Имеет ли место мошенничество со стороны риелтора?

После смерти владельца

Как правило, после смерти человека остаются наследники. Этот факт не остался без внимания участников мошенничества в сфере недвижимости. Используются следующие варианты действий:

  1. Выморочная собственность. Когда умирает человек, не имеющий наследников, мошенники объявляют себя таковыми и продают то, что им не принадлежит.
  2. До факта наследования. Вступление в наследство происходит в течение полугода, именно за этот срок желающие наживы реализуют квартиры. Когда появляется настоящий наследник он, естественно, оспаривает сделку.
  3. Махинации наследников. Нередко законные получатели после смерти владельца жилья заключают договоры купли-продажи без ведома других участников спора. Разумеется, такие договоры также подлежат обжалованию.

Вступление в наследство происходит в течение полугода, именно за этот срок желающие наживы реализуют квартиры.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаетеКак прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу. Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает. Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

  1. Дата выдачи.
  2. Наименование организации.
  3. ИНН.
  4. ОГРН.
  5. Подпись руководителя.
  6. Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Допустима формулировка вроде «представитель имеет право подписывать от имени доверителя любые документы».

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Перечень действий, которые разрешено совершать агенту.

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше.

Что делать, если стали жертвой негодяев?

Что делать, если вы все-таки попались на крючок жилищных махинаций? Если уберечься не удалось, и уголовное преступление против вас (мошенничество) уже совершено, необходимо постараться привлечь нечестного риэлтора к ответственности, обратившись с заявлением в правоохранительные органы. Законодательные нормы, регламентирующие деятельность риэлторов, в РФ практически отсутствуют, что усложняет правовую защиту.

Доказать факт преступления непросто, следует подготовиться морально к любому варианту развития событий. Намного правильнее побеспокоиться о выборе риэлтора на этапе подготовки.

Доказать факт преступления непросто, следует подготовиться морально к любому варианту развития событий.

Можно ли вернуть деньги

Клиент может так и не узнать, что его обманули, ведь ни риэлтор, ни агентство, ни продавец (покупатель) недвижимости просто не станет вести с ним разговоры на подобные темы. Впрочем, если обман раскроется, привлечь риэлтора к ответственности вполне возможно, кроме того, это поможет обманутому клиенту вернуть хотя бы часть украденных денег (тем более что скрытая комиссия может составлять сотни тысяч рублей).

Схемы получения скрытой комиссии не являются особо сложными, поэтому довольно быстро раскрываются, на данный момент имеется весьма обширная практика и большое количество успешно раскрытых дел о мошенничестве риэлторов.

Для начала потерпевшему необходимо написать заявление в правоохранительные органы, где изложить всю информацию, которая могла бы помочь следствию. Затем нужно принимать участие в следственных действиях, давать показания, помогать в сборе доказательств, зная, что вторая сторона сделки также будет привлекаться к следственным действиям. К слову, зная о наказании, агентство или частный риэлтор еще на этапе следствия будут склонны возместить ущерб, так что все может решиться благополучно еще до суда.

В договоре нужно максимально подробно расписать все условия сотрудничества срок реализации недвижимости или подбора оптимального варианта , цену продажи, размер комиссии, которая выплачивается в качестве вознаграждения, прочие детали.

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Проблемы и мошенничество в сфере риэлторских услуг

Собственная недвижимость является одним из самых ценных материальных капиталов для человека. Поскольку это ликвидный вид имущества, который не имеет тенденции к обесцениванию, то его высокая ценность естественным образом порождает интерес третьих лиц, промышляющих на преступных махинациях. При всех сделках с недвижимостью фигурируют очень крупные суммы денег, на чем и пытаются заработать нечестным путем. Обман в сфере недвижимости – это распространенное явление, от которого не застрахован ни один, даже самый опытный и юридически подкованный гражданин.

Мошенничеством с объектами жилой недвижимости – квартирами, домами, дачами – могут заниматься как отдельные лица, так и группы лиц, которые могут называть себя риэлторами, а также официально зарегистрированные агентства по недвижимости. Чтобы не попасться на удочку квартирных аферистов и не потерять деньги, собственность и, что еще важнее, жизнь и здоровье, необходимо подходить к вопросам сделок со 100% ответственностью и осторожностью.

Риск столкнуться с квартирными аферистами существует для всех

Если вы намерены купить или продать квартиру, ищете жилье для долгосрочной аренды или собираетесь сдавать собственную квартиру в найм, то вам стоит четко осознавать, что от риска быть обманутым в сфере недвижимости не застрахован никто. Нередко даже хорошо зарекомендовавшие себя риэлторы тайно и не совсем легально зарабатывают на клиентах, а о различных фирмах однодневках с поддельными документами и говорить не приходится. Способов обмана, изобретенных и вновь изобретаемых аферистами, существует сотни. Это могут быть как сравнительно безобидные т.н. информационные услуги, так и откровенно криминальные схемы с покушением на жизнь и здоровье граждан.

Отсутствие доказательств – самый проблемный момент в аферах с недвижимостью

Наиболее проблемной стороной мошенничества в сфере недвижимости является то, что преступники все чаще действуют в официальных рамках правового поля, и по завершении сделки пострадавшее лицо не в силах ничего доказать в полиции и в суде. Например, когда имеет место оформление доверенностей на квартиру или дом, договоров купли-продажи, то даже вскрывшийся факт обмана не сможете уполномочить суд стать на строну пострадавшего от квартирной аферы. Самый простой пример такого обмана – когда мошенники всячески усыпляют бдительность доверчивого покупателя или продавца, заставляют его заплатить деньги за услуги поиска арендаторов наперед, после чего они якобы найдут постояльцев. Наивный собственник соглашается на такой вариант, и в результате оказывается и без денег, и без квартирантов. И самое страшное, что доказать ничего после заключения сделки нельзя.

Другой пример – аферисты, пользуясь неграмотностью старого одинокого человека, могут убедить его оформить дарственную на квартиру, заверив его, что только так они могут оформить залог на нее или предоставить другие схожие услуги. Человек своими руками в здравом уме переписывает квартиру на мошенников, но де юре эта сделка считается законной.

Какие бывают наиболее распространенные схемы квартирного мошенничества, и какие появились новые способы обмана на рынке недвижимости?

Традиционные схемы, которые используют т.н. «черные риэлторы» уже стали классикой аферистского жанра. Это:

  • мультипродажи, когда один объект оформляется на новых собственников несколько раз с участием разных нотариусов;
  • продажа чужой квартиры с поддельными документами;
  • оплата коммунальных долгов и «обработка» опустившихся, одиноких, незащищенных лиц с целью заставить их покинуть принадлежащую им квартиру;
  • самозванство, когда аферисты представляются дальними родственниками и убеждают одинокого человека оформить на них квартиру или вписать их в завещание;
  • игра на юридической безграмотности жертвы, при которой аферисты убеждают оформить дарственную или договор купли-продажи, за что жертва якобы может получить какие-то выгоды (например, кредит в банке);
  • предоставление информационных услуг в сфере недвижимости, не имеющих по сути какой-либо ценности для клиента;
  • продажа подставных квартир и домов, т.н. декораций, которые могут выглядеть достаточно презентабельно, но на деле даже не являться объектом жилого фонда.

Это были классические способы обмана людей на рынке недвижимости. Несмотря на то, что в СМИ регулярно появляются статьи и сообщения о подобных случаях, их количество никогда не уменьшается. По статистике, каждая 15 сделка с недвижимостью в России имеет признаки мошенничества. Самое неприятное для человека, попавшегося в ловушку обманщиков – это потеря денег и жилья, заработанных тяжелым трудом. Но существуют и более опасные ситуации, когда в ходе мошенничества преступники могут причинять физический и моральный ущерб, вплоть до лишения жизни своей жертвы.

Обычно «клиентами» таких «черных риэлторов» становятся одинокие старики, живущие без присмотра родственников, а также деграданты – спившиеся, наркоманы или страдающие психическими расстройствами люди. Как правило, они не могут себя защитить или осознать, что стали жертвой обмана. Людей могут накачивать наркотиками, заставляя подписать договор дарения, или обманным путем помещают жертв в психиатрический диспансер, где их признают невменяемыми.

Интернет – новое поле для мошенничества в сфере недвижимости

С появлением Интернет технологий и социальных сетей появляются и новые способы мошенничества в сфере жилой недвижимости. Существование публичных порталов для подачи объявлений о продаже, покупке или аренде жилья делает их участников потенциальными жертвами квартирного обмана. Самый простой и сравнительно безобидный новый способ использования информации об объектах недвижимости – это т.н. информационные услуги. Недобросовестные агенты по недвижимости и даже подставные лица, называющие себя так, могут оказывать «консультационные услуги» населению, предоставляя список якобы действующих выгодных предложений по сдаче квартир в аренду с адресами и телефонами.

Естественно, делают они это по предоплате, которую очень легко получить простым денежным переводом в банке. Чаще всего, 90% всех предоставленных номеров и адресов являются недействительными, либо объявления уже неактуальны. Но открыто обвинить в мошенничестве таких «консультантов» нельзя: факт предоставления информации имел место, а то, что она быстро теряет актуальность, можно объяснить спецификой рынка.

Другой «железный» способ черных риэлторов «выйти сухими из воды» – сдача чужой квартиры в аренду, когда хозяева временно отсутствуют (находятся за границей, на лечении и т.п.) Получив доступ к квартире, преступники публикуют объявления и находят постояльцев, беря с них деньги в качестве задатка за услуги в поиске жилья. Чаще всего под любым предлогом аферисты не подписывают договор с арендатором, либо предоставляют заведомо ложную информацию (чужой номер паспорта, название компании, номер госрегистрации фирмы и т.п.) В этом случае постращавшей стороной становится неудачливый арендатор, т.е. собственник квартиры не имеет никаких обязательств перед ним.

Как еще «черные» и «серые» риэлторы обманывают людей?

Основной проблемой, с которой сталкиваются все жертвы квартирных аферистов – это сложность или полная невозможность предоставить прямые доказательства предоставленных услуг или состава преступления. Опытные «черные» и «серые» риэлторы используют хорошо проработанные схемы, в которых сложно найти лазейку, позволяющую «прижать к ногтю». Мошенничеством в скрытой форме могут промышлять не только подставные компании-однодневки, но и достаточно солидные организации, имеющие официальную регистрацию, юридический адрес и другие атрибуты легализации.

Какие основные схемы обмана клиентов используются именно агентствами по недвижимости?

Их может быть великое множество, и мы перечислим наиболее часто используемые схемы:

  • Заключение договора с собственником, который будет заведомо невыгодным для последнего (например, запрет обращения к другим посредникам с предписанием выплаты неустойки в случае нарушения запрета).
  • Прием двойного гонорара с собственника и потенциального арендатора/покупателя квартиры.
  • Скупка недвижимости с большими задолженностями за коммунальные услуги с последующим выселением жильцов.
  • Продажа квартиры по цене, выше заявленной собственником с присвоением разницы.

Способов и схем обмана собственников и покупателей объектов недвижимости существует еще сотни, и объединяет их один печальный факт – вернуть потерянные деньги практически невозможно (либо из-за нехватки доказательной базы, либо из-за невозможности найти аферистов). Если же вы стали жертвой обмана со стороны риэлторов, официально работающих на этом рынке, то ваши шансы доказать правоту и вернуть свои кровные значительно выше.

Что говорит закон

По какой статье можно обвинить недобросовестные агентства, предоставляющие услуги гражданам? Все действия злоумышленников, направленные на завладение чужими деньгами и собственностью обманным путем, подпадают под действие статьи 159 УК РФ «Мошенничество», и может наказываться различными способами в зависимости от тяжести преступления. При причинении ущерба на сумму до 250 тысяч рублей возможен разовый штраф или удержание компенсации с зарплаты в течение трех лет. Возможно также определение на принудительные работы до двух лет или заключение под стражу сроком до шести лет со штрафом от 80 тысяч рублей. При сумме ущерба свыше 1 млн рублей наказание за махинации с недвижимостью – тюремное заключение от 10 лет вместе со штрафом в 1 млн рублей.

Если вы стали жертвой черного риэлтора и можете предоставить правоохранительным органам точную информацию о месте регистрации фирмы, то вероятность доказать свою правоту и вернуть потерянные деньги в случае незаконных действий с вашей квартирой высока. Как показывает практика, наиболее рационально и эффективно действовать, заручившись поддержкой других людей, ставших жертвами недобросовестных риэлторов. Как правило, компании, которые дорожат своим именем и не хотят общественной огласки, охотно пойдут на уступки, опасаясь «шумихи» в прессе. В одиночку действовать можно, но лишь на свой страх и риск: существует возможность столкнуться с откровенным запугиванием и прессингом.

Итак, как обезопасить себя и своих близких от противоправных действий третьих лиц с целью завладения вашей собственностью?

  • Ищите покупателей/продавцов/арендаторов через хороших знакомых, которые сами продали/купили/сняли квартиру или дом без проблем с юридической чистотой и других сложностей.
  • С большой осторожностью относитесь к объявлениям о продаже дома/квартиры по сильно заниженной цене или по «супер выгодной» акции. Чаще всего аферисты «ловят» своих жертв именно таким способом.
  • Никогда не передавайте документы на квартиру, а также деньги, когда вам обещают, что заплатят или «оформят все у нотариуса» завтра – так вы можете распрощаться со своей квартирой или деньгами.
  • Всегда обращайтесь к уполномоченным представителям госреестра, чтобы узнать историю объекта, который вы собираетесь покупать. Очень важно перед сделкой иметь представление, на каком участке находится дом/квартира, нет ли проблем с арендодателем участка, нет ли прописанных жильцов в квартире, а также претендентов на наследование.
  • Никогда не принимайте наличные деньги в качестве оплаты стоимости квартиры/дома. Вам могут подсунуть фальшивые деньги. Лучше воспользуйтесь банковским переводом и заключайте сделку в присутствии СВОЕГО нотариуса, которому вы доверяете. НЕ СОГЛАШАЙТЕСЬ на сделку с участием незнакомого вам нотариуса, предложенного контрагентом.
  • Если у вас есть престарелые родители или родственники, живущие одиноко на своей жилплощади, контролируйте их окружение, спрашивайте о посетителях и гостях, чтобы вовремя выявить подозрительных личностей. Так вы убережете близкого человека от необдуманных действий, совершаемых под влиянием аферистов.

Самый главный совет, который дают все честные и опытные риэлторы перед заключением сделки купли-продажи – это необходимость слушать интуицию. Если вы чувствуете, что перед вами странный, «мутный», подозрительный человек, или в его поведении есть что-то неестественное, то лучше откажитесь от сделки. Явным показателем того, что перед вами аферист будет то, что после отказа он начинает давить на вас, всячески манипулировать, пытаться сыграть на вашей вежливости (мол, «я потратил на вас столько личного времени»), чувстве вины, комплексах и других человеческих эмоциях.

Не поддавайтесь на психологические уловки манипуляторов. Ваша собственность и деньги стоят гораздо выше, чем одобрение человека, которого вы видите в первый и последний раз. Берегите себя и своих близких, повышайте уровень финансовой и юридической грамотности, смотрите на людей трезвым взглядом и не принимайте скоропалительных решений.

Продажа квартиры по цене, выше заявленной собственником с присвоением разницы.

Не теряем бдительность

Определить, кто находится перед вами — мошенник или высококвалифицированный специалист, однозначно можно после того, как он подойдет к выполнению поставленной задачи.

«Если, допустим, вы хотите купить квартиру, серьезный риелтор, имеющий доступ к специальным программам, быстро найдет подходящую недвижимость, предоставит копии правоустанавливающих документов, организует просмотр объекта. Мошенники в прозрачности своих действий не заинтересованы и не предоставляют о них полную информацию. Вы должны насторожиться, если агент не показывает недвижимость в удобное для вас время, а при просмотре постоянно торопит, не дает осмотреть объект целиком и ознакомиться с полным комплектом документов», — говорит адвокат.

«Гораздо более распространена другая схема. Получив оригиналы документов и подписав договор, риелторы-мошенники зачастую приостанавливают активность, полагая, что на этом их работа по продаже дома или квартиры закончена, и спокойно ждут, когда на объект найдется покупатель. Тот факт, что для быстрой продажи объекта необходимо ежедневно прилагать усилия по его продвижению, их не беспокоит. А когда недовольный собственник начинает интересоваться, почему покупатель до сих пор не найден, выясняется, что согласно условиям договора, получить оригиналы документов невозможно пока не истек срок его действия. В итоге вам остается либо заняться восстановлением правоустанавливающих документов и искать нового агента, либо продолжать работать с риелтором-обманщиком», — предупреждает Данильченко.

«Если риелтор на ваши вопросы о собственнике отвечает невнятно, говорит, что собственник в отъезде, живет в другом городе и дал риелтору генеральную доверенность на продажу недвижимости, предложите ему отложить сделку до его возвращения или поищите другого риелтора. В противном случае вы будете втянуты в мошенническую схему и в результате останетесь и без денег, и без жилья», — добавляет эксперт.

Если риелтор на ваши вопросы о собственнике отвечает невнятно, говорит, что собственник в отъезде, живет в другом городе и дал риелтору генеральную доверенность на продажу недвижимости, предложите ему отложить сделку до его возвращения или поищите другого риелтора.

Покупатель

Он точно так же может предоставить для совершения сделки фиктивные сведения о себе.

Кроме того, многие мошенники на рынке недвижимости в совершенстве владеют даром убеждения.

Как итог, собственник продаёт квартиру по цене значительно ниже её реальной стоимости.

Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.

Как обманывают черные риэлторы

В конце-концов, вы можете попасть в сети к откровенным мошенникам, которые только делают вид, что они риэлторы и разыграв с вами несколько спектаклей продадут вам квартиру:

  • по подложным документам;
  • с человеком, которого нельзя выписать;
  • жилье с недееспособными собственниками и т.д.

Но чаще риэлторы обманывают при внесении задатка или аванса за приобретаемое жилье, воспользовавшись юридической неграмотностью доверчивого покупателя, берут аванс, оставляют вас с копиями документов на квартиру и исчезают в неизвестном направлении.

Поэтому вручать деньги нельзя никому кроме собственника жилплощади и только после того, как вы убедитесь, что он действительно собственник.

Но чаще риэлторы обманывают при внесении задатка или аванса за приобретаемое жилье, воспользовавшись юридической неграмотностью доверчивого покупателя, берут аванс, оставляют вас с копиями документов на квартиру и исчезают в неизвестном направлении.

Топ-16 долгостроев Санкт-Петербурга 2017

Долгострои Петербурга с десятилетним стажем и более – полный актуальный список с описанием печально известных историй о долевом строительстве.

Даже в крупной компании может встретиться нечестный специалист, временно устроившийся на работу, чтобы реализовать свои преступные намерения.

1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Схема мошенничества простая злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения.

Мошенничество риэлторов с недвижимостью

Работа на рынке недвижимости имеет свою специфику. Как часто любят образно выражаться сами риэлторы, они ловят рыбу в большом озере. Соответственно, у кого-то «клюет» мелкая рыбешка, а у кого-то – крупная. Кроме того, доход в недвижимости нестабильный, но большой. У специалистов по недвижимости есть возможность «отработать» разные подходы, чтобы улучшить варианты заключения сделок и повысить их эффективность. В арсенале некоторых риэлторов появляются мошеннические схемы, которые позволяет зарабатывать не так много, но достаточно стабильно. А это то, чего так часто не хватает в жизни «бедного» риэлтора. Итак, мотивация торговцев недвижимостью примерно ясна.

Соответственно, у кого-то клюет мелкая рыбешка, а у кого-то крупная.

Виды мошенничества при покупке/продаже недвижимости

Статья из раздела Частые вопросы.

Любая сделка с недвижимостью, и в особенности купля-продажа, всегда связаны с определенным риском. Любой участник такой сделки рискует. Продавец боится что его обманет покупатель, покупатель не доверяет продавцу, ну а третья сторона (риелторы и другие профессионалы) рискуют своей репутацией.

Мошенничество с недвижимостью старо как мир. Наверное, оно возникло тогда, когда появилась первая недвижимость, появились те люди, что решили “нагреть руки” на данной собственности.

Поэтому в сделках с недвижимостью стоит быть особо внимательными и бдительными, и при малейших своих подозрениях останавливать покупку-продажу, пока все не выясните до конца.

Мошенничество с недвижимостью со стороны продавца

Наиболее часто встречающийся вид мошенничества – это использование лже-документов. Создать полный комплект документов у профессиональных аферистов не составляет труда. Кроме того, мошенники часто пользуются услугами “нотариусов” нечистых на руку (причем, данный “специалист” может даже и не быть профессионалом в правовой сфере).

2) Дубликаты реальных документов

Получить дубликат документа также не составляет особого труда, а значит собрать полный пакет таких документов вполне можно. Аферисты действуют в таких случаях так: они собирают несколько комплектов документов, заключают несколько договоров на продажу (причем данные договоры вполне законны). Причем один договор продавец регистрирует сам (получи при этом всю положенную сумму), а остальные договоры регистрировать должны будут покупатели самостоятельно (при этом “продавец” получает только часть денег после нотариального оформления).

3) Продажа одной квартиры под видом другой.

Такой вид мошенничества уже уходит в прошлое. Но суть его такова: покупателю показывают квартиру (вполне приличную, по хорошей цене), он ее покупает. Но когда он начинает пользоваться обнаруживается, что купили совсем другую квартиру. Обычно в таких случаях аферисты перевешивали номера квартир (и бывало даже таблички с улицами) и показывали покупателям. На самом деле показываемую квартиру никто не продает. Продают “плохую” квартиру по заявленному адресу.

Сейчас такую аферу можно раскрыть, если внимательно изучить документы БТИ, где указано фактическое состояние продаваемой недвижимости.

4) Продажа недвижимости под видом реального продавца.

Никогда не оставляйте свой паспорт и документы на квартиру, если Вы куда-то надолго отлучаетесь. Подделать паспорт легко, достаточно переклеить фотографию и… новый владелец жилья готов!

Воспользовавшись Вашим отсутствием аферисты вполне могут провести сделку по продаже недвижимости. Главное условие успешной мошеннической продажи квартиры здесь – не светить паспортом хозяина недвижимости.

5) Занижение стоимости (якобы для снижения налогооблажения) продаваемого имущества

На деле это означает, что Вы покупаете квартиру по одной цене, а в документах пишется совсем другая цена. И в дальнейшем, продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает Вам только ту сумму, которая указана в договоре.

6) Аннулирование сделки

Практически любая сделка с недвижимостью возвратна. В течении 3-х лет продавец (или тот кто претендует на недвижимость) через суд моет оспорить правомерность сделки.

Основанием для расторжения сделки может стать “невменяемость” продавца. Для этого ему достаточно лечь в больницу, пройти освидетельствование, которое признает его недееспособным или частично недееспособным. По закону, продавец в течении полугода может расторгнуть сделку, доказав, что он был невменяем. Нередко этим пользуются аферисты, ведь в стране достаточно много владельцев собственности с медицинскими диагнозами (например, шизофрения).

Кроме того, продавец может вернуться в свое жилье, так как у него “изменились обстоятельства” и ему негде жить. При этом он утверждает, что сумму полученную за недвижимость он уже потратил, но готов возмещать со своей зарплаты. Никто не может запретить продавцу отдавать Ваши деньги таким образом, но на деле весь процесс возврата денег затянется на долгие десятилетия.

Претендовать на недвижимость могут и дети (даже уже выросшие), бывшие супруги (не согласные с сделкой), пропавшие родственники, бывшие заключенные, а также недееспособные лица, которые были прописаны в квартире и им негде жить… Для каждой такой категории граждан есть свою юридические лазейки по возврату недвижимости.

Мошенничество с недвижимостью со стороны покупателя

Покупатель тоже может обмануть. Причем он может отдать покупателю “куклу” вместо настоящих денег, а может затребовать вернуть задаток (причем в двойном размере).

Как вместо денег получить простые бумажки?

При передаче наличных денег в момент сделки. Мало кто может похвастаться тем, что может определить хорошо сделанную фальшивку, от настоящих денег.

Безопаснее сделки, где фигурирует безналичный расчет, с фиксированным счетом. Не с ячейкой! В случае ячейки в банке не обязаны знать, что именно там хранится – деньги ли или же простые бумажки, изображающие дензнаки.

2) Аферы с задатком

продавец не успевает вовремя собрать все документы. В ответ покупатель требует возврата задатка, причем двукратного, либо нужно существенно снизить стоимость приобретаемой недвижимости. В договоре о задатке сроки были четко обговорены, и именно на этих сроках настаивали покупатели. Теперь же они настаивают на возврате денег, большей суммы, что выдавали.

Задаток первого покупателя перебивается большим задатком второго покупателя. Потом второй покупатель требует возврата своих денег, причем в двойном размере. Так как продавец уже нарушил условия сделки с первым покупателем. Мошенники могут также апеллировать судом, что дескать покупатель собирался продать квартиру сразу двум людям…

Использование орфографических ошибок и описаний. Так к примеру если слово “задаток” заменить на “залог”, то сделка приобретает совершенно иной характер. Продавец становится должником, ведь залог говорит о том, что продавец должен покупателю некую сумму.

Мошенничество с недвижимостью со стороны третьих лиц (риелторов и других специалистов)

Мошенничество со стороны риелторов или агентств недвижимости более всех на-слуху, ведь как правило такие лица (организации) работают по-крупному. Но бывают случаи, когда обман не столь заметен, когда речь идет о небольших суммах (в таких случаях можно даже и не понять, что на самом деле Вас обманули)

Типичные схемы обмана и уловки по завлечению клиентов от риелторов и агентств недвижимости:

Назвать продавцу заведомо завышенную стоимость продаваемой недвижимости. Здесь работает психологический момент – любой продавец заинтересован в большей выгоде. Агенты же, действительно выставляют объект по завышенной стоимости, но спустя какое-то время просят продавца снизить цену, чтобы нашлись покупатели. И продавец вынужден ставить уже заниженную стоимость, и при этом он продолжает сотрудничать с агентами, которые первоначально говорили о том, что недвижимость стоит намного выше, чем он рассчитывает.

Забрать оригиналы документов. При заключении договора с фирмой продавец обязуется отдать оригиналы документов. И фактически он уже не может сменить фирму, ведь документы находятся не у него на руках.

Обман и продавца и покупателя. Особенно актуален он был в 2005 -2008 годах. Допустим на недвижимость нашелся покупатель. Он даже внес задаток. И тут риелтор говорит, что цены на недвижимость возросли и теперь нужно будет оплатить большую сумму. Покупатель понимает, что если откажется от покупки, то может потерять данную недвижимость, а пока он будет искать нечто подобное на рынке, то цены могут еще подрасти… В итоге он отдает большую стоимость за недвижимость. Но об этом не знает продавец. Ему на руки отдают ту сумму, которая была определена изначально. А теперь догадайтесь, у кого остается разница?

Очень часто при заключении договоров фирмы требуют некоторую сумму – так называемые “гарантийные обязательства”. И здесь нужно быть предельно внимательными при заключении договоров. Зачастую в договорах указываются такие условия, что вернуть “гарантийку” не представляется возможным.

Мошенничество, которое точно попадает под одноименную статью. Черные риелторы предоставляют в качестве продавца лицо, которое в действительности им являться не может (например, лженаследник, человек который без вести пропал, и другие категории лиц). Сюда же можно отнести и ситуации, когда продавцы и “риелторы” работают заодно.

Как обезопасить сделки-купли продажи. Советы для покупателя, которые не будут лишними.

Опасайтесь людей, которые хотят сделать сделку быстро, в обход всех процедур.

Проверяйте все, что можете проверить. Если Вам рекомендуют какую-то фирму, не спешите идти туда, наведите справки о ней. Будет просто замечательно, если Вы “в живую” пообщаетесь с клиентами данной фирмы. Не лишней будет юридическая проверка всех документов.

Попросите продавца выселить всех жильцов, до оформления сделки-купли продажи.

Пораспрашивайте соседей о той недвижимости, что Вы собираетесь купить. Кто в ней живет. Как часто меняются хозяева. Часто ли там появлялся местный участковый.

Пусть продавец оплатит все коммунальные услуги, абонентские платы. Не лишним также будет попросить у продавца справку о данных выплатах.

Не помешают справки психоневралогического и наркологогического диспансеров на всех собственников недвижимости.

Поинтересуйтесь, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не живут ли в квартире родственники с детьми.

Узнайте, не делалась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.

Не оставляйте всех документов (паспортов, свидетельств …) у третьих лиц.

Будьте осторожны с использованием в договорах заведомо заниженных цен.

При передаче денег позаботьтесь о том, чтобы были свидетели (например, родственники), которые в случае чего смогут засвительствовать в Вашу пользу.

Приобретя жилье сразу же постарайтесь занять его: смените замки. Добейтесь окончательной выписки нежелательных жильцов.

Мошенничества с куплей-продажей недвижимости, к сожалению, не редки. Однако, большинство сделок все же проходит в рамках закона. Поэтому, решившись приобрести/продать недвижимость, Вы рискуете. Но этот риск вполне оправдан. Проявляйте бдительность (и можно сказать даже паранойю) и будьте на чеку. И в случае малейших подозрений останавливайте сделку (до тех пор, пока все сомнения не решаться).

Мошенничество с недвижимостью со стороны продавца.

Риски при сделке через посредника

Самыми распространенными рисками при продаже квартиры являются:

  • Выбранный риэлтор оценивает вашу квартиру очень низко, по сравнению с её рыночной стоимостью. В таком случае стоит насторожиться: возможно он заинтересован в снижении цены, потому что хочет провернуть скрытую сделку и получить прибыль сверх той, что указана в заключенном с ним договоре. Всегда необходимо мониторить цены на схожие объекты недвижимости,это поможет избежать обмана.
  • Нанятый агент может торопить с расчетами, предлагать совершить сделку самому и передать продавцу деньги лично. Стоит обязательно брать расписки и в договоре указывать именно ту сумму, за которую продается жилье, чтобы в случае отката сделки каждый получил ровно то, что потерял.

Если в квартире остается мебель и техника, то стоит указать и ее. Расписку покупателю стоит давать только когда вся сумма уже получена на руки или зачислена на расчетный счет в банке. Проведение сделки через банк позволит избежать расчета фальшивыми купюрами и обмана со стороны покупателя и недобросовестного риэлтора.
Передача оригиналов документов по доверенности риэлтору может привести к тому, что «доверенное лицо» окажется ненадежным и либо оформит недвижимость на подставное лицо, либо реально продаст квартиру, но средства оставит себе.

А вот «специалист» с низкой компетентностью вряд ли грамотно преподнесет все положительные моменты. В этом случае реализация квартиры может значительно затянуться. В итоге собственник будет вынужден либо снижать стоимость, либо искать другого риэлтора, что снова приведет к временным затратам.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Основной и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: требования к документам и риски сторон
  • Сделка без риска и мошенничества, или Как безопасно продать квартиру самому? Уязвимость жилищных сертификатов
  • В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Как продать квартиру через аукцион: выгоды и риски для собственника недвижимости
  • Риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал. Как их минимизировать?

Как продать квартиру через аукцион выгоды и риски для собственника недвижимости.

Читайте также:  На какой срок вводится процедура наблюдения
Добавить комментарий