Как открыть управляющую компанию по ЖКХ с нуля

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
  2. Устав.
  3. Протокол собрания о создании УК.
  4. Учредительный договор.
  5. Приказ о назначении директора.
  6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
  7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Пройти лицензирование и аттестацию.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Пошаговая инструкция для создания управляющей компании ЖКХ, заключается в прохождении обязательных стадий:

  • принятие учредителями решения об открытии УК, утверждение учредительных документов, назначение директора;
  • заполнение заявления в ИФНС (например, для ООО заполняется бланк Р11001), удостоверение его нотариусом;
  • представление документов в ИФНС, в том числе в электронной форме;
  • регистрация предприятия, внесение сведений в ЕГРЮЛ;
  • выдача листа записи ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН, иных документов заявителю;
  • получение лицензий, необходимых для начала деятельности.

Точный перечень этапов регистрации УК могут отличаться, в зависимости от формы предприятия. Например, для акционерных обществ дополнительным этапом является выпуск акций, регистрация эмиссии.

Документы, направляемые в ИФНС, должны содержать все сведения о компании. Это относится и к информации, отраженной в заявлении в ИФНС. Заявитель должен указать коды основного и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД. Неверное указание кодов создаст проблемы при получении лицензии на обслуживание жилфонда.

После совершения регистрационных действий, представитель УК получит:

  • свидетельство ИНН;
  • лист записи ЕГРЮЛ;
  • заверенные копии учредительных документов.

Основанием для начала работы является внесение сведений в ЕГРЮЛ. С этого момента юридическое лицо приобретает полную правоспособность, может обращаться за получением лицензии.

Сведения об управляющей компании и отчетах о ее работе будут доступны на едином федеральном портале.

Закон предусматривает два варианта выбора УК для управления домами.

Пошаговая инструкция

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:

  • Официальную регистрацию ООО.
  • Сбор необходимых документов.
  • Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
  • Получение разрешительных документов.
  • Формирование уставного капитала.
  • Изготовление печати и пр.

Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ

Управ­ля­ю­щие ком­па­нии долж­ны:

  • сле­дить за пра­виль­ной экс­плу­а­та­ци­ей иму­ще­ства домов, пожар­ной без­опас­но­стью;
  • обес­пе­чи­вать заме­ну и ремонт обо­ру­до­ва­ния;
  • забо­тить­ся о бес­пе­ре­бой­ной пода­че ком­му­наль­ных услуг;
  • вести учет потреб­ля­е­мых ресур­сов, уста­нав­ли­вая счет­чи­ки на элек­три­че­ство, систе­мы водо‑, газо- и теп­ло­снаб­же­ния;
  • под­го­тав­ли­вать дом к ото­пи­тель­но­му и лет­не­му сезо­нам;
  • под­дер­жи­вать дом и дво­ро­вую тер­ри­то­рию в чисто­те;
  • орга­ни­зо­вать вывоз мусо­ра;
  • про­во­дить свое­вре­мен­ный ремонт кры­ши, подъ­ез­дов, капи­таль­ный ремонт и т.д.

Если управ­ля­ю­щая ком­па­ния заклю­чи­ла дого­вор с застрой­щи­ком, у нее может быть ряд допол­ни­тель­ных обя­зан­но­стей: при­ем­ка дома при вво­де его в экс­плу­а­та­цию; раз­да­ча клю­чей и т.д.

И по всем этим пунк­там мож­но зара­бо­тать горы денег, и ушлые пред­при­ни­ма­те­ли зна­ют как:

  • закры­вать гла­за на недо­че­ты при стро­и­тель­стве, отсут­ствие пожар­ных кра­нов и пр.;
  • неглас­но сда­вать в арен­ду пусту­ю­щие квар­ти­ры;
  • насчи­ты­вать боль­шее потреб­ле­ние воды и дру­гих ресур­сов за счет “мерт­вых душ” — тех, кто про­пи­сан, но реаль­но не про­жи­ва­ет в квар­ти­ре;
  • исполь­зо­вать для ремон­та кры­ши 10 мет­ров кров­ли, а в доку­мен­тах писать — 50;
  • покра­сить ска­мей­ки во дво­ре и побе­лить подъ­ез­ды, а в отче­тах это про­ве­сти как бла­го­устрой­ство тер­ри­то­рии и ремонт дома;
  • спи­сы­вать день­ги на покуп­ку доро­го­го обо­ру­до­ва­ния, на деле поку­пая деше­вое;
  • насчи­ты­вать лиш­ние кило­ват­ты на осве­ще­ние лест­нич­ных пло­ща­док и подъ­ез­дов;
  • ука­зы­вать в доку­мен­тах завы­шен­ную тем­пе­ра­ту­ру теп­ло­но­си­те­ля;
  • ста­вить заглуш­ки в систе­мы отоп­ле­ния, кото­рые про­пус­ка­ют в дом мень­шее коли­че­ство гига­кал­ло­рий, чем при­шло извне: с жиль­цов берет­ся пла­та по обще­му счет­чи­ку в доме, а постав­щи­ку опла­чи­ва­ет­ся реаль­но потреб­лен­ная энер­гия.

заклю чить дого во ры на управ ле ние с жиль ца ми МКД.

Права и обязанности

УК имеет ряд правомочий и обязательств, представленных в таблице:

Читайте также:  Как оформить социальную помощь
Права УКОбязанности УК
получение денег за выполнение обязанностей– проведение ремонтных работ;
– осуществление управленческой деятельности

Проведение ремонта в многоэтажках заключается в бесперебойном предоставлении для квартир энергии, газа, воды и иных услуг ЖКХ, осмотр недвижимости, подготовка жилья к холодному периоду, заключение договоров о проведении капремонта для дома (замена крыши, труб, ремонт подъезда, реконструкция здания).

Управленческая деятельность заключается в формировании коммунальной документации для жильцов, а также в рассмотрении жалоб от совладельцев многоэтажки и решениям по возникающим вопросам.

УК вправе требовать выплаты денег за ведение своей работы на территории многоэтажки. Размер выплат за оказание той или иной услуги принимается посредством соглашения, принятого на всеобщем собрании жителей дома.

Процесс открытия такой фирмы является трудоемким.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения.

Персонал

Залогом успешной работы компании является наличие высококлассного персонала. В управляющую фирму требуются рабочие по инженерным системам, бухгалтер, офисные специалисты.

Работники должны иметь документ об образовании. Высокая квалификация и профессионализм персонала гарантирует долгую и эффективную работу компании.

Что касается руководящей должности, то часто руководителем становится тот же человек, что и организовал данную фирму. Совокупная стоимость затрат на заработную плату в каждом случае индивидуальна и может достигать 50 000 $.

Штат персонала управляющей компании выглядит следующим образом:

  1. Бухгалтер, главный бухгалтер (если компания крупная).
  2. Менеджер по персоналу.
  3. Юрист.
  4. Мастер по ремонту инженерных систем.
  5. Сантехники-электрики.
  6. Сварщики, плотники.
  7. Операторы ПК.
  8. Уборщики придомовых территорий.
  9. Уборщики подъездов.
  10. Мастера, устраняющие неполадки.

Закупка материалов, оборудования, инвентаря, обустройство офиса, покупка офисной техники и программного обеспечения.

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

  • директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
  • ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
  • бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
  • диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
  • сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
  • электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
  • дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
  • юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей.

Как создать управляющую компанию. От регистрации до управления МКД

Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.

Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС.

Рентабельность управляющей компании как бизнеса

Согласно анализам деятельности УК наиболее рентабельным является управление многоэтажными домами в возрасте до 10 лет. Обычно там проживает более активное и платежеспособное население, а затраты на ремонт не являются существенной статьей расходов.

Управление хрущевками не такое выгодное. В таких домах обычно живут люди старшего поколения, которые не согласовывают изменение тарифа. Также это наиболее сложные с точки зрения требований эксплуатации дома. Связано это не с технической особенностью, а с тем что у пожилых людей много свободного времени, которое они обычно тратят на походы в УК и большое количество писем.

Наименее рентабельным, а чаще всего убыточным, является управление 2-х этажными бараками. На таких домах огромные суммы задолженностей по сбору, обычно 70-85%. Поэтому на таких домах УК обычно ничего не делает.

Рентабельность одинаковых домов, расположенных в разных городах также может отличаться, поскольку показатель зависит от структуры управляемого жилого фонда, и территориальной разбросанности жилого фонда.

В среднем показатель рентабельности данного вида бизнеса составляет 5-15%. Прибыль формируется за счет разницы между оплатой жителями дома услуг, которые предоставляет управляющая компания, и ее затратами на выполнение работ.

Для увеличения рентабельности можно:

  • Увеличивать эффективность использования трудовых ресурсов. Можно пользоваться услугами временных сотрудников, которые могут предоставлять услуги в сфере ЖКХ и распределять нагрузку на людей, работающих по трудовому договору
  • Ввести энергосберегающие технологии
  • Согласовывать увеличение тарифа для достаточного уровня, но для этого необходимо наладить системный учет затрат и отчетности

Сфера деятельности может быть расширена за счет предоставления жильцам дополнительных услуг:

  • установки счетчиков
  • проведения ремонтных работ внутри помещения
  • предоставление услуг по содержанию и ремонтам для ТСЖ и сторонних УК

Рентабельность увеличивается при принятии на баланс новых домов. Это обеспечивает постоянную нагрузку на сотрудников.

Перед созданием УК стоит учесть все возможные риски:

  • необходимость существенных инвестиций и риск их потери
  • дефицит и низкое качество кадров
  • контроль муниципалитета и ГЖИ
  • низкая рентабельность на первоначальных этапах
  • вероятность изменения законодательства

Сколько стоит готовая УК и как именно рассчитывается эта сумма.

Что такое УК, чем она занимается

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

    Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.

Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.

  • Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории, текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.
  • С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

    Рисунок 1. Централизованная схема утилизации ТБО в Новосибирске.

    1. Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ . порядке их оказания и выполнения»;
    2. Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества . ».

    С января 2016 года вывоз ТБО бытовых отходов , который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам.

    Как стать обслуживающей организацией МКД

    Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

    1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
    2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

    Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

    Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании. За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

    Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

    форма юридического лица ООО, ОАО, ЗАО ;.

    Пошаговая инструкция по открытию

    Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

    1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
    2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
    3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
    4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:

    • заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
    • подбор и принятие квалифицированного персонала;
    • закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
    • составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).
  • Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.
  • Важным моментом является гражданство.

    Добавить комментарий