Основная деятельность ТСЖ

Обязанности председателя ТСЖ

Обязанности председателя ТСЖ содержатся в статье 149 Жилищного Кодекса РФ. Председатель должен:

Следить за выполнением принятых решений правления.

Распределять задачи должностным лицам ТСЖ.

Действовать без доверенности от лица товарищества.

Подписывать платежные документы.

Разрабатывать правила внутреннего распорядка работников ТСЖ.

Контролировать работу сотрудников, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.

Разработать положения об оплате труда сотрудников.

Утвердить внутренние документы товарищества.

Председатель заключает трудовой договор с ТСЖ (ст. 17 Трудового кодекса РФ), где подробно описываются закрепленные за ним обязанности. Права и обязанности председателя ТСЖ описываются в должностной инструкции и уставе ТСЖ, к примеру:

Контролировать надлежащее качество работы подрядчиков.

Следить за санитарным и техническим состоянием общедомового имущества.

Заключать договора с компаниями, обслуживающими многоквартирный дом.

Заключать договора о ремонте и содержании дома с физическими и юридическими лицами, являющимися нанимателями помещений.

Собирать арендную плату с нанимателей общедомового имущества (например, магазины на первых этажах дома).

Следить за сбором квартплаты с жителей дома.

Вести бухгалтерскую и статистическую отчетность, хозяйственную документацию.

Набирать, обучать сотрудников ТСЖ.

Реагировать на появление аварийных ситуаций.

Следить за выполнением законов (Жилищного, Гражданского кодексов, требований СанПиНа и других).

работать с лицевыми счетами и собственниками,.

Виды деятельности

Деятельность ТСЖ подразделяется на следующие направления:

  • финансовая;
  • хозяйственная;
  • предпринимательская.

Работа товарищества подразделяется на множество разнообразных направлений. В списке основных — управление общим имуществом жильцов. Если рассматривать функции ТСЖ в детальном порядке, на основное место можно выделить:

  1. Содержание.
  2. Текущий ремонт, производимый в плановом порядке и в процессе возникновения каких-либо неполадок.
  3. Предоставление качественных коммунальных услуг (как происходит их оплата читайте здесь).

При составлении перечня работ, он будет выглядеть следующим образом:

  • Обеспечение бесперебойного характера жилого дома холодной и горячей водой, водоотведением, в зимний период – подача отопления.
  • Содержание коммуникаций в должном состоянии.
  • Составление планов и их выполнение, касающихся технического состояния, придомовой площади.
  • Заключение договоров с подрядными структурами (тех. обслуживанию и выполнению различных работ).
  • Организация по проведению ремонтов.
  • Содержание жилого дома в надлежащем состоянии (освещение, своевременная уборка подъездов и придомовой территории, ремонтные работы).
  • Правильное ведение технической документации.
  • Прием населения и рассмотрение жалоб, устранение недоделок, указанных в обращениях.
  • Своевременная оплата ресурс снабжающим организациям.

Подробнее о том, что такое ТСЖ и в чем заключается суть его деятельности, мы рассказывали тут.

Прием населения и рассмотрение жалоб, устранение недоделок, указанных в обращениях.

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

  1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
  2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
  3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
  4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
  5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
  6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
  7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
  8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
  9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
  10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Законом 7-ФЗ, регулирующим создание и работу некоммерческих структур.

Полномочия товарищества

ТСЖ формируется на основании добровольного волеизъявления большинства владельцев жилья, расположенного в отдельном многоквартирном доме.

Создание такого объединения жильцов допускается только в жилом доме, в котором имеется более 2-х квартир.

Участниками такой некоммерческой организации становятся собственники квартир в этом доме.

Если отдельные собственники помещений по различным причинам не захотели вступать в члены объединения, то они также обязаны оформить с товариществом договор на обслуживание.

ТСЖ, как некоммерческая организация, обладает соответствующими правами и обязанностями в отношении к жителям дома. Ее полномочия и обязательства установлены в статьях 137, 138 Жилищного Кодекса РФ.

Права товарищества собственников жилья:

ТСЖ осуществляет свою основную деятельность с целью реализации прав владельцев жилья определенного дома.

В соответствии со ст. 137 ЖК, в случае принятия решения общим собранием собственников помещений, данная организация вправе:

Сдавать в пользование на времяобщедомовое недвижимое имущество
Производить работы по перепланировке или реконструкции помещений домапри этом строительные работы должны выполняться согласно действующим законодательным нормам и правилам
Заключать договоры купли-продажи недвижимости, которая требуется для ведения деятельности товариществаПриобретенные помещения поступают в общую собственность всех членов организации. Кроме того, допускается приобретение участков земли, назначение которых состоит в постройке на них необходимых объектов недвижимости
Застраивать на придомовой территории строениянеобходимые собственникам жилья МКЖД
Заключать договорыдля удовлетворения потребностей жильцов дома

При этом указанные права должны реализовываться товариществом только в интересах владельцев квартир и быть выгодными для них.

Законность соответствующих действий должна подтверждаться протоколом общего собрания собственников, а экономическая обоснованность – документально.

Товарищество собственников также несет определенные обязанности в отношении жителей дома:

Надлежащее управление определенным жилым домомпредоставление отчетов о своей деятельности
Обеспечение удовлетворительного состояния общего имущества для проживания жильцова также исполнение принятых на себя обязательств по сделкам
Предоставление интересов членов ТСЖ в государственных органахсоблюдение прав собственников жилых помещений
Ведение реестра участников организациисвоевременное направление его в местную администрацию

Если отдельные собственники помещений по различным причинам не захотели вступать в члены объединения, то они также обязаны оформить с товариществом договор на обслуживание.

Все о ТСЖ

Товарищество собственников жилья.

Цель создания ТСЖ.

Приватизация квартир заметно изменила отношения по содержанию и ремонту дома. Раньше большинство квартир принадлежали государству, жильцы были лишь квартиросъемщиками и не могли ими распоряжаться, за сохранность дома отвечало государство, делегируя свои полномочия — унитарным предприятиям по обслуживанию и ремонту домов. Лишь малая часть квартир, не более 8% была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу за содержание домов отвечают сами собственники квартир.

Для многоквартирных домов существуют 2 пути, по которым можно пойти жильцам – либо заключить договор с управляющей компанией, либо создавать ТСЖ. Закон предусматривает еще и третий способ – управление домов общим собранием жильцов напрямую без создания ТСЖ, но такая форма удобна только для небольших домов, для дома на 100 или 1000 квартир, где большинство жильцов не знают друг друга и не встречаются каждую неделю она, не подходит.

В отношении новых домов, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселен, жильцы обязаны выбрать способ управления. В случае если общее собрание жильцов по созданию ТСЖ вообще не собиралось или же после решения о создании ТСЖ, оно не было создано, орган местного управления проводит конкурс на выбор управляющей компании и она назначается принудительно.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация. Она состоит из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в ограниченных законом пределах пользовании общим имуществом.

Само понятие некоммерческая организация говорит о том, что ТСЖ не ставит целью получить прибыль, а значит не заинтересовано в повышении тарифов на содержание и ремонт дома в отличии от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией и имеет извлечение прибыли своей главной целью. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ осуществляет свою деятельность двумя способами. Первый способ – выбор и контроль деятельности управляющей компании, второй способ – осуществление услуг по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

Путем создания ТСЖ можно предотвратить такие проблемы как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты.

ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. ТСЖ полностью контролирует управляющую компанию и может ее сменить в случае плохой работы, составить акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

Руководители управляющих компаний в домах, где ТСЖ не созданы, обычно принимают все решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с общим собранием жильцов дома, что дает им большие возможности для злоупотреблений. При этом механизм контроля в данном случае подробно в законе не разработан. Правление ТСЖ полностью подотчетно общему собранию членов. Конечно, в случае, если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления, но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля. Членами ТСЖ в отличии от управляющей компании являются жители того же дома, поэтому они не заинтересованы в нанесении вреда другим жильцам.

Есть у ТСЖ и недостатки. Главный недостаток – непроработанность правовой базы взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов. Не проработан механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам.

Недостатком ТСЖ может быть и отсутствие у членов правления специальных знаний. Все-таки в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, а не просто хорошие люди, а хороший человек – как известно, не профессия. Поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.

Процесс создания ТСЖ похож на создание любого другого юридического лица с наличием членства, например, коммерческой организации – общества с ограниченной ответственностью или некоммерческой организации — политической партии. Нужно готовить в обязательном порядке несколько документов и регистрировать их в государственных органах. Можно делать это самим, но лучше привлечь для этого процесса юристов.

  1. Часто задаваемые вопросы по ТСЖ.

2.1 Общие вопросы.

Какой закон регулирует статус ТСЖ?

Жилищный кодекс РФ.

Какой юридический статус у ТСЖ?

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Обязательна государственная регистрация. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, устав. Сведения о нем содержатся в открытом доступе в ЕГРЮЛ (Едином Государственном Реестре Юридических Лиц).

Ограничен ли срок деятельности товарищества собственников жилья?

Нет, по закону он не ограничен. Но при желании можно прописать ограничение в Уставе.

Кто может являться членом ТСЖ?

Только собственники помещений.

Ограничена ли материальная ответственность ТСЖ?

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества.

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Можно ли создать несколько ТСЖ в одном многоквартирном доме?

Можно ли создать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов?

Можно ли не вступать в ТСЖ в случае его создания?

Членство в ТСЖ осуществляется на добровольной основе, однако решение ТСЖ имеет обязательную силу для всех собственников дома. ТСЖ принимает оплату от всех собственников в качестве расчетного центра. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги одинаковы и для членов, и для не членов ТСЖ, т.к. утверждаются государством.

Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ?

Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?

Можно, если получить согласие муниципальных властей, как главного собственника.

Может ли ТСЖ принудительно заставить малоимущих членов, например, пенсионеров оплачивать сборы на благоустройство дома?

Нет не может. Перечень обязательных и необязательных платежей четко установлен постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Может ли ТСЖ выселить члена за неуплату сборов на благоустройство дома?

Нет, не может, т.к. собственником квартиры является гражданин, а не ТСЖ.

Куда можно пожаловаться на ТСЖ?

Контроль за ТСЖ осуществляет Мосжилинспекция, а также налоговые органы.

Предоставляются ли членам ТСЖ льготы и субсидии от государства?

Да, предоставляются на региональном уровне. Например, в Москве ТСЖ освобождены от Земельного налога, также на капитальный ремонт дома выделяются субсидии.

Какие другие положительные эффекты от ТСЖ?

Квартиры в домах, где созданы ТСЖ повышаются в стоимости в результате благоустройства территории.

2.2 Вопросы об органах управления ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ, Правление и Ревизионная комиссия. В соответствии с законом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться ежегодно. Внеочередные собрания могут проводиться по инициативе любого члена.

В каком случае собрание считается правомочным?

Если имеет кворум – более 50 процентов голосов. В случае отсутствия кворума его нужно созывать повторно.

Какая главная задача у общего собрания членов ТСЖ?

Контролировать деятельность правления.

На какой срок избирается правление?

Кто может быть членом правления?

Членом правления ТСЖ может быть только член ТСЖ. Он не должен работать в ТСЖ по трудовому договору или занимать должность в управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор.

Сколько человек должно входить в правление?

Законом не установлено. Но в идеале нужно не менее 3х человек – Председатель ТСЖ, его заместитель и третий человек для нечетного числа, т.к. правление принимает решения коллективно большинством голосов.

В чем заключаются функции ревизионной комиссии?

Отчитываться перед общим собранием ТСЖ о доходах и расходах.

  1. Как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция.

Введение.

Начинается создание ТСЖ с общего собрания собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников помещений. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек. Также нужно подготовить установленный законом список документов. В случае, если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

Читайте также:  Договор купли-продажи с применением аккредитива

Голосование за создание ТСЖ имеет существенную особенность. Собственники жилья голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос или одна квартира – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади. По Жилищному Кодексу: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, голос собственника однокомнатной квартиры почти в 3 раза менее весом, чем голос собственника трехкомнатной квартиры. ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние дети не обладают правом голоса.

3.1 Создание инициативной группы. Проведение предварительного собрания.

Нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься всеми вопросами, а также провести предварительное собрание, чтобы определить кто из собственников жилья заинтересован активно участвовать в деятельности и создании ТСЖ.

3.2 Уведомление об общем собрании.

Способ уведомления собственников жилья зависит от размера дома. В небольшом доме до 20 квартир можно уведомить всех жильцов устно, обойдя все квартиры, либо наклеить объявление в подъездах. В доме от 100 до 1000 квартир необходимо уведомить всех собственников жилья письмо заказными письмами с уведомлением и описью вложения.

Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома — Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.

Уведомления нужно разослать не позднее, чем за 10 дней до даты общего собрания.

Несмотря на то, что общее собрание можно проводить как в очной, так и в заочной форме, мы рекомендуем проводить его в очной форме в целях большей эффективности и предотвращению оспаривания решения по его созданию в будущем.

3.3 Документы, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания

1) список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание.

2) бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”.

3) Проект Устава ТСЖ.

3.4 Вопросы, которые должны быть вынесены на общее собрание – следующие:

1) Выбор председателя общего собрания.

2) Решение о создании ТСЖ.

3) Выборы Председателя ТСЖ.

4) Выборы Членов Правления ТСЖ.

5) Выборы Ревизионной комиссии.

6) Утверждение устава ТСЖ.

3.5 Протокол общего собрания.

Необходимо подготовить протокол общего собрания. Протокол должны подписать Председатель собрания, секретарь и члены ревизионной комиссии.

Протокол должен содержать следующие сведения:

— дату, время и место проведения собрания;

— сведения об участниках собрания;

— результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

— сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;

— сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.

3.6 Регистрация ТСЖ.

Регистрацией ТСЖ занимаются налоговые органы.

Нужно предоставить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;

2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления — ТСЖ и о создании ТСЖ;

4) протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;

Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.

Ответственность председателя в случае нарушений

Председатель товарищества имеет полномочия участвовать в хозяйственной сфере от имени юридического лица. Он руководствуется статьёй 53.1 Гражданского кодекса, в которой указаны правовые аспекты ответственности при причинении ущерба. Жилищный кодекс не содержит информации об ответственности председателя ТСЖ, такие сведения хранятся в уставе, который является документом, контролирующим деятельность всего товарищества. В уставе описаны права и обязанности объединения, сфера их деятельности, зона ответственности.

Минус законодательства – не описан пункт ответственности председателя за ошибки, допущенные ТСЖ, неэффективное управление. Но ответственность за его деятельность описана в уставе, что не снимает с него стремление к улучшению жизни.

Устав объединения – это основной документ, дополнять его, усовершенствовать можно решением собрания жильцов.

Для контроля над деятельностью председателя вносят пункты в документ:

  1. Ответственность председателя вписывается в устав, чётко оговариваются его полномочия, штрафные санкции в случае невыполнения обязательств. Скрытие информации, негласное движение денег на счетах ТСЖ отслеживается.
  2. Председатель – материально ответственное лицо, действия могут быть только правомерными и не причинять вреда товариществу. За некачественный ремонт здания отвечает председатель, он имеет право подать в суд на строительную компанию, потребовать устранить неточности.
  3. Сокрытие информации от жильцов – это нарушение, за которое предусмотрено наказание. Председатель не имеет права искажать сведения, скрывать информацию, что касается деятельности ТСЖ.

Правовые нормы прописываются в уставе, который создаётся на общем собрании владельцев квартир. Наказание за неправомерные действия определяются законодательством, могут назначаться штрафные санкции.

Правовые нормы прописываются в уставе, который создаётся на общем собрании владельцев квартир.

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

– лифты, лифтовые и другие шахты;
– коридоры, лестницы, лестничные площадки;
– технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
– ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
– земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

Основные преимущества ТСЖ:

– ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

– ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

– ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

– Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

– В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

– ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

– строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

– предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1, каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом.

Основная деятельность ТСЖ

Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ) — одна из наиболее перспективных форм управления общим имуществом в многоквартирном доме. Однако для эффективного осуществления своей деятельности и устранения возможных правовых рисков членам как вновь создаваемого, так и действующего ТСЖ, прежде всего, необходимо точно знать: в какой сфере свою деятельность осуществлять? чем она регулируется? какими правами и обязанностями наделено ТСЖ?

Сфера деятельности ТСЖ. Деятельность ТСЖ по управлению имуществом осуществляется на основании гражданского и жилищного законодательства РФ, прежде всего это ГК и ЖК РФ.

В соответствии с действующими нормами (ст.135 ЖК РФ) в сферу деятельности ТСЖ входит:
— обеспечение эксплуатации многоквартирного дома;
— обеспечение пользования квартирами в многоквартирном доме;
— обеспечение владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;
— осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
— предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах или данными жилыми домами;
— осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества.

Деятельность в указанной сфере ТСЖ осуществляет в объеме предоставленных ему прав и возложенных на него обязанностей. Стоит отметить, что для возможности эффективного осуществления деятельности товарищества, законодатель наделил его довольно широким кругом прав (ст.ст.137,151,152 ЖК РФ и др).
Права ТСЖ вытекают из целей его деятельности. Следует отметить, что законодатель дает примерный, но не исчерпывающего перечень прав ТСЖ, ограничивая его только целями деятельности Товарищества и условием соблюдения прав и законных интересов собственников жилья в многоквартирном доме.

Одним из важнейших прав товарищества собственников жилья является право заключать договор управления многоквартирным домом. Помимо этого законодатель наделил ТСЖ правом заключать договоры обеспечивающие управление многоквартирным домом (например, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме), и любые другие сделки, отвечающие целям ТСЖ и не нарушающие прав жильцов (п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ,п.5 ч.2 ст.137 ЖК РФ). По своему усмотрению ТСЖ может и самостоятельно выполнять работы для собственников квартир предоставлять им услуги, если это не противоречит цели деятельности ТСЖ.

Товарищество вправе определять смету своих доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели (п.2 ч.1 ст.137 ЖК РФ). На основе принятой сметы ТСЖ может устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме. При этом размер платежей должен быть установлен в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.3 ч.1 ст.137 ЖК РФ). Стоит учитывать, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется пропорционально размеру общей площади помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ). В случае же неуплаты собственниками жилья установленных взносов, ТСЖ может в судебном порядке взыскать с собственников жилья, не только обязательные платежи и взносы, но и убытки вызванные неоплатой взносов, при условии, что ТСЖ сможет доказать как наличие так и размер этих убытков.

Стоит отметить, что ТСЖ по своей природе является некоммерческой организацией (несмотря на то, что Федеральный Закон «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 №7-ФЗ на ТСЖ не распространяется). Как и любая некоммерческая организация ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью, но исключительно для осуществления целей своей деятельности. И, учитывая данный факт, хозяйственная деятельность ТСЖ может заключаться в обслуживании, эксплуатации и ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества в доме, сдаче в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников квартир. Доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

Как и практически любая организация, ТСЖ может оплачивать работы и услуги лицам, выполняющим их по договору для товарищества, пользоваться предоставляемыми банками кредитами, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

ТСЖ может приобретать и земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Однако приобретенные в собственность земельные участки и возведенные на них постройки становятся общей долевой собственностью собственников квартир.

Читайте также:  Где находиться серия и номер паспорта + примеры

Обязанности ТСЖ, в отличие от прав, в жилищном законодательстве исчерпывающим образом перечислены. Как и права, обязанности ТСЖ вытекают из целей его деятельности. Прежде всего, ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом и обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

В рамках осуществления своей деятельности ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

В случае, если лица, не являющиеся собственниками квартир в доме, своими действиями мешают собственникам квартир осуществлять свои права в отношении общего имущества, ТСЖ должно принять меры, необходимые для предотвращения или прекращения этих действий. В отношениях же, связанных с управлением общим имуществом, ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников квартир.

За неисполнение своих обязанностей ТСЖ несет гражданско-правовую ответственность.

Таким образом, вся деятельность ТСЖ, осуществляемая в рамках его прав и обязанностей, подчинена основной цели — управление многоквартирными домами и совместное использование общего имущества. Остальная деятельность ТСЖ, в том числе хозяйственная деятельность, ограничена по своей сфере и носит лишь вспомогательный характер, так как направлена на достижение основной цели (обеспечение эксплуатации и использования многоквартирного дома).

Основная деятельность ТСЖ.

Наступающая ответственность

Ответственность товарищества перед его членами наступает тогда, когда оно перестаёт действовать в их интересах, и начинает «зарабатывать» прибыль.

Так как ТСЖ — это некоммерческая организация, то она не может преследовать цель — достижение положительного финансового результата и распределение его между участниками.

Если прибыль и получается по итогам финансового года, то она распределяется на основные нужды владельцев помещений конкретного дома.

Если решение будет принято положительным, то товарищество вступает в стадию ликвидации.

Если же неправомерные действия председателя и членов правления (все они действуют от имени членов организации) привели к тому, что образовался материальный или моральный ущерб, то нужно написать заявление в правоохранительные органы.

Для проведения проверки по факту нарушения прав и интересов собственников и членов товарищества можно обратиться в следующие государственные органы:

  1. В прокуратуру.
  2. В Роспотребнадзор.
  3. В государственную жилищную инспекцию.

Кроме того, некоторые государственные органы имеют право проводить проверки деятельности организации.

Это такие органы, как:

  • ФМС;
  • ФНС;
  • пожарные службы;
  • санитарно-гигиенически службы;
  • другие.

2002 года 127-ФЗ О банкротстве.

В многоквартирном доме

ТСЖ необходимо оформить как юридическое лицо, состоит из владельцев жилья в доме. Участие в такой организации остается полностью добровольным.

Организация может создаваться в:

  • любом доме, где зарегистрированы несколько квартир;
  • нескольких близлежащих домах, у которых не менее 2-х собственников;
  • объединении жилых домов, дачных участков, иных строений, близко прилегающих друг к другу территориально.

При создании товарищества владельцы должны руководствоваться порядком, установленным законодательно. Для вступления в ТСЖ собственнику жилья необходимо подготовить пакет документов и грамотно составить заявление.

При создании товарищества владельцы должны руководствоваться порядком, установленным законодательно.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

Форма и содержание определяются законодательством РФ, согласно которому устав:

  • утверждается всеми владельцами квартир;
  • должен быть пронумерован и подписан председателем;
  • подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

  • адреса входящих в ТСЖ зданий;
  • место и дата составления;
  • цель, с которой создавалось товарищество;
  • права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

права, обязанности его членов.

Основная деятельность ТСЖ

Глава 18 ГК РФ, кроме прочего, содержит три статьи – 289, 290 и 291, – непосредственно касающиеся:

во-первых, квартир в многоквартирном доме;

во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что ТСЖ должны создаваться и действовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответствующим законом.

Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества собственников жилья является “продуктом вмешательства государства в данную сферу”. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.

Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов ТСЖ должно превышать 50% от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Как видно, изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания ТСЖ: один дом – одно товарищество. При этом законодатель до недавнего времени не устанавливал максимальное количество домов для одного товарищества. В новой редакции ч. 2 ст. 136 ЖК РФ указано, что ТСЖ может быть создано:

– собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

– собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Кроме того, при государственной регистрации ТСЖ представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

С момента государственной регистрации ТСЖ приобретает права юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

– заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

– определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

– устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

– пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

– передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

– предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

– в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

– получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

– осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

– заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

– обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов, а также устава товарищества;

– заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

– выполнять обязательства по договору;

– обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

– принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

– представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

– вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (жилищные инспекции);

– представлять в указанные органы в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Безусловно, основная задача товарищества – это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений, к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Еще раз следует обратить внимание на то, что ТСЖ являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. Гражданский кодекс РФ устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности такими организациями, как ТСЖ, однако это обусловлено двумя моментами:

1) предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;

2) при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственности по его долгам.

На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. В тех случаях, когда недвижимость расположена “внутри” многоквартирного дома, товарищество становится участником долевой собственности на объекты общего пользования со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

– обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

– доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

– субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, средства которых расходуются на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Читайте также:  Можно ли анонимно обратиться в трудовую инспекцию

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

– обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

– строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

– сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Следует согласиться с мнением В.В. Андропова и И.Б. Миронова о том, что комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

– пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;.

Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету.

С какой целью в МКД создается товарищество собственников жилья?

Основные цели создания ТСЖ:

  • Обеспечивать членов ТСЖ комфортными и безопасными условиями проживания.
  • Поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии.
  • Решать вопросы пользования совместным имуществом.

Трудовое и гражданское право, регулирующие договоры с различными субъектами.

Основная деятельность ТСЖ

Глава 18 ГК РФ, кроме прочего, содержит три статьи – 289, 290 и 291, – непосредственно касающиеся:

во-первых, квартир в многоквартирном доме;

во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что ТСЖ должны создаваться и действовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответствующим законом.

Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества собственников жилья является “продуктом вмешательства государства в данную сферу”. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.

Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов ТСЖ должно превышать 50% от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Как видно, изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания ТСЖ: один дом – одно товарищество. При этом законодатель до недавнего времени не устанавливал максимальное количество домов для одного товарищества. В новой редакции ч. 2 ст. 136 ЖК РФ указано, что ТСЖ может быть создано:

– собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

– собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Кроме того, при государственной регистрации ТСЖ представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

С момента государственной регистрации ТСЖ приобретает права юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

– заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

– определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

– устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

– пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

– передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

– предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

– в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

– получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

– осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

– заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

– обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов, а также устава товарищества;

– заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

– выполнять обязательства по договору;

– обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

– принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

– представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

– вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (жилищные инспекции);

– представлять в указанные органы в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Безусловно, основная задача товарищества – это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений, к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Еще раз следует обратить внимание на то, что ТСЖ являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. Гражданский кодекс РФ устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности такими организациями, как ТСЖ, однако это обусловлено двумя моментами:

1) предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;

2) при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственности по его долгам.

На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. В тех случаях, когда недвижимость расположена “внутри” многоквартирного дома, товарищество становится участником долевой собственности на объекты общего пользования со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

– обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

– доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

– субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, средства которых расходуются на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

– обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

– строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

– сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Следует согласиться с мнением В.В. Андропова и И.Б. Миронова о том, что комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

Товарищество собственников жилья обязано.

Добавить комментарий