Договор долевого участия. Где искать подвох

Несколько скрытых проблем договора ДДУ

В начале нашего материала мы уже писали о многих подводных камнях ДДУ. Рассмотрим еще некоторые частые проблемы этого договора.

К сожалению, закреплённого законом шаблона договора здесь просто не существует, а вот подводные камни ДДУ достаточно хитры.

Чтобы избежать их, для начала следует помнить о чётком указании в договоре с застройщиком всех реквизитов последнего. Важно и наличие полного (в точном соответствии с учредительными документами) названия юридического лица. Этот момент дольщик может и должен проконтролировать, какой бы вариант ДДУ какая бы выбранная им компания ни застраивала дом.

Право подписи подобных документов со стороны продавца принадлежит генеральному директору предприятия-застройщика. Но нередки ситуации, когда эти полномочия (естественно, только согласно доверенности) передаются другому лицу. Впрочем, известный Федеральный закон №214 такой вариант вполне допускает. Обязательно запросите оригинал этой доверенности и посмотрите его.

Сложнее развитие событий происходит, когда дольщику приходится иметь дело с посреднической организацией. Обычно таким образом реализуют заработанные за оказание каких-то услуг квадратные метры в будущем жилом комплексе. Чтобы избежать подводных камней ДДУ, заключённого застройщиком с посредником, покупателю следует убедиться в правомочности сделки между застройщиком и подрядной организацией застройщика. А сами документы, её подтверждающие, прикладываются к договору.

Указываются и необходимые при этом расчётные коэффициенты.

Договор долевого участия. Где искать подвох

Бесплатная юридическая консультация
по Москве и МО

Москва и Московская область

Для бесплатного вызова
с мобильных

г. Москва, ул. Воронцовская 35б стр.1

Проведено консультаций сегодня: 39

Юридическая помощь
в Москве и Московской области

Доверьте решение своего дела профессионалам или прочитайте как действовать самому.
Все это Вы можете сделать на сайте «Правда Закона»

Действие гарантии после сдачи дома

Просмотрено 3451 раз

В соответствии с законом о долевом строительстве дольщику предоставляется гарантия.

Суд с застройщиком по ДДУ

Просмотрено 1256 раз

Договор долевого участия (далее – «ДДУ») стал отличным способом дешево.

Что делать, если застройщик не сдал дом в срок

Просмотрено 452 раз

Что делать, если дом не сдают в срок? И вообще.

Как принять квартиру у застройщика

Просмотрено 679 раз

Как принимать квартиру – вопрос, который не всегда волнует участника.

Как расчитывается неустойка за просрочку по ДДУ

Просмотрено 977 раз

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия.

Инструкция по покупке квартиры через ДДУ

Просмотрено 668 раз

Наверное, самый распространенный способ покупки квартир в новостройках – заключение.

Как выгодно взыскать неустойку по ДДУ

Просмотрено 749 раз

Для обеспечения соблюдения условий договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ») законодательством предусмотрены штрафные санкции. Гражданское законодательство, а также ФЗ №214 от 2004 года и закон о защите прав потребителей в актуальной редак

Если срок претензии по дду истек

Просмотрено 2328 раз

О рисках долевого строительства наслышаны все: это и долгострои, и.

Как написать претензию застройщику о нарушении интересов дольщика

Просмотрено 1223 раз

Особенностью российской правовой системы является приветствие попыток мирного разрешения спора.

Основания и порядок расторжения ДДУ

Просмотрено 1029 раз

Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (далее «ДДУ»).

Помощь юриста по дду

Просмотрено 1075 раз

Чем занимается юрист по долевому строительству? Нет, он не просто.

Государственная защита дольщиков

Просмотрено 580 раз

Долевое строительство в 2019 году претерпело серьезные изменения. Обновления в.

Как подать в суд на застройщика-банкрота

Просмотрено 978 раз

Все большее число россиян волнует неустойка по ДДУ – суд.

Просмотрено 652 раз

Решили принять участие в долевом строительстве или уже оформили ДДУ.

Если срок претензии по дду истек.

Договор долевого участия: не дайте себя обмануть

О том, что дольщик – человек непростой судьбы легко можно узнать из теленовостей. Пожалуй, ни одному другому аспекту работы рынка недвижимости не уделялось столько внимания, сколько его досталось сторонам договора долевого участия.

И немудрено: ведь чаще всего именно эти люди страдают от инфляции, кризисов, заморозки строительства, а также от самого обычного мошенничества, которое, увы, на первичном рынке жилья встречается очень часто. Суммы на кону огромные, соблазн продать покупателям «воздух над котлованом» очень уж велик. Это заставляет аферистов придумывать новые способы жилищных махинаций. Впрочем, не только настоящие мошенники грешат серыми схемами – зачастую и вполне добропорядочные застройщики применяют неодобряемые законом способы привлечения денег.

Каковы основные способы обмана дольщиков? Чаще всего незадачливых покупателей обманывают уже на стадии заключения договора. Пользуясь юридической неграмотностью покупателей, застройщики предлагают им заключить договор, который на самом деле не является договором долевого участия.

Наиболее распространенная «подмена» – так называемая вексельная сделка, по которой застройщик продает вам не квартиру, а вексель на эту квартиру. Такая форма сделки очень выгодна компании, поскольку дает возможность быстрого привлечения денег и минимизации налоговых расходов. Если речь идет о честном застройщике, скорее всего, в итоге вы получите свою квартиру после завершения строительства. Но если что-то пойдет не так, вам придется узнать, что вексель – это ничем не обусловленное обязательство выплатить векселедержателю определенную сумму денег. Поэтому обязательства по предоставлению вам конкретной квартиры в построенном доме у застройщика нет. Формально он должен вам лишь сумму денег, оговоренную векселем, и вы можете потребовать ее назад, однако деньги может обесценить инфляция, а главное – вы ведь вовсе не за этим вкладывались в долгосрочное строительство и копили деньги на собственную квартиру?

Второй этап заключения сделки не менее важен, хотя знают о нем далеко не все. После подписания договора о долевом участии застройщик должен зарегистрировать его в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без этого договор долевого участия не будет признан государством, дольщик не будет считаться настоящим дольщиком, и действие закона «О долевом участии…» не будет распространяться на данную сделку. Фактически, вы можете остаться без юридической защиты – а это очень опасно в наше время.

И наконец, решающая часть соглашения – спецификации, то есть описание собственно квартиры, которую вы покупаете. Вы наверняка уже представили себе квартиру своей мечты или выбрали ее на сайте или в офисе застройщика. С большой кухней, двумя балконами и детской? Не поленитесь проверить, соответствует ли описание квартиры в договоре привлекательному образу в вашей голове. Нередки случаи, когда вместо одной квартиры в договоре прописывалось соглашение на покупку другой – меньшего метража или менее удачной планировки, а комфортный четвертый этаж превращался в первый. При этом сумма договора волшебным образом не менялась – за большие деньги покупателю предлагали товар гораздо худшего качества.

К сожалению, на этом формальные предостережения заканчиваются. От дальнейших рисков: опоздания сдачи дома, заморозки строительства, банкротства застройщика или его исчезновения со всеми инвестированными в проект деньгами, – с помощью знаний не уберечься.

В следующих статьях мы расскажем вам о том, как застраховать риски, связанные со строительством жилого дома.

Памятка участнику долевого строительства

В договоре долевого строительства должны содержаться следующие условия:

1) Определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику; объект определяется на основании проектной документации и представляет собой выкопировку из поэтажного плана строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику.

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В качестве срока может быть указана точная календарная дата либо окончание квартала.

3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Здесь должен быть указан график платежей: периодичность, суммы, подлежащие внесению дольщиком ежемесячно.

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается строительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами.

Также перед заключением договора необходимо ознакомиться с проектной декларацией.

Проектная декларация должна содержать:

– информацию о застройщике
– информацию о проекте строительства
– правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок
– техническая документация на строящийся жилой дом
– разрешение на строительство.

Также перед заключением договора необходимо ознакомиться с проектной декларацией.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Договор долевого участия: как не дать застройщику обмануть себя

В результате экономического кризиса в 2014 году россияне стали спешно вкладывать свои накопления в недвижимость. Однако второпях часть покупателей подписывала договоры долевого участия (ДДУ), не особо анализируя их.

Несмотря на то, что нередко такие договоры содержат в себе «сюрпризы» и уже в этом году есть примеры недовольства, в данный момент строительство домов с привлечением средств граждан продолжается. Например, только в Свердловской области строится 287 таких зданий. Свою оценку договору с застройщиком при незавершенном строительстве жилого дома дала Нина Кривоносова, старший юрист-консультант Екатеринбургского общества защиты прав потребителей. В частности, она рассказала, на что нужно обращать внимание в договоре долевого участия (ДДУ ФЗ 214), чтобы не пополнить число «обманутых дольщиков».

Если человек решился купить квартиру по долевому строительству, то с чего стоит начать?

– Первое, что нужно сделать, это внимательно изучить сайт застройщика, если он вообще есть. Если его нет, это уже повод задуматься. Потом стоит поискать информацию про него на форумах в интернете. Существуют специальные «черные» списки строительных компаний, нужно их найти и посмотреть, нет ли в них названия застройщика, у которого вы решили приобрести квартиру. Затем проанализируйте, какое место он занимает на рынке недвижимости: большая, маленькая, средняя компания, как давно работает. Поспрашивайте жильцов, которые приобрели квартиру в доме данного застройщика: что они думают, стоит приобретать или нет. Далее попытайтесь выяснить, кто инвестор, насколько он надежный. Не помешает разузнать, имеет ли застройщик аккредитацию в каком-либо банке. Посмотрите на состояние офиса застройщика, в какой точке города он расположен, есть ли у него охранники, на каком уровне обслуживание, как выглядят кабинеты и сотрудники. Наконец, вам необходимо будет понять, каков статус земли, отданной под застройку дома (право аренды или собственность).

– Подскажите, а что должно быть опубликовано на сайте застройщика?

– Во-первых, свидетельство о допуске к работам по строительству. Без него будет непонятно, на каком основании застройщик ведет строительство объектов. Во-вторых, там должно быть досье компании. В третьих, должна быть информация о сданных в эксплуатацию объектах. И, в четвертых, если есть информация о строящихся объектах, то у них должны быть проектные декларации. Обратите внимание, не затягиваются ли сроки сдачи данных зданий.

– На какие пункты договора долевого строительства нужно обратить внимание потенциальному покупателю?

– Это адрес дома и номер квартиры. Далее, описание объекта, включая эскизный проект и площадь жилья. Поясню, что она может корректироваться после окончания стройки, но только в рамках до 1-2 кв. м. Конечно, в договоре должны быть прописаны обязанности и права сторон. И, естественно, должны быть предусмотрены сроки и ответственность за их неисполнение. Если говорится о форс-мажорных обстоятельствах, в результате которых с застройщика снимается ответственность, то должны быть указаны их причины. Также там должна быть информация о лице, заключающем договор. Обратите внимание на размер долевых взносов. Я рекомендую заключать только такой договор, в котором цена неизменна. Должны быть указаны сроки выплат, штрафы, возможное увеличение платежей. В пакете должен быть документ от местных властей, подтверждающий право застраивать участок.

Читайте также:  Порядок признания права собственности на квартиру

– А должно ли быть там сказано что-нибудь про способ управления домом?

– Чаще всего в договоре прописывается форма управления данным домом после окончания строительства. Кстати, застройщику выгодно, чтобы собственники провели собрание по выбору управляющей организации как можно быстрее, потому что до тех пор, пока это не будет сделано, именно ему придется заниматься всей хозяйственной деятельностью.

– Какие подвохи при подписании договора скрывают застройщики?

– Я как юрист считаю, что правильнее будет обратить внимание на то, что должно быть в договоре. В отношении всего остального нужна консультация со специалистом, тогда не будет подвохов.

– Но все же могли бы вы дать некую оценку правовых рисков? Например, если бы вы сами приобретали квартиру по долевому участию, то какие бы условия договора точно не приняли и не посоветовали бы другим потенциальным покупателям?

– Я бы не подписала договор долевого строительства, в котором не указаны точные сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики часто указывают приблизительный срок, а это неправильно. Но если по истечении двух месяцев после указанного приблизительного срока здание не будет сдано, то покупатель имеет право без суда расторгнуть договор. Для этого можно просто написать в адрес застройщика уведомление. А он в течение 20 рабочих дней может вернуть деньги на счет клиента, указанный в письме.

Это главное, но перечислю еще несколько пунктов договора долевого участия, которые бы мне не позволили поставить свою подпись.

Первое: отсутствует порядок и сроки оплаты квартиры, ее полная стоимость и стоимость квадратного метра. Поясню, что полная стоимость должна складываться из произведения цены за квадратный метр и общей площади жилья.

Второе: нет информации о том, с какого момента у клиента наступает обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего, прописывается срок сдачи дома в эксплуатацию. Если такого пункта нет, то обязанность начинается со срока сдачи-приемки квартиры, а между этими двумя датами может пройти срок в несколько месяцев.

Третье: не четко описаны параметры квартиры: адрес, этаж, метраж, количество комнат. Если такого описания нет, то договор недействителен.

Четвертое: не прописан гарантийный срок на недвижимость. Чаще всего он составляет пять лет на квартиру и три года на инженерно-техническую инфраструктуру.

А также не следует доверять договору, в котором не указаны сроки устранения недостатков и возврат денег за лишний метраж, при этом указана третейская подсудность.

– На что стоит обратить внимание, если это договор уступки?

– В этом случае застройщик заключает договор, чаще всего, со своей дочерней компанией. Ей практически по себестоимости продаются все квартиры в строящемся доме. А затем компания-посредник переуступает права по договору, но уже по рыночным ценам. Обратите внимание, что договор уступки регистрируется, как и договор долевого участия. Если возникнет риск банкротства или недостроя, то дольщик сможет предъявлять свои претензии к застройщику, учитывая лишь цены, указанные в ДДУ. А там указана себестоимость, а не те суммы, которые уплатил дольщик.

– Нужно ли консультироваться с юристом и давать ему оценить договор?

– Обязательно нужно. Во-первых, пусть он проанализирует, работает ли застройщик в соответствии с ФЗ №214 (это закон о долевом строительстве). Поясню, что это исключает залог и двойную продажу квартиры. А во-вторых, пусть он проверит юридическое лицо застройщика.

Хочу также предостеречь, что некоторые застройщики могут предлагать дольщику документ, который на самом деле не является договором долевого участия. Например, в нем может отсутствовать какой-нибудь важный пункт. А застройщик надеется, что покупатель окажется невнимательным и юридически неподкованным. Поэтому, прежде чем что-то подписывать, дайте прочитать юристу.

– Есть ли в этом процессе место оценщику?

– Правовые вопросы оформления сделки с недвижимостью может знать только специалист – юрист. Оценщик всем спектром юридических знаний в этой области деятельности не обладает.

– Как бы вы оценили наше законодательство с точки зрения защиты интересов потенциальных покупателей по схеме «долёвки»?

– Закон 214 о долевом строительстве был разработан, чтобы защитить покупателей от аферистов, незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, срыва сроков сдачи в эксплуатацию, некачественных строительных работ, изменений документов по проекту. Этот закон, конечно, сыграл свою положительную роль. Например, договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре, а его сотрудники обязаны проверить застройщика, действительно ли у него есть право на строительство. В какой-то степени этот закон гарантирует покупателям, что их деньги будут вложены в реальную стройку, и рано или поздно они получат право на свое жилье в этом доме.

Однако, как показал опыт, этот закон не гарантирует качество квартиры, ее метраж или планировку. Почему так происходит? Люди хотят быстрее получить квартиру и соглашаются на то, чтобы застройщик вносил поправки в договор. То есть закон не гарантирует дольщикам, что их квартиры будут сданы в срок, обозначенный в договоре.

Конечно, в договоре должны быть прописаны обязанности и права сторон.

Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

Квадратные метры и деньги за переуступку.

Камень №5. Устранять недостатки квартиры можно только с помощью застройщика

В законе об участии в долевом строительстве сказано, что если в квартире обнаружены недостатки и отступления от условий ДДУ, дольщик имеет право:

  • потребовать их устранения у застройщика,
  • устранить их за свой счет, а компенсацию расходов затребовать с застройщика,
  • потребовать у застройщика соразмерного уменьшения цены ДДУ.

Но опять-таки, “если иное не установлено договором”.

Некоторые застройщики пользуются этой оговоркой и включают в ДДУ пункт о том, что недостатки, если таковые будут, устранять может только он сам. Но это – ущемление права потребителя, поэтому будьте внимательны и настаивайте на исключении этого пункта.

А между вводом в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам может пройти много времени от нескольких месяцев до года.

Хитрость вторая. Обещанного три года ждут

Согласно 214-ФЗ, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. На практике, как говорится, возможны варианты.

В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два превышает срок действия разрешения на строительство. То есть компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – большой, до года, временной промежуток между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать шести месяцев.

Нарушив срок передачи квартиры дольщику, застройщик должен заплатить покупателю штраф. Но если задержка передачи квартиры произошла по вине дольщика, то застройщик от штрафов будет избавлен, – такое условие вступило в силу с 1 января 2017 года.

Но закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его изготовления.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ.

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

  • Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?
  • В чем особенности заключения договора по доверенности?
  • Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
  • Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?
  • Что еще может содержаться в договоре?
  • Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?
  • Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?
  • Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
  • Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
  • В чем особенности заключения договора по доверенности.
  • Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
  • Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
  • Что еще может содержаться в договоре.
  • Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
  • Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Читайте также:  Как вернуть деньги за товар на Алиэкспресс?

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

  • определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
  • срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
  • цена договора, сроки и порядок уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
  • способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

  • план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
  • общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
  • этаж в многоквартирном доме;
  • план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
  • проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Что еще может содержаться в договоре?

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

  • порядок и условия одностороннего отказа от договора;
  • порядок и условия уступки прав требования по договору;
  • действия при форс-мажорных обстоятельствах;
  • порядок сдачи и приемки работ;
  • порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

  1. Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
  2. Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
  3. Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
  4. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
  5. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
  6. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
  7. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
  8. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
  • заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
  • паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
  • согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
  • договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
  • документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Проверить, был ли зарегистрирован ДДУ застройщиком, можно в реестре ДДУ на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: https://фонд214.рф/ddu_check.

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать.

Чего опасаться при заключении договора долевого участия

Что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика

Договор долевого участия (или сокращенно ДДУ) справедливо считается юристами одним из самых безопасных для покупателя недвижимости соглашений. Признавая правомерность подобного суждения, стоит заметить, что, хотя данный документ и нивелирует многие правовые риски, однако освободить от них полностью не может даже он. Вот о том, что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика, заключившего договор долевого участия, и расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

«Несмотря на то что законодатель довольно четко определяет существенные условия договора долевого участия и предусматривает его обязательную регистрацию, тем не менее ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни. Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Если сюда приплюсовать ошибки в проектной документации, рейдерские захваты, коррупцию и волокиту государственных органов, то картина и вовсе становится унылой. Получается, заключив договор долевого участия, человек как бы вступает в рискованную игру, и не факт, что он выйдет из нее победителем. Это как с авиаперелетом: вроде и троекратная защита многих систем есть, и самолет исправен, а лайнеры иногда падают. Если окинуть взглядом события последних лет, следует прямо признать, что армия обманутых дольщиков все больше напоминает простодушных вкладчиков финансовых пирамид начала и середины 90-х годов. А что? Число потерпевших и размеры финансовых потерь граждан уже вполне-вполне сопоставимы.

Недострой или замораживание работ
Самым распространенным риском при заключении ДДУ является недострой или замораживание работ на строительной площадке. Рассматривая проблему внимательно, можно заметить, что основными причинами недостроя являются финансовая безграмотность и мошенничество сотрудников застройщика, ведущие к банкротству компании. Примеров великое множество: здесь вам и господин Полонский со своей небезызвестной «Кутузовской милей», и воронежские «СтройАрт» и «Новые Технологии Плюс», и московское ЗАО «Энергостройкомплект-М»… Список можно продолжать почти до бесконечности.

Читайте также:  Генетическая экспертиза для установления отцовства

Все эти случаи на самом деле объединяет одно — авантюризм, а то и банальное воровство. Депутат Государственной Думы (а по совместительству и неплохой писатель-публицист) Александр Хинштейн как-то раз отвлекся от литературной деятельности, отложил в сторону ручку и подсчитал, что по данным на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значится 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. А по статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край.

Безусловным лидером в этом скорбном списке является Москва. Кстати, большинство несчастных дольщиков имеют на руках, как вы понимаете, договоры долевого участия, аккуратно зарегистрированные в Росреестре. Ну, и сильно это им помогло?

Обременения на объекты зарегистрированного права
Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков — физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания. Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу.

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют “нулевой” цикл строительства , когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат Олег Сухов.

Когда застройщик сдал еще два этажа и частично расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно. Он — залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке.

Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась. Почему же тогда «почти»? Потому, что уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации.

Двойная регистрация
Следующий риск, присущий договорам долевого участия — это возможность двойной регистрации. Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто.

Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации. Так в 2009 году небольшой областной застройщик «Гарант» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке». При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Гарант» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников.

Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника. Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене. Когда люди узнают, что один и тот же объект продан несколько раз, граждане, которым отказали в регистрации, подают в суд и требуют вернуть деньги. Перекупщик без разговоров отдает «кровные», но только не ту сумму, которую заплатил покупатель, а ту, что была проставлена в договоре долевого участия.

В 2012 году, например, в Московской области расследовалось дело по уклонению от уплаты налогов компанией «Еврострой» (название изменено). Фирма занижала налогооблагаемую базу. Она (то есть фирма, конечно) скупала у строителей по договорам долевого участия жилье, а затем уступала права требования физическим лицам, но уже по более высокой цене. Оплата проводилась за наличный расчет. В принципе-то дело законное. Однако разницу в стоимости мошенники не проводили по бухгалтерии и спокойно клали себе в карман. В ходе такого бизнеса случилось и несколько двойных продаж. Когда несостоявшиеся дольщики обратились в суд, судья принял решение о возврате только той суммы, которая официально фигурировала в договоре долевого участия.

Тогда дольщики подали заявление в полицию, которая и возбудила уголовное дело. Какой вывод следует из этого случая? Железное правило: платите только по безналичному расчету, а если используете «наличку», то требуйте квитанцию к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины на всю внесенную сумму.

Изменение проектной документации застройщиком
И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, — изменение проектной документации застройщиком.

«Если не полениться и посетить сайты дольщиков в Интернете, то можно прийти к неутешительному выводу: изменение условий проекта происходит сплошь и рядом и не всегда в пользу покупателя, — рассказывает Олег Сухов. — Скажем, я сразу же наткнулся на форум, где обсуждался случай с московским застройщиком. Суть такова: на момент подписания ДДУ в документации был указан один тип остекления лоджии (стеклопакет), однако при сдаче квартир дольщики с удивлением обнаружили одинарное стекло. Ну не уложился застройщик в бюджет. Сэкономил. А в итоге ухудшились потребительские свойства жилплощади, и люди подали иски в суд. Тем более что об этом изменении их не известили. Или другой, еще более серьезный случай, произошедший в Омске, когда застройщик передал клиентам квартиры, площадь которых оказалась меньше проектной на 7,8 %. Люди опять же пошли в суд. С такой же проблемой столкнулись и дольщики в Москве на улице Малыгина».

Вот еще одна довольно типичная ситуация, произошедшая в городе Жуковском. Ренат Федулов (имя и фамилия изменены) заключил договор с застройщиком на трехкомнатную квартиру. Когда пришло время принимать объект, выяснилось, что в самой маленькой комнате площадью 14,1 кв. метра строители установили в углу коробку вентиляционного канала офисных помещений первых этажей. Этот канал сечением 900 × 1600 мм проходит через все здание. Что в итоге? В «сухом» остатке площадь квартиры не только уменьшилась, но к тому же изменилась и планировка комнаты. Ее размер стал 13,1 кв. метра, и она превратилась в аккуратную такую бытовку с «отъеденным» углом. Строители компенсировали недостающий квадратный метр, но людям-то нужна была площадь, а не деньги. Сейчас жильцы ищут покупателей на эту квартиру.

«Какие же выводы следует сделать из всего сказанного? Самый главный заключается в том, что риск остаться без квартиры или получить ее с ухудшенными потребительскими свойствами существует всегда. Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре. Жизнь, знаете ли, полна неожиданностей и, к сожалению, не всегда приятных. Можно ли полностью исключить все риски? Нет. Нельзя. А возможно ли тогда хотя бы уменьшить их? Ответ положительный. Да. Можно. Для этого надо обратиться к адвокату уже на стадии заключения соглашения о долевом участии. Адвокат, конечно, не волшебник, однако отстоять ваши права и указать на подводные камни договора он сможет всегда», — заключает Олег Сухов.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре.

Условия Договора долевого участия бывают разные

Ситуация из практики:

Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве (ФЗ-214), и может не беспокоиться о нарушении своих прав.

Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что Договор долевого участия (ДДУ) действительно призван защищать именно права дольщиков от недобросовестных действий Откроется в новой вкладке.”>Застройщиков, но единой формы этот договор не имеет, и его условия могут отличаться от случая к случаю.

То есть каждый Застройщик разрабатывает свой собственный текст ДДУ – главное, чтобы он явно не противоречил положениям Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214. А это дает возможность Застройщикам манипулировать условиями договора, и трактовками положений закона. Манипулировать, естественно, в свою пользу, максимально облегчая жизнь себе, и усложняя ее для дольщиков.

Законодатель не предусмотрел единого типового образца Договора долевого участия (ДДУ), в законе указаны только определенные моменты (требования, положения), которые этот договор должен в себе обязательно содержать. Например, Договор долевого участия обязательно должен содержать такие составляющие (условия) как:

  • юридические основания для ведения строительства (указание реквизитов прав на земельный участок, разрешения на строительство, и т.п.);
  • описание квартиры, которую приобретает дольщик (этаж, метраж, количество комнат, и т.п.);
  • фиксированная стоимость приобретаемой квартиры (цена договора);
  • сроки строительства дома (сроки передачи квартиры дольщику);
  • и некоторые другие обязательные требования.

Если ДДУ не содержит указанных в законе обязательных требований, то он автоматически становится Откроется в новой вкладке.”>ничтожным, и не пройдет государственную регистрацию в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре. Поэтому каждый Застройщик, имея штат квалифицированных юристов, естественно соблюдает необходимые требования. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Страхование для туристов

Ну, страховую, понятно, согласно договору Застройщик также имеет право менять в любое время самолично.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Добавить комментарий