Содержание и исполнение договора аренды

Гражданское право

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Содержание и исполнение договора аренды.

Содержание договора составляют права и обязанности его сторон.

Арендодатель обязан:

  • передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);
  • сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
  • производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ). Как правило, под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.
  • предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст. 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

  • использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);
  • вносить арендную плату;
  • производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);
  • возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом — вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника — предъявление виндикационного иска) арендатор становится собственником плодов, продукции, доходов от правомерного использования арендованного имущества (ст. 606 ГК РФ).

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Правовая регламентация процесса внесения улучшений в имущество осуществляется ст. 623 ГК РФ. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Права арендодателя:

  • требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;
  • требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;
  • истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;
  • требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ);
  • требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ);
  • при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя.

Содержание и исполнение договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

§ безвозмездного устранения недостатков имущества;

§ соразмерного уменьшения арендной платы;

§ возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

§ досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих негативных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его проведении в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

§ произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;

§ потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

§ потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на неотделимые улучшения имущества при наличии следующих условий:

§ согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме);

§ улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды можетбыть прекращен:

§ по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);

§ по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);

§ посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

КЛАССИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ).

В мировой практике существует два основных вида аренды: оперативная и финансовая – “operating lease” и “financial lease”. Терминологически в англо-саксонском праве финансовая аренда, в широком смысле, трактуется как лизинговая сделка, при которой полная стоимость оборудования выплачивается в течение срока аренды.

Таким образом, финансовая аренда, как правило, означает приобретение оборудования, т.е. является альтернативной формой финансирования. Напротив, “operating lease” или аренда, как правило, используется для приобретения права пользования средством в течение определенного периода времени без приобретения самого средства; следовательно, при аренде арендатор избегает большей части рисков, связанных с оборудованием. При этом, международное понятие “оперативная аренда” идентично российскому термину “аренда”, а международному понятию “финансовая аренда” соответствуют российские термины: “финансовая аренда” и “лизинг”.

Виды лизинговых соглашений можно дифференцировать следующим образом:

– по объектам сделок лизинг подразделяется на лизинг движимого и недвижимого имущества. При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и предоставляет ему право использования в коммерческих и производственных целях. Так же, как и в сделках с движимым имуществом, контракт заключается обычно на срок меньший или равный амортизационному периоду объекта; арендатор несет все риски, расходы и налоги во время действия контракта.

– по сфере рынка выделяют три типа лизинга: внутренний, международный и транзитный. К сделкам международного лизинга относятся договоры, лизингодатель и лизингополучатель которых находятся в разных государствах. В данном случае не имеет значения местонахождение продавца имущества. Под местонахождением имеется в виду местонахождение юридического лица, но не его филиала или представительства, даже если оно зарегистрировано либо аккредитовано на территории другого государства.

– по организации выделяется прямой лизинг, когда изготовитель или владелец имущества выступает в качестве лица, сдающего его в аренду, и косвенный, при котором сдача в аренду ведется через третье лицо.

– возвратный лизинг (lease-back) заключается в продаже промышленным предприятием части его собственного имущества лизинговой компании с одновременным подписанием договора об его аренде. В такой операции только два участника: арендатор имущества (бывший владелец) и лизинговая компания (новый владелец). Такая сделка дает возможность предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатацию, и использовать их для новых капитальных вложений. Рентабельность данной операции будет тем выше, чем доходы от новых инвестиций больше суммы арендных платежей.

Так как часто лизинговой компании не хватает собственных средств для осуществления лизинговых операций, она может привлекать другие лизинговые компании для участия в проекте. В этом случае основной лизингодатель оплачивает лишь часть стоимости имущества, а на остальную сумму привлекает другие компании.

При этом собственником имущества становится основной лизингодатель.

– по объему обслуживания можно выделить договор чистого лизинга, полного комплексного и генерального. При чистом лизинге дополнительные расходы по обслуживанию арендуемого имущества берет на себя лизингополучатель, а при полном лизинге лизингодатель может брать на себя техническое обслуживание, ремонт, страхование, подготовку персонала и другие расходы, связанные с использованием объекта сделки. Основное преимущество полного лизинга состоит в предоставлении широкого спектра услуг, оказываемых лизингодателем (возможно даже с привлечением производителя).

Комплексный лизинг предполагает, что кроме оплаты передаваемого имущества лизингодатель осуществляет дополнительные инвестиции, связанные с объектом лизинга и необходимые для организации процесса производства (закупка сырья, комплектующих, расходных материалов). В зарубежной практике применяется генеральный лизинг, в договоре которого предусматривается право дополнять заявку на имущество для передачи в лизинг без заключения новых договоров.

– по методу финансирования различается срочный лизинг, при котором осуществляется одноразовая аренда, и возобновляемый (револьверный), при котором договор лизинга продолжается по истечении первого срока контракта.

14. Договор аренды транспортных средств (с экипажем и без)

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

Вопрос 32. Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон.

Содержание и исполнение договора аренды (смотри Вопрос 31).

Права и обязанности в договоре.

Обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору. Статья 611 ГК РФ. Аренда может предоставляться во владение и в пользование. Если в пользование – предоставляют, а если во владение – передают. Скажем, аренда рояля – мы им только пользуемся, а не владеем – приходим, поиграем и уходим. Или вот ещё в интернет салонах – пришли, попользовались компьютерами и ушли. Хотя в большинстве случае, конечно, во владение передают. Если арендодатель не передаёт имущество, то действует пункт 3 статьи 611 ГК РФ – можно истребовать это имущество и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан передать принадлежности и документы. Единственная особенность – принадлежности и документы в купле-продаже по общему правилу передаются по умолчанию и передаться должны в установленный покупателем срок, иначе могут расторгнуть договор. Арендатор же вправе требовать только те документы и принадлежности, пользование вещью без которых невозможно или в значительной степени это лишает его того, на что арендатор был вправе рассчитывать.

Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Статья 613 ГК РФ. Правила почти как в договоре купли-продажи.

Арендодатель обязан передать вещь надлежащего качества. Статья 611 пункт 1 ГК РФ. Если вы определили конкретное назначение – то вещь должна быть пригодна для использования. Если не установили – то для обычного применения. Ещё можно в договоре требования к качеству предъявить. Если же этого нет, то статья 612 ГК РФ устанавливает последствия. Арендатор может требовать почти всё – кроме замены, так как вещь индивидуальная.

Как и в купле-продаже, арендодатель не отвечает за те недостатки, о которых он предупредил. А также он не отвечает за те недостатки, о которых арендодатель знал. И третий случай – арендодатель не отвечает, если недостатки носят явный характер.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества. Об этом говорится в 616 статье, в пункте 1.

Странная обязанность и право одновременно – взять вещь обратно после истечения договора аренды.

Обязанности арендатора.

Арендатор обязан вносить арендную плату. Статья 614, обратить внимание на пункты с 3 по 5. Здесь интересное ограничение – нельзя менять цену по соглашению сторон чаще, чем раз в год.

Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с договором. То есть по тому назначению, которое в договоре определено. Если в договоре не указано, по какому назначению – то имущество должно использоваться по обычному назначению.

Арендатор обязан производить текущий ремонт имущества и нести расходы на его содержание. Статья 616 ГК РФ, пункт 2.

Арендатор не вправе распоряжаться арендованным имуществом. Он имеет правомочия либо владения и пользования, либо только пользования. Полномочия распоряжения остаются у собственника. Субаренда, перенайм, внесение в качестве вклада в уставный капитал – все эти действия допускаются только с согласия собственника. Это статья 615, часть 2.

Читайте также:  Как называется отпуск в армии для срочников 2020

Арендатор обязан возвратить вещь по окончанию срока аренды. Статья 622 ГК РФ говорит об этом – о том, что он возвращает вещь либо в конкретном виде, который определён договором. Если не указано состояние, то в прежнем состоянии с учётом нормального износа. Если арендатор возвратил вещь в худшем состоянии, то он должен возвратить убытки. В случае, когда вещь была улучшена и договором это не было предусмотрено. Здесь важно два момента: отделимые или неотделимые улучшения. Отделимые улучшения – если без ущерба для вещи, тогда арендатор оставляет себе. Если же улучшения неотделимые, то есть без вреда, ущерба для вещи их забрать нельзя. То тогда арендодатель обязан возместить стоимость этих улучшений, если он дал согласие на эти улучшения.

Если арендатор своевременно не возвращает имущество, то он за всё время просрочки обязан платить арендную плату.

Права арендатора – в случае, если меняется собственник на стороне арендодателя, то это на права арендатора никак не меняет (статья 617 ГК РФ).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Это статья 615, часть 2.

Срок договора аренды

Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.

Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий

В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением.

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг.

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Виды договора аренды.

Исполнение и прекращение договора аренды.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

§ безвозмездного устранения недостатков имущества;

§ соразмерного уменьшения арендной платы;

§ досрочного расторжения договора.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616).

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Таким образом, договор аренды можетбыть прекращен:

§ по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);

§ по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);

§ посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

Понятие договора проката.

Понятие договора проката представляет собой соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК).

Договор проката отличают:

во-первых, особый статус арендодателя;

во-вторых, особый предмет договора.

Арендодателем по договору проката может быть только коммерческаяорганизация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, что является постоянной целью его предпринимательской деятельности.

Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.

Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество.

Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. п.

Особенность договора проката заключается и в том, что он относится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК).

Форма договора проката должна быть письменной.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК).

При этом к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627).

Содержание договора проката.

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующим условиям договора назначению имущества, помимо этого арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК РФ).

Если во время действия договора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему использованию имущества, то арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим имуществом.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

На арендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей может быть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут.

Если арендатором допускается задолженность по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).

41. Понятие, форма, содержание и исполнение договора бытового подряда.

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу (ст. 730).

Договор бытового подряда является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным.

Договор бытового подряда обладает рядом специфических черт:

1) субъектный состав – подрядчиком всегда выступает коммерческая организация или гражданин-предприниматель; заказчиком может быть лицо, вступающее в отношения с подрядчиком для удовлетворения бытовых нужд или иных личных потребностей;

2) предмет договора – результат работы подрядчика будет направлен на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных интересов, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Договор бытового подряда является публичным договором. Договор заключается в простой письменной форме.

Если работа по договору бытового подряда выполняется из материала подрядчика, материал оплачивается заказчиком при заключении договора полностью или в части, указанной в договоре, с окончательным расчетом при получении заказчиком выполненной подрядчиком работы (ст. 733).

Если работа по договору бытового подряда выполняется из материала заказчика, в квитанции или ином документе, выдаваемых подрядчиком заказчику при заключении договора, должны быть указаны точное наименование, описание и цена материала, определяемая по соглашению сторон. Оценка материала в квитанции или ином аналогичном документе может быть впоследствии оспорена заказчиком в суде (ст. 734). В данной ситуации подрядчик несет ответственность за сохранность этого материала или вещи, а также правильное его использование. На подрядчика возлагаются обязанности по:

1) предупреждению потребителя о непригодности или недоброкачественности переданного им материала или вещи;

2) предоставлению отчета об израсходовании материала;

3) возврату его остатка (Закон «О защите прав потребителей»).

Цена работы в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон и не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами. Работа оплачивается заказчиком после ее окончательной сдачи подрядчиком. С согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностьюилипутем выдачи аванса (ст. 735).

В случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет(для недвижимого имущества – пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен (ст. 737).

42. Общая характеристика договора коммерческой концессии (франчайзинг, франшиза).

По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау) (ст. 1027).

Сторонами по договору коммерческой концессии могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Предмет договора коммерческой концессии составляет:

1) комплекс прав правообладателя, индивидуализирующих его или производимые им товары, выполняемы работы или оказываемые услуги;

2) возможность использования коммерческой информации, принадлежащей правообладателю и охраняемой им;

3) франчайзинг предполагает постоянное техническоеиликонсультационное содействиепользователю со стороны правообладателя.

Договор коммерческой концессии должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти. При несоблюдении требования о государственной регистрации предоставление права использования считается несостоявшимся(ст. 1028).

Данный договор может быть изменен сторонами в течение срока его действия. Любые изменениядоговора подлежат обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и его заключение.

Существенные условия концессионного являются императивно сформулированные законом обязанности правообладателя.

Обязанности правообладателя (ст. 1031):

1) обязанность передатьпользователюдокументациюи иную информацию, необходимую для осуществления предоставленных ему прав;

2) обязанность проинструктироватьпользователя и его работников по вопросам, связанным с осуществлением этих прав;

3) обязанность обеспечить оформление необходимых лицензий;

4) оказыватьпользователю техническое и консультативное содействие;

5) контролировать качество товаров.

Обязанности пользователя (ст. 1032):

1) использоватьв своей деятельности средства индивидуализации правообладателя (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания);

2) обеспечить качество производимых им товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг;

3) соблюдать инструкциииуказания правообладателя;

4) оказыватьпокупателям (заказчикам) все дополнительные услуги;

5) не разглашать секреты производства (ноу-хау) правообладателя;

6) предоставитьоговоренное количество субконцессий;

Содержание договора строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740).

Договор строительного подряда консенсуальный, двусторонний, возмездный и взаимный.

Сторонами данного договора выступают заказчик и подрядчик.

Договору строительного подряда присуще следующие особенности:

1) работа, выполняемая подрядчиком, представляет собой разновидность строительных работ;

2) на заказчике лежит дополнительная обязанность по созданию подрядчику условий для выполнения работ.

Предмет данного договора состоит в выполнении следующих действий:

1) строительство определенного объекта и передача его заказчику;

2) реконструкция определенного объекта и передача результатов работ заказчику;

3) выполнение монтажных и иных работ, связанных со строящимся объектом, передача их результатов заказчику.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик

Если объект строительства погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей стоимости работ если им были выполнены обязанности(ст. 741).

Договор строительного подряда может быть расторгнутилиизменен по соглашению сторон (может быть осуществлено в любой момент по их усмотрению, если договором не установлено иное).

Оплата выполненных подрядчиком работпроизводится заказчиком в размере, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком (ст. 746).

Читайте также:  Неправильное начисление коммунальных платежей

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда обязан немедленно приступить к его приемке.

Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет.

Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибелиилиповреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом,подписанным обеими сторонами.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (ст. 753).

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ – конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Иные формы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут.

Договор аренды транспортных средств

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве одного из видов договоров аренды продиктовано особенностями его предмета и нетипичными полномочиями арендатора.

Предмет договора аренды ТС – транспортные средства, являющиеся техническими устройствами, предназначенными для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и перемещающихся в пространстве вместе с грузом или буксируемым объектом.

Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства:

  • Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем является письменной независимо от срока аренды;
  • Договор аренды транспортного средства без экипажа. По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа также является письменной независимо от срока аренды.

К числу существенных условий договора аренды строения относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

Содержание и исполнение договора аренды

61. Договор аренды. Понятие договора, права и обязанности сторон.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объект : индивидуально определённые и непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, здания и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607).

Субъекты . Арендодателями могут быть (ст. 608):

– лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Форма :

1) Письменная форма обязательная (ст. 609):

– если договор заключён на срок более одного года;

– если одна из сторон – юридическое лицо.

2) Обязательна госрегистрация договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом.

Права и обязанности сторон.

1) Арендодатель вправе:

– требовать уплаты арендной платы;

– требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы её досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614);

– требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

2) Арендодатель обязан:

– предоставить сданное внаём имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611);

– отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);

– предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

– произвести за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

3) Арендатор вправе:

– истребовать сданное внаём имущество и возмещение убытков, причинённых несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611);

– требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;

– при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

– требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

– удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора;

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

– если арендодателем не произведён капитальный ремонт, то:

– произвести его за счёт арендодателя;

– потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

– с согласия арендодателя (ст. 615):

– сдать имущество в субаренду;

– передать арендные права другому лицу;

– отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

– иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621).

4) Арендатор обязан:

– своевременно платить арендную плату;

– пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;.

3. Содержание и исполнение договора аренды

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные (фактические) дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи. Примером материального дефекта может служить недостаточная мощность тягача для буксировки объекта, что делает невозможным его использование по назначению. К юридическим изъянам, препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество (сервитут, право залога и др.). Поэтому закон требует, чтобы при заключении договора аренды арендодатель предупреждал арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК:

а) потребовать от арендодателя по своему выбору:

– либо безвозмездного устранения недостатков имущества,

– либо соразмерного уменьшения арендной платы,

– либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п.

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные нормой п. 3 ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в срок, указанный в договоре аренды, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ему этой вещи на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В ряде разновидностей договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный, односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310 ГК).

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). При использовании арендованного имущества арендатор должен проявлять ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и пр.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостности, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства. Вместе с тем условие об арендных платежах, оформляющее эту обязанность, не является существенным – и при его отсутствии договор аренды считается заключенным. Как гласит абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, – оно может быть выражено как в деньгах, так и в иной материальной форме .

Со времен римского права бытует сомнение в том, является ли отдача части продукции, плодов, доходов платой за наем имущества. Многие юристы склонны видеть при таком расчете совместное пользование вещью – товарищество (договор о совместной деятельности). Подробнее об этом см.: Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М., 1872. С. 118.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду конкретной вещи, обусловленной договором;

д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень форм расчетов арендатора с арендодателем не является исчерпывающим.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.

Законом допускается возможность для арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

в потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды

Договоры, регулирующие передачу имущества в пользование.

Общее положение о договоре аренды (имущественного найма)

1. общая характеристика договора аренды

2. содержание договора аренды

3. ответственность сторон за нарушение условий договора аренды

4. прекращение аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Ст 606 ГК

Понятия аренда и имущественный найм тождественны.

Характеристика: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Предметом договора являются непотребляемые вещи, то есть вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Непотребляемые – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, оборудование, транспортное средство и другие вещи не изъятые из гражданского оборота и оборотоспособность которые неорганичена.

Именно предметом договора аренда отличается от договора займа, где предметом могут быть родовые потребляемые вещи.

Стороны договора: арендодатель и арендатор

Арендодатель – это собственник имущества, а так же лицо владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного владения, иное полномочное лицо.

Арендатор – любые дееспособные субъекты права.

Договор аренды заключается в письменной форме в следующих случаях: если одной из сторон является юридическое лицо; если договор заключен на срок свыше одного года.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости сроком не менее одного года подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды транспортных средств так же заключаются в письменной форме независимо от срока договора.

Договор аренды с правом выкупа заключается в той же форме, что и купля-продажа имущества.

1. Договор проката

2. Аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа

3. Аренда зданий и сооружений

4. Финансовая аренда (лизинг)

5. Аренда предприятий

Аренда земельных участков регулируется общим положением об аренде и ЗК РФ.

В зависимости от срока, на который заключается аренда различают:

1. Аренда на определенный срок (период, календарная дата)

2. Аренда на неопределенный срок

Содержание договора аренды

Права и обязанности арендодателя:

1. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество надлежащего состояния, т.е. в состоянии соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества, со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами – техпаспортом, сертификатом качества и тп, если иное не предусмотрено договором. Ст 611

2. при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тп) ст 613 ГК

3. арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в предусмотренные сроки, если иное не установлено законом или договором аренды. Ст 616 ГК.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого имущество нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт устраняет или уменьшает процент износа имущества, способствует удорожанию имущества.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанные с заменой основных составных частей, текущий ремонт как правило не увеличивает стоимость арендованного имущества, не устраняет его износ в тоже время отсутствие текущего ремонта затрудняет нормальную эксплуатацию имущества.

По истечению срока аренды, арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества и требовать платежей за пользование имущества сверх срока аренды.

Права и обязанности арендаторов:

1. арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) п 1 ст 614.

Формы арендных платежей:

1) в твердой сумме денежных платежей вносимых периодически или единовременно.

2) В форме передачи арендатора арендодателям конкретной вещи в собственность или в аренду

3) В форме предоставления арендатора арендодателю определенных услуг

4) В форме установления доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов.

5) В форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, например возложить обязанность по проведению капитального ремонта

6) Иные формы, определенные договором, не противоречащие законодательству

Размер арендной платы определяется в договоре, может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные законом, при этом стороны вправе требовать изменение арендной платы, но не чаще одного раза в год.

2. арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условием договора аренды, а при их отсутствии по назначению имущества.

3. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), вносить арендные права в уставный и складочный капитал хозяйственных товариществ и обществ, в качестве пая в производственный кооператив, только с согласия арендодателя

4. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. п. 2 ст 616 ГК

5. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа. ст. 622

6. Арендатор надлежащим образом исполнявший обязательства имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст.621

Стороны вправе заключить договор аренды с правом выкупа ст 624. В этом случае, арендатор приобретает право собственности на арендованное имущество по истечение срока аренды или ранее этого срока при условии внесения полной выкупной цены.

Условие об аренде с правом выкупа должны содержаться в самом договоре аренды либо дополнительным соглашением.

Ст 623 ГК устанавливает последствия связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды. Если произведены отделимые улучшения, например в арендованном помещении установлена съемная аппаратура, то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять. Неотделимое улучшение, то есть улучшения не отделимые без вреда для имущества, произведенная арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость же неотделимых улучшений, арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Улучшение арендованного имущества, как отделимые так и неотделимые произведенные за счет амортизационных отчислений являются собственностью арендодателя. Согласие арендодтеля на осуществление арендатором неотделимых улучшений может выражаться в самом договоре аренды, в дополнениях к договору либо в письмах.

Читайте также:  ПФР Тюменская область, городской округ Тюмень

Согласно п.1 ст 617 ГК, переход права собственности хозяйственного ведения и оперативного управления на сданное в аренду имущества другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. П 2 ст 617

|следующая лекция ==>
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ|Ответственность сторон по договору аренды

Дата добавления: 2014-01-03 ; Просмотров: 1733 ; Нарушение авторских прав?

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Права и обязанности арендодателя.

33.2. Содержание и исполнение договора аренды

1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• досрочного расторжения договора.

2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предвари­тельно уведомив об этом арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, ко­торый должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору иму­щества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК случаях (п. 2 ст. 612 ГК), а именно если:

• недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;

• недостатки были заранее известны арендатору;

• недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмот­ра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.

Приведем пример: в акте приемки-передачи арендуемого здания четко ука­зано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заклю­чении договора.

Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в дого­воре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.

Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК) по своему выбору:

• истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убыт­ков, причиненных задержкой исполнения.

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арен­датору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.

В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полно­ценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля — свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования — инструкция по эксплуатации (пользова­нию) оборудования.

Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуе­мому имуществу.

Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исклю­чает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК):

• предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;

• расторжения договора и возмещения убытков.

При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о пра­вах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются.

Приведем пример: собственник здания заключил договор залога данного объ­екта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.

Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору (ст. 613 ГК) требовать по выбору: 1) уменьше­ния арендной платы; 2) расторжения договора и возмещения убытков.

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с ус­ловиями договора аренды (ст. 615 ГК).

Возможности использования арендуемого имущества арендатором очень ши­роки. Это прежде всего непосредственное пользование арендатором объектом аренды, а также передача своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Целевое назначение использования арендуемого имущества следует указать непо­средственно в договоре аренды. Если назначение имущества договором не опре­делено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев непосредственно законодательством определяется целевое на­значение использования объекта аренды. Так, по договору проката имущество пе­редается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК), например для удовлетворения бытовых нужд арендатора (прокат холодильника, телевизора и т.п.). Иное назначение имущества может быть предусмотрено дого­вором или вытекать из существа самого обязательства.

Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

Приведем пример: по договору аренды арендатору передано в пользование нежилое помещение. В соответствии с условиями договора помещение должно использоваться для организации торговли непродовольственными товарами. Поэтому использование арендатором помещения в качестве производственного цеха дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 606 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре арен­ды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные аренда­тором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендо­дателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным (в силу положений ст. ст. 168 и 180 ГК). В то же время дого­вором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендо­дателю.

Права и обязанности арендатора. Гражданский кодекс наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арен­дованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615 ГК. С согласия наймодателя арендатор вправе:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

• отдавать арендные права в залог;

• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйст­венных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласие арендатора может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Особенности осуществления данных операций могут быть установлены в ГК, других законах и иных правовых актах. Например, в рамках отношений по дого­вору проката не допускается сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору. Вместе с тем в случае заключения договора аренды транспортного средства (с экипажем и без экипажа) ГК предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Запрет либо обязательное согласование подобных действий арендатора могут быть специально установлены договором аренды (ст. ст. 638, 647 ГК). Арендатор в процессе экс­плуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендода­теля от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средст­ва, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначе­нию транспортного средства (п. 2 ст. 638, п. 2 ст. 647 ГК).

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграж­дения, предоставляемого арендодателю, — оно может быть выражено как в день­гах, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по ка­ждой из его составных частей в виде:

а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периоди­чески или единовременно;

б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в резуль­тате использования арендованного имущества;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду кон­кретной вещи, обусловленной договором;

д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень форм расчетов арендатора с арендодателем не является ис­черпывающим.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендо­дателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения аренд­ной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственно­сти, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные ми­нимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов арен­ды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых ви­дов имущества.

Законом допускается возможность для арендатора потребовать соответствен­ного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состоя­ние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграж дения, предоставляемого арендодателю, оно может быть выражено как в день гах, так и в иной материальной форме.

2. Содержание и исполнение договора аренды

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.
Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).
Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т.д.), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и т.д.) Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора;
г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.
Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК).
Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в п. 3 ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.
Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В отдельных видах договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310).
Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.
Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.
В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.
Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК говорит, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, – оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов*(381);
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Указанными формами не исчерпываются возможные варианты расчета арендатора с арендодателем. Если в нашей стране сформируется нормальный рынок земли, то, несомненно, практика возродит такую форму расчета за аренду земельного участка, как выстройка (в дореволюционном праве договор назывался “наем из выстройки”)*(382). При долгосрочной аренде земельного участка для выстройки арендатор возводит на арендованной земле здания и (или) сооружения, запускает их в коммерческую эксплуатацию и выручает от этого капитал, не только покрывающий затраты на строительство, но и составляющий прибыль. По окончании срока аренды арендатор передает здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование.
Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).
Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 21 Закона РСФСР “О плате за землю” закреплено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов*(383).
Законом допускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков п.

Добавить комментарий