Договор купли продажи дома с последующим выкупом

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на . Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

  • договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
  • прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
  • стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора 4.

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.

Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.

Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.

Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • документы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • сама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

В любом случае при расторжении договора арендатору должна быть выплачена вся сумма погашения долга по приобретению собственного жилого помещения.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

После подписания договора он обязательно должен быть зарегистрирован, в противном случае, человек сдающий в аренду жилье может сказать в случаях сложившихся разногласий, что никакого документа не составлялось, а бумага, которая предоставляется арендатором – это всего лишь образец. И тогда доказать факт найма жилья с последующим выкупом будет гораздо сложнее.

Например, невозможность передачи права собственности на данное жилое помещение третьему лицу в период действия настоящего договора или что арендодатель не несет ответственности за недостатки жилого помещения, обнаруженные после того как жилое помещение было передано во владение арендатору каждый отдельно обговариваемый момент должен прописываться отдельным пунктом.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере _____% от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере ______% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • полное описание предмета договора — адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • переход права собственности по договору — этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
  • цена аренды жилья и выкупная стоимость — без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
  • сроки и порядок оплаты — одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • положения об аренде квартиры — данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
  • ответственность сторон — еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Аренда дома с последующим выкупом

Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты). Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.
В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.

Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ главы 30 и 34.

Аренда дома с правом последующего выкупа – авантюра или решение проблемы?

По своей сути такой договор объединяет в себе аренду и куплю продажу в рассрочку. Предусмотрена ежемесячная выплата стоимости за аренду, а условия и сроки оплаты четко прописаны в тексте документа.

Для покупателя это удобно, поскольку он сразу может въехать в дом или квартиру, проживать в ней, постепенно внося платежи по погашению ее стоимость. Однако для продавца подобный договор особой выгоды не представляет.

Читайте также:  Как в счете-фактуре указать дату его составления

Все потому, что собственник, намеревающийся продать свою недвижимость, хочет это сделать как можно быстрее и получить деньги сразу, а гражданин, желающий получать постоянный доход, сдавая жилье в аренду, вряд ли захочет его продать.

Исключение составляют квартиры, которые так сказать, расположены в неликвидном районе или тяжело продаются по каким-то иным причинам. В этом случае для собственника договор аренды с правом выкупа будет приемлем. Правда, найти покупателя на этих условиях тоже не просто, желающих так рискнуть не много.

Имеет смысл заключить подобный договор в том случае, когда сторонами по договору являются родственники или близкие знакомые, у покупателя сложно с деньгами, а собственник согласен в последующем передать ему недвижимость в собственность, довольствуясь получением ежемесячных платежей.

Что такое право пожизненного наследуемого владения земельным участком? Об особенностях такого вида собственности смотрите по ссылке.

Невыгодно в том случае, если собственник.

Отличия от лизинга

Данный вид договорных отношений можно соотнести с лизингом или рассрочкой. Но есть отличия:

  • предметом сделки выступают различные активы. В аренде – те, о которых договорились стороны в данный момент, в лизинг – утверждённые приобретателем;
  • наличие/отсутствие третьих лиц. В аренде они отсутствуют, в лизинге в такой роли выступает тот, кто предоставляет предметы сделки.

Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.

Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.

Договор аренды с последующим выкупом – образец

аренды (имущественного найма)

недвижимого имущества с последующим выкупом

город, дата заключения договора

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:

– жилой дом, назначение: __________, _-этажный, общей площадью ___ кв.м, расположенный по адресу ____________________________________________, условный номер: ____________________________________________. Дом имеет неотделимые улучшения в виде ____________________________________________. Жилой дом принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________ , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» ________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________;

– земельный участок, категория земель: ____________________________________________, разрешенное использование: ____________________________________________, площадь ___ кв.м., расположенный по адресу: ____________________________________________ , кадастровый номер: ____________________________________________. Земельный участок принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

1.2. Характеристики Жилого дома на момент его передачи Нанимателю указываются в Приложении № 1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Наниматель осмотрел Жилой дом до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. Срок действия настоящего договора

2.1. Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года .

2.2. На ниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания.

3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________ . Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

3.2. Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния Жилого дома и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

3.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

распоряжается Жилым домом на законном основании;

Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

4. Права и обязанности Нанимателя

4.1. Наниматель обязан:

4.1.1. Использовать Жилой дом в соответствии с его целевым назначением, бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций Жилого дома.

4.1.2. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Жилом доме, своими силами и за свой счет.

4.1.3. Своевременно вносить плату за пользование Жилым домом (плату за найм), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 6.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

4.1.4. Содержать Жилой дом в порядке, а также поддерживать его в надлежащем жилом состоянии.

4.1.5. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Жилым домом.

4.1.6. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Жилой дом в соответствии с пунктом 3.2. настоящего Договора.

4.1.7. Если последующий выкуп Жилого дома не будет произведен по любым основаниям, Наниматель обязан в озвратить Наймодателю Жилой дом, в том же состоянии в котором он были передан Нанимателю с учетом его естественного физического износа, по истечении срока найма.

4.1.8. В случае обнаружения нанесения ущерба Жилому дому в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы .

4.1.9. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию. При этом документы и почтовые отправления касательно осуществления платежей, предусмотренных п. 4.1.3 Договора должны быть переданы Наймодателю не позднее двух рабочих дней с момента их получения Нанимателем.

4.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

4.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование, требующего изменения конструктивных элементов, в Жилом доме (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

4.2.2. Передавать Жилой дом в пользование третьим лицам путем заключения договора поднайма.

4.2.3. Осуществлять переустройство и перепланировку, способные ухудшить характеристики и повлиять на стоимость Жилого дома.

4.3. Наниматель вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем производить текущий ремонт, реконструкцию Жилого дома, неотделимые улучшения и благоустройство прилегающего земельного участка по своему усмотрению.

5. Последующий выкуп Жилого дома

5.1. Жилой дом переходит в собственность Нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии полного внесения Нанимателем Выкупной цены путем заключения договора купли-продажи между Сторонами.

5.2. По согласованию Сторон Выкупная цена жилого дома составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек и состоит в том числе из суммы средств, переданных Нанимателем Наймодателю в качестве платы за найм. Стороны договорились, что при внесении платежей в соответствии с п. 6.3. настоящего договора срок полной выплаты Выкупной цены составит __ (____________) месяцев. Таким образом крайний срок, в который стороны должны будут осуществить выкуп Жилого дома и заключить следующий из него договор купли-продажи наступит не позднее «__» ____ 20__ года.

Читайте также:  Как купить квартиру в рассрочку? Советы юриста по жилью

5.3. До заключения настоящего договора в счет Выкупной цены Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ____________ (____________) рублей 00 копеек.

5.4. Наймодатель обязуется провести сделку выкупа Жилого дома путем заключения договора купли-продажи Жилого дома с Нанимателем или уполномоченным им лицом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента полного внесения Выкупной цены Жилого дома.

5.5. Односторонний отказ от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи при условии надлежащего выполнения Нанимателем обязательств по настоящему договору со стороны Наймодателя не допускается.

5.6. В случае одностороннего отказа Нанимателя от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи внесенная часть Выкупной цены остается у Наймодателя.

5.7. В случае невозможности проведения сделки выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи по вине третьих лиц или не зависящих от Сторон обстоятельств внесенная часть Выкупной цены подлежит возврату Нанимателю. Бремя доказывания того, что обстоятельства, препятствующие проведению сделки, не зависят от действий или бездействия Сторон, лежит на Наймодателе.

6. Платежи и порядок расчетов

6.1. Плата за найм Жилого дома в месяц составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек.

6.2. Плата за найм Жилого дома входит в Выкупную цену Жилого дома.

6.3. Плата за найм Жилого дома производится ежемесячно путем наличных расчетов не позднее «__» числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнять обязательства по внесению платы за найм.

6.4. Установленная плата за наем Жилого дома не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

6.5. Оплату потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг осуществляет Наниматель.

6.6. Наймодатель гарантирует, что на дату заключения настоящего договора отсутствуют задолженности по оплате потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг

7. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

7.2. Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора только в случае грубого нарушения Нанимателем условий настоящего Договора путем направления Нанимателю соответствующего письменного уведомления не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора. Грубым нарушением условий настоящего договора в частности является нарушение срок внесения платы за найм более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с момента направления Найсмодателем соответствующего уведомления.

7.3. При не внесении Нанимателем платы за найм Жилого дома в течение двух месяцев, настоящий Договор считается расторгнутым.

7.4. Наниматель несет имущественную ответственность за ущерб, причиненный Объекту, за вред, причинённый владельцам прилегающих помещений и земельных участков, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя или лиц, с ним проживающих .

7.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

7.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Жилой дом, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания, Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за найм Объекта.

7.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

8. Особые условия

8.1. В случае невозможности выкупа Жилого дома неотделимые улучшения, произведенные в Жилом доме Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения стоимости.

8.2. С момента передачи от Наймодателя риск случайной гибели Жилого дома переходит к Нанимателю.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

9.3. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

9.4. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

9.5. Стороны обязуются считать положения настоящего Договора конфиденциальной информацией и не разглашать его условия третьим лицам.

9.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

10. Подписи Сторон

Готовить такую сделку нужно в компании опытного юриста, например, одного из сотрудников нашей компании. Для предварительной консультации звоните или оставляйте описание вашей ситуации на этой странице.

  • ← Судебные разбирательства по приватизации жилья
  • Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности →

Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения, заключаемый между юридическими лицами.

Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на 2020 года составляет рублей.

Как правильно составить документ?

Единого образца такого документа нет, так как его содержание может отличаться в каждом отдельном случае. Составить его можно самостоятельно, изучив примеры, находящиеся в открытом доступе, или же поручить эту задачу юристу.

Для подготовки договора аренды с последующим выкупом лучше всего привлечь компетентного специалиста. Несмотря на практически одинаковую структуру, данный документ отличается от обычного соглашения по найму помещения. Очень важно учесть в нем дополнительные нюансы и особенности, которые позволят максимально обойти возможные риски.

согласие супруги на отчуждение общего имущества при необходимости ;.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом – это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть – это договор аренды, а вторая – договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста – так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2018 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

движимое недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Читайте также:  Как увеличить сумму выплат по судебному приказу?

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант – заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка – отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый – имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант – арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант – имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с “нулевой” первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства пункт 7 ПБУ 9 99 Доходы организации.

Добавить комментарий