Мошенничество с земельными участками: судебная практика

Приговор суда по ч. 3 ст. 159 УК РФ № 1-108/2017 | Мошенничество

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«24» января 2017 года г.Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе

председательствующего судьи Сопчук Р.В.

при секретаре Ющенко О.В.

с участием государственного обвинителя Рева И.О.

представителя потерпевшего Багаевой Е.А.

защитника (удостоверение адвоката , ордер от 24.01.2017) Бурлаченко А.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы уголовного дела по обвинению “Ц”, года рождения, уроженца ПК, зарегистрированного и проживающего в г.Владивосток, , имеющего высшее образование, женатого, имеющего двоих малолетних детей 2013 и 2016 года рождения, работающего в , военнообязанного, не судимого, под стражей не содержащегося, копию обвинительного заключения получившего , в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ,

“Ц” совершил умышленное преступление при следующих обстоятельствах:

Так, 27.03.2014 “Ц”, находясь в г.Владивосток, по соглашению с гражданином Ш И.Л., являющимся арендатором земельного участка с кадастровым номером , приобрёл права и принял обязанности арендатора указанного земельного участка. Согласно, заключённого между арендатором Ш И.Л. с одной стороны и новым арендатором “Ц” с другой стороны, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2011 подписанного сторонами 27.03.2014, “Ц” получил в аренду земельный участок площадью 1447 кв.м., разрешённое использование: для целей не связанных со строительством (ведение дачного хозяйства), категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер , местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится примерно в 283 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, , с установленным сроком аренды по 19.09.2060.

Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером , относящегося к категории земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (поскольку прав ни муниципальной, ни государственной собственности на него не зарегистрировано), не позднее 11.06.2015, “Ц”, путём обмана решил приобрести право собственности на указанный земельный участок, принадлежащий РФ.

В целях реализации задуманного, имея умысел на дальнейшее приобретение путём обмана права собственности на земельный участок с кадастровым номером и обращение его в свою пользу, с корыстной целью, осознавая общественную опасность своих действий, предвидя неизбежность наступления общественно опасных последствий, в виде причинения ущерба государству, и желая их наступления, 11.06.2015 в 08 часов 41 минуту, “Ц” лично подал в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ПК, находящийся по адресу: г.Владивосток, ул.Приморская, д.2, заявление о государственной регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимого имущества: жилой дом площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: край Приморский,г. Владивосток, (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 283 м от ориентира по направлению на юго-запад). В качестве документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества, на предназначенном для ведения дачного хозяйства земельном участке с кадастровым номером и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества, в соответствии с ч. 3 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», “Ц” представил в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ПК декларацию об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 03.11.2009 №447. Согласно представленной декларации в границах земельного участка расположен жилой дом со следующими характеристиками: площадь 50 кв.м, 1 этаж, электричество центральное, газоснабжение автономное, водопровод автономный, отопление автономное, канализация автономная, горячее водоснабжение автономное. Достоверность и полнота сведений, указанных в заявлении о государственной регистрации права и в декларации об объекте недвижимого имущества “Ц” подтвердил личной подписью. При этом, фактически указанного в декларации об объекте недвижимого имущества жилого дома в границах участка с кадастровым номером не возводилось.

24.06.2015 на основании ранее поданных заявления и декларации, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировано право собственности “Ц” на объект: жилой дом, назначение: жилое, площадь 50 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: край Приморский, г.Владивосток, (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 283 метрах от ориентира по направлению на юго-запад). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации “Ц” выдано свидетельство о государственной регистрации права . Таким образом, “Ц” воспользовался положениями действующего законодательства, исходящими из принципа добросовестности заявителя и запрещающими согласно ч. 5 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истребование у него дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, и путём обмана сотрудников филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по ПК, зарегистрировал право собственности на несуществующий объект недвижимости, чем создал условия для дальнейшего приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером .

Продолжая реализовывать преступный умысел, направленный на приобретение путём обмана права собственности на земельный участок с кадастровым номером , “Ц”, зарегистрировав право собственности на жилой дом, находящийся в границах указанного участка, получил право приоритетного выкупа (без проведения торгов на аукционе) данного земельного участка по льготной стоимости.

Так, в силу положений пункта 2.2 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждённого постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па, выкупная стоимость для указанного земельного участка при наличии на нём здания, составляет 5 % кадастровой стоимости. Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет , его пятипроцентная льготная стоимость составляет .

В силу п.1 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для дачного хозяйства, уполномоченный орган в тридцатидневный срок обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка в трёх экземплярах, их подписание и направление заявителю.

В соответствии с пп.2 п.2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2.5 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждённого постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па, установлено, что при продаже земельных участков гражданам для дачного хозяйства без проведения торгов цена определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, стоимость земельного участка с кадастровым номером в случае его предоставления в собственность в порядке, установленном ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, и при отсутствии заявлений третьих лиц, составляет .

20.10.2015 в целях достижения преступного замысла, направленного на приобретение путём обмана права собственности на земельный участок с кадастровым номером , “Ц”, действуя через своего представителя К А.С., которую не поставил в известность относительно своих преступных намерений, подал в Департамент земельных и имущественных отношений ПК, находящийся по адресу: г.Владивосток, ул.Бородинская, д.12, заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером , приложив к нему заведомо подложное свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости: жилой дом, площадь 50 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: край Приморский, г.Владивосток, (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 283 метрах от ориентира по направлению на юго-запад), и заведомо подложную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующих о наличии у “Ц” права собственности на вышеуказанный дом.

В результате совершённых действий, “Ц” ввел в заблуждение представителей Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края и путём обмана получил возможность выкупа земельного участка с кадастровым номером без проведения торгов на аукционе по льготной стоимости, составляющей , что несоизмеримо ниже его кадастровой стоимости, составляющей , полагающейся к оплате при добросовестных действиях “Ц” при отсутствии на земельном участке здания. На основании поданных документов 31.05.2016 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и гражданином “Ц” заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером , с ценой сделки .

17.06.2016 на основании ранее поданных документов, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировано право собственности “Ц” на объект: земельный участок с кадастровым номером , площадь 1447 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 283 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, . В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации , “Ц” выдано свидетельство о государственной регистрации права .

Согласно ст. 62 Бюджетного кодекса РФ в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, по нормативу 100 %.

Читайте также:  Цена искового заявления в суд

Таким образом, “Ц”, в результате предоставления в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю и Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края не соответствующих действительности сведений и заведомо подложных документов, о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером объекта недвижимого имущества – жилого дома площадью 50 кв.м., путём обмана приобрёл право собственности на чужое – государственное имущество – земельный участок с кадастровым номером , площадью 1447 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 283 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, , стоимостью , чем причинил ущерб Владивостокскому городскому округу в сумме , что является крупным размером.

В судебном заседании подсудимый свою вину по предъявленному обвинению признал полностью, с предъявленным обвинением согласился.

Подсудимым было заявлено ходатайство о постановлении приговора без проведения судебного разбирательства. В судебном заседании подсудимый поддержал заявленное ходатайство и пояснил, что данное ходатайство заявлено им добровольно и после проведения консультаций с защитником, осознает последствия постановления приговора без проведения судебного разбирательства. Дополнил, что сожалеет о случившемся и раскаивается в содеянном.

Представитель потерпевшего Багаева Е.А. не возражала против рассмотрения дела в особом порядке, вопрос о виде и размере наказания оставил на усмотрение суда, гражданский иск просила оставить без рассмотрения, указав, что они будут его заявлять в порядке гражданского судопроизводства после осуществления всех необходимых подсчетов.

Гособвинитель и сторона защиты не возражали против особого порядка по делу.

Поскольку подсудимый согласился с предъявленным обвинением, ходатайство о постановлении приговора в особом порядке заявлено им добровольно и после консультаций с защитником, осознает последствия постановления приговора без проведения судебного разбирательства и обвиняется в совершении преступления, наказание за которое не превышает 10 лет лишения свободы, суд полагает возможным применение особого порядка принятия судебного решения по данному уголовному делу.

Суд приходит к выводу о том, что предъявленное обвинение, обосновано и законно.

На основании изложенного, суд квалифицирует действия подсудимого по ч. 3 ст. 159 УК РФ – мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путем обмана, совершенное в крупном размере.

Обстоятельством, смягчающим наказание, суд признает явку с повинной, наличие малолетних детей.

Обстоятельств, отягчающих наказание, не установлено.

С учетом обстоятельств совершенного преступления, правовых оснований для изменения категории преступления на менее тяжкую не имеется.

При определении вида и меры наказания, суд учитывает степень и общественную опасность совершенного преступления, личность подсудимого, положительно характеризующегося, не состоящего на специализированных учетах, состояние здоровья подсудимого (жалоб не приносил), материальное положение подсудимого, дающее основание не назначать основное наказание в виде штрафа (пояснил, что его заработная плата 38 000 рублей, а у него двое детей и жена в декретном отпуске), влияние назначаемого наказания на исправление подсудимого и условия жизни членов его семьи.

Оснований назначать наказание в виде принудительных работ не имеется.

Основания для назначения дополнительного наказания в виде ограничения свободы отсутствуют.

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь принципами вины, гуманизма и справедливости, суд считает, что исправление подсудимого возможно без изоляции от общества, с применением ст. 73 УК РФ.

Заявленный потерпевшим гражданский иск, в связи с не предоставлением полного пакета документов, подтверждающих наличие ущерба, позиции потерпевшей стороны, просившей оставить иск без рассмотрения, подлежит оставлению без рассмотрения.

Арест, наложенный на имущество – земельный участок, постановлением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 28.09.2016 – подлежит оставлению без изменения до рассмотрения гражданского иска по существу.

Вопрос о вещественных доказательствах подлежит разрешению в порядке ст. 81 УПК РФ.

По изложенному и руководствуясь ст. 316 УПК РФ,

“Ц” признать виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и назначить наказание в виде 2 (двух) лет лишения свободы со штрафом в размере рублей.

В соответствии со ст. 73 УК РФ назначенное наказание считать условным с испытательным сроком в 1 (один) год 6 (шесть) месяцев.

Дополнительное наказание в виде штрафа исполнять реально и самостоятельно.

Обязать осужденного встать на учет в УИИ по месту жительства и 1 (один) раз в месяц отмечаться в УИИ, не менять без уведомления УИИ место жительства и работы.

Меру пресечения – подписку о невыезде и надлежащем поведении, по вступлению приговора в законную силу – отменить.

Гражданский иск потерпевшего – оставить без рассмотрения.

Разъяснить потерпевшему право предъявить иск в порядке гражданского судопроизводства.

Арест, наложенный на имущество – земельный участок, постановлением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 28.09.2016 – оставить без изменения до рассмотрения гражданского иска по существу.

Вещественные доказательства: договор аренды земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, расчет арендной платы, соглашение о передаче прав по договору арендного участка, свидетельство о государственной регистрации. Договор купли-продажи земельного участка, акт приема-передачи в собственность земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права, хранящиеся при уголовном деле-хранить при уголовном деле. Шесть томов дела правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок (почтовый адрес ПК, г.Владивосток ул.Серова 44)-хранящиеся при уголовном деле, хранить при уголовном деле.

Приговор может быть обжалован в Приморский краевой суд через Советский районный суд г.Владивостока в течение 10 суток со дня оглашения приговора, с соблюдением требований ст. 317 УПК РФ. В случае подачи апелляционной жалобы, осужденная вправе ходатайствовать о своем участии в рассмотрении уголовного дела судом апелляционной инстанции. Дополнительная апелляционная жалоба подлежит рассмотрению, если она поступила в суд апелляционной инстанции не позднее, чем за 5 суток до начала судебного заседания.

Председательствующий Р.В. Сопчук

4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как обманывают с земельными участками

Мошенничество с землей — самый распространенный вид преступления с недвижимостью

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России — такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов — тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность.

Читайте также:  Детские пособия в регионах

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов. В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка. В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению. Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма. За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, – констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор. Схожий скандал произошел в Калининградской области. Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа. Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде.

Чужая земля: как не стать жертвой мошенничества с участками

Мошенник подделал документы на участки и продал их покупателям, которые ничего не знали о такой хитрой схеме. Спустя годы факт преступления вскрылся, и законный собственник земли стал возвращать свои территории обратно в судебном порядке. К этому времени некоторые участки успели продать по несколько раз. Кто в таком случае должен возмещать убытки конечным владельцам земли? В этом вопросе разбирался Верховный суд.

В числе пострадавших оказался Алексей Пахалков, старший юрист АО СО ЕЭС.

10 видов мошенничества с ЗУ:

Махинации с земельными участками не являются самыми распространенными преступлениями, ведь все возможные схемы действий злоумышленников уже давно известны представителям правоохранительных органов. Методы борьбы с подобными преступлениями отработаны, поэтому успешно применяются в повседневной жизни.

В том случае, когда владелец участка теряет все документы на недвижимость, он может не сомневаться в том, что этим воспользуются злоумышленники.

Граждане чаще всего восстанавливают эти документы в спешке, не обращая внимание на окружающих помощников.

Мошеннические схемы не очень разнообразные, ведь злоумышленникам почти негде развернуться и пофантазировать. Они в основном могут создать серьезные проблемы только с документацией. Существует несколько видов мошенничества с земельными участками.

продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;.

Невидимая сторона земли

Такая неприятность – столкнуться с мошенником – может случиться с каждым, поэтому толкование норм закона, защищающего добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам, ведь аферы с землей и недвижимостью одни из самых распространенных.

Это случилось в Ленинградской области. Там в суд с иском обратился районный прокурор. По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, надо забрать дачный участок у проживающего тут гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.

Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности. Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. Этот третий покупатель и оказавшийся последним собственником, получил иск от прокурора. Махинацию с землей, как оказалось, провел второй собственник и позже избавился от этого участка.

За несколько лет владения землей последний покупатель увеличил участок – купил еще несколько соток. Построил на этой земле дом. При этом он все сделал строго по закону: дом и землю зарегистрировал, оформил, на дом получил адрес. Жить бы да радоваться, но тут начались проблемы.

История земли, о которой идет речь, такова: спустя пару лет после последней продажи участка на продавца было заведено уголовное дело по статье “мошенничество с использованием своего служебного положения”. Второй собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Когда против него было возбуждено уголовное дело, на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест. Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.

Районный суд дело рассмотрел и прокурору в иске отказал. По мнению суда, дом, который построил честный владелец участка, нельзя назвать самовольной постройкой. Суд подчеркнул – местная власть “предпринимала действия по легализации прав собственности” нашего ответчика: она продлевала ему разрешение на производство работ, дала почтовый адрес, согласовывала границы участка и прочее.

А еще райсуд сказал, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.

Но областной суд с таким решением не согласился. Он отменил решение районных коллег и встал на сторону прокурора. Дом, по ее мнению, ответчик построил на похищенном участке – значит, это самовольное строение, его надо снести. А то, что в отношении бывшего чиновника нет приговора, ничего не значит, прекращенное уголовное дело – не основание для “освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления”.

Пришлось добросовестному собственнику участка идти в Верховный суд. Там дело изучили и с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.

По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения. Был совместный Пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). На нем было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.

Из этого вывода Верховный суд делает такое заключение – юридически значимым доказательством в подобных спорах является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника – по его воле или против его воли.

В нашем случае суды вообще не поставили этот вопрос – какова была воля местной районной администрации по отношению к спорному участку. Суды лишь констатировали, что уголовное дело по земле было прекращено. Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок. Наоборот, чиновники администрации “совершали действия”, которые, по мнению Верховного суда, говорят о признании ими прав последнего собственника. Чиновники этому собственнику выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок. Фактически этими действиями и была выражена воля местной администрации, сказал Верховный суд. По мнению высокой судебной инстанции, так как ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких оснований для удовлетворения требований прокурора.

Читайте также:  Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия

А еще Верховный суд добавил – спорный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника и ответчик стал последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок. Да и признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция не привела.

Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих рекомендаций.

Да и признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция не привела.

Как избежать обмана при покупке?

Итак, теперь вы знаете большинство возможных опасностей и уловок злоумышленников. Теперь стоит научиться с ними бороться. Существует несколько простых правил, которые помогут избежать обмана:

  • Всегда проверяйте вашего продавца. Продажей земельных участков могут заниматься только лицензированные организации, которые имеют полный пакет необходимых для работы бумаг и регистрацию в соответствующем госреесте. Всегда начинайте работу с риэлторами с проверки их документов – не бойтесь показаться грубым, это обычная практика;
  • Нанимайте независимых экспертов. По сравнению с теми убытками, которые вы понесете в случае мошенничества, стоимость их услуг крайне незначительна. Однако именно независимы специалист сможет провести собственную оценку земельного участка и выяснить, верные ли вам были предоставлены бумаги;
  • Пользуйтесь услугами юристов. Они смогут проверить договора на законность, добыть необходимые данные из госреестра, провести все необходимые юридические процедуры при продаже земельных участков. Кроме того, у большинства юристов уже есть опыт обнаружения мошенников, и они смогут сразу сказать, стоит ли доверять вашему продавцу или нет;
  • Тщательно проверяйте все документы, которые вам дают на подпись. Да, бумаги для проведения регистрационных действий с земельными участками могут складываться в толстые книги, однако читать их обязательно – нужно хорошо знать все условия сделки и следить за тем, чтобы в них не было никаких лазеек или обходных путей.

Для того, чтобы подготовить коллективное исковое заявление, вам нужно будет собрать всех пострадавших от рук мошенника, составить общее обращение в суд и подать его.

Бумаги частично фиктивные

Изменены границы участка, другие существенные сведения. Иногда на участок могут иметь право третьи лица (недееспособные, дети), о которых умалчивают при продаже. Опасность такой сделки — в ее последующем аннулировании.

Если один из таких факторов был вами обнаружен — несите заявление в суд, чтобы аннулировать сделку и вернуть деньги. Возможно, что вам удастся решить проблему в досудебном порядке. Попробуйте проконсультироваться у юриста, чтобы выяснить порядок действий в случае согласия продавца исправить ситуацию за свой счет.

Чтобы обезопасить себя от такого обмана в дальнейшем, нужно проверить подлинность предоставленных документов хотя бы по публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Чтобы полностью обезопасить себя от такого обмана, лучше запросить свежую выписку из ЕГРН и тщательно сверить данные выписки с документами продавца. Запросить выписку имеет право любое агентство недвижимости, юрист, нотариус.

Иногда на участок могут иметь право третьи лица недееспособные, дети , о которых умалчивают при продаже.

Незаконное строительство на землях ИЖС — судебная практика, в 2018 году

Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности. Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. В данное уголовное дело я вступил в мае 2017 года уже после того, как оно было направлено в суд. Из материалов дела следовало, что доверитель обвиняется в хищении двух земельных участков.

Ведь это не единичный случай, не первый и не последний. Сейчас сезон и многие покупают земельные участки за городом! Мы уже на крючке у недобросовестного продавца! Возможна эта информация спасет тех кто собирается купить участок загородом.

Далее продавец после продажи всех участков и когда люди построят дома поставит шлагбаум, посадит охрану ЧОП и будет взымать плату за пользование дорогами и за прочие услуги (причем тарифы могут быть какими угодно) хочешь попасть на свой участок через участок продавца (который при продаже был назван дорогой) — плати!

В данное уголовное дело я вступил в мае 2017 года уже после того, как оно было направлено в суд.

Двойная продажа

Мошенники также могут попытаться продать объект недвижимости несколько раз. В этом случае при заключении повторных сделок мошенники попробуют воспользоваться дубликатами договоров и свидетельств регистрации права собственности. Разумеется, для удачного завершения такой аферы у мошенников должна быть поддержка со стороны должностных лиц.

Эта мошенническая схема возможна исключительно потому, что некоторые владельцы недвижимости по разным причинам не спешат с оформлением сделки и регистрацией права собственности.

Напоминаем вам, что владельцем имущества будет признан тот, кто первым зарегистрировал право собственности.

Стоимость участка будет ниже, если под ним расположены скрытые под землёй коммуникации.

Каждый 3-й покупатель в зоне риска

В последние годы, коррупционная составляющая и манипуляции с законодательством создали достаточно опасную среду на этом рынке, в которой практически каждая 3-я сделка по покупке земли является небезопасной для покупателя.

Как правило, выгоду при недобросовестной продаже участка получает не один человек. Благодаря четко продуманным и отработанным схемам мошенники быстро обогащаются и редко получают заслуженное наказание. Главный секрет их успеха — это усыпление бдительности и невнимательность со стороны жертвы.

Пострадавшим может стать не только покупатель, но и реальный собственник участка. В этой ситуации, основная цель мошенника состоит в том, чтобы заполучить правоустанавливающие документы и внести изменения в базе реестра. Эта афера реализуема в ситуации, когда собственник теряет оригиналы правоустанавливающих бумаг и старается окольными путями (через знакомых или связи) восстановить документы, в обход стандартной процедуры, избегая возни с бюрократией.

Однако, здесь стоит помнить, что одна неверно внесенная в базу цифра меняет расстановку сил и превращает собственника во временного пользователя.

В этом случае только помощь квалифицированного юриста или адвоката, имеющего опыт работы с сомнительными документами, позволит установить обман и предотвратить потерю денег.

Совершение сделки

Если гражданин является обывателем в вопросе заключения сделок купли-продажи недвижимости, ему трудно обезопасить себя от мошенников, ведь в их сети попадают даже компании, которые в своем штате держат юристов.

Перед заключением сделки лучше запросить сведения о владельце земли и документе, подтверждающем собственность.

С этой целью необходимо обратиться в региональную регистрационную палату.

Ситуация может быть приближена к идеальной, когда покупатель:

  • посетит участок;
  • внимательно изучит местность;
  • уточнит координаты в органе самоуправления, а также площадь и границы.

Все это необходимо сравнить с документами, которые предъявляет продавец.

Немаловажным будет познакомиться с соседями участка, уточнить у них действительную личность собственника.

При совершении сделки покупателю лучше:

  • удостовериться о пригодности участка под строительство жилого комплекса;
  • проверить документацию по геологической и топографической съемке.

Совершение сделки.

Двойная продажа

Объект может быть продан бесчисленное количество раз, при заключении повторных сделок мошенники пользуются дубликатами договоров и свидетельств регистрации собственности.

Преступные действия поддерживаются должностными лицами. Афера считается самой популярной.

Зачастую покупатели не думают о том, что заключить договор купли-продажи и перечислить деньги – недостаточно.

Оформление сделки завершается регистрацией собственности, что многие не спешат делать. Этим временем пользуются мошенники и перепродают участок.

Но согласно закону РФ владельцем считается тот, кто первым зарегистрировал право собственности в компетентных органах.

Предупрежден значит вооружен.

1.2. Продажа земли по поддельным документам

В целях продажи ЗУ подделываются различные документы, как отсутствующие (по какой-либо причине), так и никогда не оформлявшиеся. Чаще всего, дубли обнаруживают среди договоров о передаче прав собственности, свидетельств о праве собственности, актов согласования границ с владельцами смежных участков.

Подделка документов осуществляется с целью сокрытия нежелательных данных и быстрой продажи, для получения средств обманным путём, для перепродажи одного и того же участка разным покупателям и т.д.

Отличить подлинник от подделки не всегда представляется возможным даже профессионалу. При помощи специального оборудования и кражи пустых бланков в органах, ответственных за их выдачу, производится основная масса нелегальных сделок.

Предупредить фиктивную сделку можно, воспользовавшись услугами Росреестра. Подробная процедура получения выписки описана в 8 главе закона № 218-ФЗ. После проводят сверку документов по кадастровому номеру, данным о собственнике (дольщиках), проверяют информацию об отсутствии обременений и исковых обязательств и др.

Кроме того, на участке могут находиться объекты стратегического значения, оборонные и военные постройки, коммуникации и т.

Обратите внимание!

Отсутствие межевания – установленных границ земельного участка исключает вариант продажи, дарения и наследования земли согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Аферисты рассчитывают не только на безграмотность клиента в земельных вопросах, но также на доверительное отношение и быстроту заключения договора. После подписания бумаг у нотариуса и передачи денег, расторгнуть соглашение будет проблематично.

Чтобы знать все правовые моменты при проведении сделок с землей, рекомендуется изучить ЗК РФ или привлечь к делу опытного юриста.

Несколько советов, которые помогут избежать неправомерных сделок с землей.

Добавить комментарий