллары. Расходы на военные нужды увеличились. Это означает, что жить мы стали не лучше и не веселее, а дела на рынке загородной недвижимости хуже, чем в городе. Так что инвестиции в землю можно делать, если вы в состоянии позволить себе «долгий» рубль.

На чем можно сыграть при покупке УБП? На постепенной застройке поселка. Когда вокруг участка появятся дома, и жизнь забурлит, цена на землю поднимется. Но не съест ли вашу прибыль инфляция? Если в поселке не проведен магистральный газ, но года через 3 его подведут, стоимость поднимется прилично – так, что окупятся и вложения, и инфляция, еще и прибыль получите.

Монетизация дома

Постройка коттеджа для последующей сдачи его в аренду невыгодна, в этом уверены специалисты. Даже самая прибыльная аренда – кратковременная, сезонная – себя не оправдывает. Дом испортят, а вложения окупятся лет через двести. И неважно, особняк вы построили или избушку на курьих ножках – процент окупаемости по аренде ничтожный.

Читайте также:  Понятие служебного подлога и его признаки

Через 5 лет после окончания стройки дом считается морально устаревшим. Это значит, что в моде другие отделочные материалы, а компании, продающие технику, выпустили новые модели. Через 5 лет уже видны и огрехи, допущенные архитектором и рабочими – протечки, усадочная «паутина» на штукатурке, серые пятна на древесине, отколовшиеся куски бетона. Год от года дом только дешевеет. Порой доходит до того, что владельцы вынуждены продавать свои домовладения по цене одной только земли. Так что возраст снижает ликвидность домовладения.

Коммерческая деятельность

Известны случаи, когда на своей земле хозяин возводил многоэтажный дом и продавал квартиры наивным гражданам. Потом, когда квартиры были раскуплены, приезжал бульдозер и сносил этот дом. Как таковое понятие коммерческой деятельности, рассказывает адвокат Олег Искаков, отсутствует в законодательстве. В Гражданском кодексе РФ есть определение «предпринимательская деятельность». Имеется в виду деятельность на свой страх и риск, которую ведет человек для получения прибыли. Источником прибыли служит его собственное или арендованное имущество, торговля разными товарами и услугами, выполнение различных работ. А виды разрешенного использования земельных участков в РФ утверждены Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. N 540. В этом документе сказано, что большинство земельных участков, которыми владеют дачники и мелкие фермеры предназначено для строительства собственного индивидуального жилья. При этом на участке разрешено возводить невысокие дома (максимум 3 этажа). Также разрешено разбивать огороды, строить теплицы, выращивать плодовые деревья и кусты, строить подсобки, хозяйственные постройки (хоть коровник на одну корову), Следовательно, подсобное хозяйство на таких земельных участках законодательством разрешено.

Из этого делаем вывод: мы не можем построить многоэтажку, склад для коммерческих целей, общежитие и прочие откровенно «недачные» объекты. А слух, которым напугали старушек, продающих у дороги клубнику, пустой. Для своих нужд мы можем выращивать что угодно (кроме запрещенных растений) и в каких угодно количествах. Можем и корову завести, козу, кур, гусей.

Сейчас многие дачники подались в фермеры. Кто-то устроил на участке небольшую сыроварню, кто-то в подвале дома наладил выращивание шампиньонов. Спрос на экологически чистую продукцию высок, потому что телепередачи про магазинные продукты отбили желание что-либо покупать в супермаркетах. А тут еще мода на ЗОЖ подоспела. Если дом монетизировать нельзя, то участок можно.

Фермерство: экономика должна быть экономной
Даже на 6 сотках фермер может заработать. Если ваша цель не барский летний отдых, а заработок, сэкономьте на доме. Он, конечно, должен быть, но ни копейки лишней на него не тратьте – для вас это всего лишь рабочее место, офис с комнатой для отдыха. А участок распланируйте так, чтобы максимально заработать на посадках. Затем продумайте, как вы будете сбывать товар, а после этого принимайтесь за дело. Если хватит трудолюбия, сил и умения, земля принесет вам прибыль. Для подобных целей УБП – подарок.

Денег мало? Купите не очень привлекательный надел. К примеру, влажный, болотистый. Но здесь хорошо бы разобраться, чего вы хотите больше – заняться фермерством или отдыхать за городом. Болотистый участок прекрасен для выращивания дорогой черники, но жить на нем не очень комфортно. Песчаная почва сухая, удобная для жизни, но не плодородная. Словом, важны приоритеты. Если дело пойдет, и санкции не отменят, через несколько лет можно уже расширять хозяйство и покупать второй участок.

Необязательно свою продукцию продавать. Когда цель не денежная прибыль, а здоровое питание, можно найти людей, производящих на своих участках другую продукцию и организовать с ними натуральный обмен. Вы им черную смородину, богатую витамином С, а они вам мясо кроликов. Облепиху отдаете Ивану Ивановичу, а он вам за это дарит несколько головок хорошего сыра. Козье молоко для детей идет в обмен на мед. Создав сеть производителей, вы исключаете из обихода деньги. Это удобно, потому что не надо распыляться. Сосредоточившись на паре культур, взамен вы получаете все необходимые продукты. Получается, что участки без подряда – прекрасный вариант для деловых, хватких людей и для тех, кто хочет просто отдыхать за городом, но пока не готов построить дом.

Ольга Воронова, специально для портала “Дом подберем”

Низкая цена Из всех предложений земельные участки самые дешевые.

Справка:

В целом, участок без подряда – это выбор молодых, активных, готовых самостоятельно принимать решения и нести за них ответственность – окончательный результат строительных работ будет во многом зависеть от владельца участка, а процесс потребует немало времени и сил.

Приобрести участок на этой территории будущий владелец дома может, только заключив с застройщиком договор подряда.

Варианты продажи земельных участков

Сравнительно недавно на рынке загородной недвижимости получили применение и распространение такие понятия, как участки с подрядом и участки без подряда.

Подряд, или договор подряда, ─ это сделка, по условиям которой подрядчик (или одна сторона) берет на себя обязательство выполнить определенные виды работ по заданию заказчика (другой стороны) и сдать ему их результат. Заказчик же обязуется принять и оплатить результат работы. Договор подряда – одно из старейших гражданско-правовых соглашений. Известен он был еще римскому праву и рассматривался как разновидность договора найма.

Эти термины вошли в обиход с подачи застройщиков коттеджных поселков. Их значение достаточно простое. Купить участок с подрядом ─ обозначает то, что при сделке купли-продажи заключается обязательный дополнительный документ – договор с застройщиком (продавцом участков в данном поселке) на строительство здания по его проекту и архитектурному плану его же силами. Оплата на строительство поступает от покупателя.

Это новшество появилось на рынке загородной недвижимости всего несколько лет назад. Еще сравнительно недавно продажа земельных участков по всем регионам совершалась без подряда. Человек приобретал участок и занимался строительством дома на нем самостоятельно. Выбирал проект по своему вкусу, закупал необходимые для застройки материалы, нанимал строителей и лично контролировал процесс. Сам решал и проблемы с подводом коммуникаций к участку. Этот подход долгое время считался единственным и был всем очень привычен, поэтому люди, которые впервые за долгое время решили приобрести землю, несколько теряются в выборе. Что значит участок с подрядом и участок без подряда, какой вариант выбрать?

Эти термины вошли в обиход с подачи застройщиков коттеджных поселков.

Кризис и его последствия

С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией. Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке. В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

А значит происходит снижение цен.

Что значит участок без подряда для покупателя?

Участки без подряда – от 0,85 млн руб

Основным достоинством участков под ИЖС без подряда следует считать полную свободу выбора покупателя. Он может начать застраивать свой участок тогда, когда посчитает нужным. Покупатель волен самостоятельно выбирать строительную компанию, не ограничивая себя ни во времени, ни в финансах, ни в возможностях фирмы-исполнителя. Кроме того, покупая участки в Подмосковье без подряда вы можете выбрать абсолютно любой заинтересовавший вас проект дома, и вам не придется согласовывать внешний вид своего жилища с застройщиком (исключение составляют случаи, когда выдерживается единый архитектурный стиль поселка).

Продажа участков без подряда позволяет существенно сэкономить: в этом случае вы можете полностью контролировать процесс строительства и видеть финансовые отчеты по расходам вплоть до кирпича. Согласно статистике, в среднем при строительстве дома удается сэкономить 25-30% от его стоимости именно за счет личного контроля финансовых средств. К тому же затраты на строительство дома будут растянуты во времени, обязательный подряд часто заставляет оплачивать сразу всю стоимость дома либо брать кредит у банка.

К недостаткам продажи такого объекта, как участок без подряда, следует отнести большую вероятность затянутости проекта, когда ваш дом будет уже построен, а сосед еще не начал стройку.

Наличие участка без подряда

Рассмотрение покупки как долгосрочной инвестиции.

Участок продается с подрядом

Покупая участок с подрядом, будущий владелец частного дома уже не сможет самостоятельно принимать решения, касающиеся этапов строительства, заложенных в договоре застройщика с подрядчиком. Все эти работы будет выполнять организация, именуемая в договоре подрядчиком.

Коттеджные поселки, где участки продаются только с подрядом, выдержаны в единой архитектурной концепции. Покупатель выбирает предложенные проекты домов, с различной планировкой, но в одном стиле. У него нет возможности использовать свой проект дома, реализовать в нем свои идеи или доверить его строительство сторонней компании, как и строить свой дом самостоятельно. Всем строительством занимается тот, кому доверили подряд на работу.

В свою очередь, подрядчик имеет право возложенные на него обязанности передавать третьим лицам – субподрядчикам. Как это выглядит на практике строительства коттеджного поселка? Девелопер заключает договор с подрядчиком, оплачивает ему объем работ, подрядчик нанимает дорожников, монтажников инженерных сетей и т.д. Для реализации строительных работ по возведению жилых зданий могут наниматься отдельные бригады, организации.

Иногда этот механизм несколько изменяется. Коттежджный поселок строится по одной архитектурной концепции, покупателю предлагается на выбор несколько проектов дома, а строительные работы на своем участке он может заказать сторонней строительной организации. Но возведение дома обязуется проводить только по проекту, предложенному продавцом – застройщиком поселка.

Но есть и преимущества покупки земли с подрядом, которые многих, далеко не богатых, заставляют брать ипотечное кредитование или выкладывать все запасы из накопленных средств.

С подрядом

Участок с подрядом — это разновидность сделки, при которой по заданию заказчика выполняются определенные работы другой стороной (исполнителем).

Читайте также:  Может ли работодатель отказать в отпуске за свой счет

На практике компания-застройщик выкупает несколько земельных участков по согласованию у местной администрации.

Причем, все строения должны соответствовать определенным стандартам и нормативам. Проще говоря, они будут возведены в едином архитектурном стиле без изыском.

Далее потенциальные владельцы могут приобрести земельный участок только при заключении договора на строительство с подрядчиком. Альтернативные варианты не рассматриваются. Земля по факту находится в собственности у компании и получить его без строительства дома невозможно.

ВАЖНО! Главных плюсом участка с подрядом будет функция «все включено». Гражданин приобретает землю и дом сразу.

По договору компания-застройщик обязуется в строго определенные сроки, из указанных в договоре стройматериалов возвести жилой дом.Именно в этом случае действует пункт, когда все дома на улице или даже в поселке построенные в определенном стиле без отклонений.

Конечно, это эстетично и красиво, но не каждому подойдет. Беря участок с подрядом можно быть уверенным на 99%, что компания добросовестно выполнит обязательства. Иначе в ход пойдут неустойки и штрафы, а то и уголовная ответственность.

Добросовестный застройщик, конечно, может застраховать имущество, но это существенно увеличит затраты.

Рядом с инфраструктурой

“Гармоничную жизнь может обеспечить только правильный баланс между городской активностью и временем, проведенным за городом, — комментирует директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. — После нескольких лет затишья и явной концентрации внимания на городе, в 2018 году наблюдалась активность и девелоперов, и покупателей. К традиционному интересу к Курортному району, лесам и озерам Карельского перешейка добавился спрос на поселки в непосредственной близости от города, рядом со спортивно–развлекательной инфраструктурой. Сохранить этот тренд помогут чуткость девелоперов к ожиданиям покупателей и ипотечные программы банков”.

В продолжение активности на загородном рынке верят и в Colliers International.

“Загородный рынок не теряет своей актуальности и привлекательности, — считает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт–Петербурге Елизавета Конвей. — Особенно уже укрепившиеся и известные на рынке Курортный район Петербурга, Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти. Более того, после замыкания дуги ЗСД получило новый импульс для развития южное направление. Земельные участки, например, в направлении Ломоносова зачастую не уступают аналогичным в Курортном районе ни по ландшафту, ни по наличию водоемов, ни по близости к заливу”.

Правда, всего на 2,8 , или до 51,6 тыс.

Преимущества

Продажа участков под ИЖС без подряда имеет определенные преимущества:

  • Цена. Земельные участки данного типа стоят намного дешевле, примерно на 20-30% меньше, что дает существенную экономию денежных средств.
  • Самостоятельный выбор проекта дома. При этом не обязательно соблюдать единство архитектурного плана. В данном случае предоставляется широкий выбор для изготовления индивидуального проектирования под любые желания собственника участка.
  • Неограниченное время застройки. Исходя из финансовых возможностей можно форсировать свое строительство, то есть вести работы по мере накопления денежных средств. Это важное преимущество, при котором собственник земли сам регулирует этап строительства, так как нет никаких ограничений начала и окончания работ.
  • Выбор целевого использования. Не обязательно приобретать участок для постройки жилого дома, его можно использовать в качестве инвестиционной цели.
  • Выбор застройщика. Несомненным плюсом является свобода выбора любой строительной фирмы с более выгодными условиями, в отличие от навязываемых застройщиков при покупке земель подрядов.

Кроме этого, при самостоятельной постройке дома возникает экономия в процессе строительства, а именно выбор менее дорогостоящих материалов. Также часть работ можно выполнять своими силами, не прибегая к посторонней помощи.

ВНИМАНИЕ! Вложение своих средств в недвижимость означает создание финансовой защиты от инфляции и получение в будущем значительного дохода, так как земля имеет тенденцию дорожать. Вдобавок, банковские учреждения предпочитают приобретать такие земли под залог.

Например, рядом с обычным домом эконом класса может быть построен большой дорогостоящий коттедж.

Участок без подряда и с подрядом: что это значит

Терминология участки с подрядом» и «участки без подряда» вошла в обиход сравнительно недавно, с легкой руки застройщиков коттеджных поселков. Собственно, смысл терминов довольно прост — под продажей участка «с подрядом» имеется в виду заключение обязательного договора с застройщиком (продавцом участков в поселке) на строительство дома по его, застройщика, архитектурному плану и его силами за счёт покупателя. Новое здесь в том, что всего несколько лет назад продажа земельных участков в Подмосковье практически повсеместно осуществлялась «без подряда» — то есть, человек покупал участок и сам решал, какой дом на нём возводить по вкусу. Выбирал подходящий проект, закупал материалы, находил строителей, лично контролировал строительство, договаривался о подводе коммуникаций и пр. Этот подход казался настолько привычным и единственно возможным, что люди, которые обратили свое внимание на земельный рынок только сейчас, несколько теряются, услышав про участки с обязательным подрядом.

Что такое участки с подрядом и чем договор подряда оборачивается для покупателя стало понятно, когда застройщики стали просто-напросто отказывать желающим приобрести землю в коттеджных поселках на условиях «без подряда». В качестве обоснования фирмы указывали на необходимость соблюдения единого архитектурного плана поселка, его общего стиля — от проекта индивидуального дома до характера благоустройства общей поселковой территории. Это, по мысли застройщиков, облагораживало бы внешний вид поселения в целом и придавало бы статус элитного и солидного, в отличие от садоводческих и дачных товариществ, нашпигованных вразнобой самыми разнообразными сооружениями от щитовых домиков до кирпичных готических замков. С другой стороны, всякая монополия порождает соблазн злоупотребить ей. Например, завысить цены на строительство.

Когда у покупателя денег в переизбытке, то здравый смысл в таком подходе, вообще-то, имеется (особенно, при желании приобщиться к чему-то «элитному» и отсутствии намерения взваливать на свои плечи строительные хлопоты). Поэтому, до самого начала финансового кризиса в 2008 году, покупка участков с подрядом пользовалась большой популярностью. Кризис в значительной степени изменил ситуацию — он вынудил считать деньги как покупателей, так и застройщиков. Бурное строительство поселков на условиях «с подрядом» внезапно оказалось практически замороженным — не было покупателей. В результате, чтобы хоть как-то поддержать оборот продаж, застройщики и девелоперы стали распродавать землю как в бывших элитных, так и во вновь проектируемых поселках на условиях «без подряда», а покупатели охотно её приобретать. Имел место и ряд скандальных ситуаций, когда из-за фактического банкротства застройщики не смогли выполнить свои обязательства по постройке домов на уже оплаченных участках с подрядным строительством. В результате, начиная с 2009 года, внимание покупателей решительно обратилось к участкам без подряда и оборот продаж таковых занял преимущественную долю земельного рынка.

Что же такое участки без подряда на сегодняшний день? По сути, это «возвращение к истокам» — к возможности строить дом в любом поселке по собственному желанию, а не в рамках, предписанных архитектурным планом. Кроме того, в период кризисного затишья на земельном рынке, дотошные люди на трезвую голову провели тщательный анализ затрат на строительство с подрядом и без оного и выяснили следующее:

  • при покупке участка без подряда покупатель может снизить стоимость покупки земли на сумму до 40%. Как выяснилось, в стоимость участков с подрядом продавец обычно включает также и существенную переплату, чтобы застраховать свои риски: медленную распродажу участков (или вовсе непродажу части участков). То есть, покупая участок с подрядом, Вы оплачиваете ещё и часть какого-то участка, который Вам все равно принадлежать не будет. Также в сумму к оплате застройщик включает проценты по банковскому кредиту, взятому на покупку земли, что тоже никак не может быть привлекательным для покупателя.
  • приобретая участок без подряда и занимаясь постройкой дома самостоятельно, покупатель в состоянии лично контролировать расходы на закупку стройматериалов и оплату труда строителей. На этом можно очень существенно сэкономить, поскольку, если поручить строительство застройщику, то в его задачи не входит следить за Вашей выгодой — он просто обязался построить и не более. Соответственно, он не будет заниматься, например, поиском лучшей цены стройматериалов, а просто купит то, что есть, и включит Вам в счёт. Несомненно также, что ряде случаев на этой почве могут иметь место «странные игры» с аффилированными фирмами — поставщиками материалов по завышенным ценам, выигрыш в которых достаётся застройщику.

Преимуществом покупки участка без подряда является достижение большого числа степеней свободы. Вы не ограничены в сроках начала и окончания постройки своего дома или можете вообще его не строить, а законсервировать участок под перепродажу. Если же вы решите строить дом, то имеете право строить его на свой собственный вкус — таким, каким Вы представляете его себе, а не так, как видит архитектор поселка. Вы можете регулировать темпы строительства сообразно своим финансовым возможностям, применять те строительные и отделочные материалы, которые считаете подходящими и экономически выгодными и многое, многое другое.

С другой стороны, если все вышеупомянутые вопросы для Вас не на первом месте, а главное — экономия не денег, а собственного времени, то есть смысл приобретать участок с подрядом на строительство. В этом случае самое главное — заключить прозрачный и предельно конкретный договор с застройщиком, прописав в нём сроки строительства, сроки подвода коммуникаций, санкции за нарушение этих сроков, максимально подробное описание дома и других объектов, которые застройщик обязуется возвести на участке.

Напоследок надо рассмотреть ещё один набирающий популярность вариант продажи участков в Московской области, в некотором смысле промежуточный между принципами «с подрядом» и «без подряда». Рекламируется этот вариант как популярный «без подряда», а по сути вводит определенные ограничения на строительство. Так, например, Вам могут предложить заключить договор о купле-продаже участка без подряда на строительство, но с условиями наподобие того, что будущий проект дома должен быть обязательно согласован с архитектором компании-застройщика. Либо в договор включают условие, что покупатель обязан возвести коробку дома по установленному застройщиком образцу или строить дом только из определенного материала и т.п. Поэтому, прежде, чем сразу «покупаться» на рекламные предложения участков без подряда, внимательно изучите условия договора купли-продажи, которые Вам предлагает девелопер.

Вы не ограничены в сроках начала и окончания постройки своего дома или можете вообще его не строить, а законсервировать участок под перепродажу.

Добавить комментарий