Продажа земельного участка физическим лицом налогообложение

Налогообложение продажи недвижимости

У меня более пяти лет есть в собственности участок с домом. Я хочу разделить его на два участка и продать тот участок, который с домом. Нужно ли мне будет при продаже платить налог?

Уплата налога на доходы физического лица (далее – НДФЛ) при продаже принадлежащей физическому лицу недвижимости предусмотрена п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) в размере 13% денежного выражения дохода, уменьшенного на сумму налоговых вычетом, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ. Однако в случае истечения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, составляющего три либо пять лет, указанный доход не подлежит декларированию, а соответствующий налог не уплачивается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Между тем вышеуказанный срок владения недвижимым имуществом исчисляется со дня приобретения или создания объекта недвижимости, что в отношении недвижимости определяется моментом государственной регистрации права (ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Соответственно, при разделе участка согласно вашему плану срок владения домом не изменится, так как он не видоизменяется, и является самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в вашем владении более пяти лет, в связи с чем при его продаже НДФЛ не подлежит уплате.

Однако в отношении каждого из образованных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о государственной регистрации прав на вновь созданные земельные участки, коими они считаются в силу вышеуказанных норм ст. 11.2, 11.4 ЗК РФ, что повлечет начало течения нового срока владения в целях освобождения от налогообложения при их продаже.

Таким образом, при продаже дома с участком в вашем случае со стоимости продажи дома вам не нужно платить НДФЛ; с вновь образованного участка, на котором он расположен, вам надлежит уплатить НДФЛ в общем порядке.

Также следует иметь в виду, что если в договоре купли-продажи недвижимости перенести большую стоимость сделки на цену дома, оставив меньшую на цену участка, и она окажется менее, чем 0,7 его кадастровой стоимости, определенной на 1 января года, в котором совершена сделка, то налоговый орган при проверке правильности исчисления и уплаты НДФЛ будет определять налоговую базу, исходя из указанной кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), с соответствующими негативными последствиями для вас.

Таким образом, преднамеренно уменьшать официальную договорную стоимость участка до суммы менее чем 0,7 его кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения бессмысленно.

Вышеуказанный подход о начале течения срока владения с момента государственной регистрации вновь созданного земельного участка был продемонстрирован в письмах Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 15.03.2017 № 03-04-05/14570, согласно которым было буквально разъяснено, что на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, поскольку при объединении или разделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а прежние объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком объединении или разделении земельных участков исчисляется с даты их регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 № 1129-О.

Кроме этого, Минфином России неоднократно разъяснялось следующее. В п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (см., например, п исьмо Минфина России от 09.02.2017 № 03-04-05/6951 ).

Таким образом, в целях оптимизации вашего налогообложения в части продажи образованного земельного участка, вам следует рассмотреть возможность использования данных налоговых льгот.

Продажа земельного участка физическим лицом налогообложение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Федеральной налоговой службы от 1 октября 2021 г. № БС-19-11/354@ Об уплате НДФЛ при продаже земельного участка и исчислении земельного налога

Обзор документа

Письмо Федеральной налоговой службы от 1 октября 2021 г. № БС-19-11/354@ Об уплате НДФЛ при продаже земельного участка и исчислении земельного налога

Федеральная налоговая служба, рассмотрев повторное обращение от 24.08.2021 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) при продаже земельного участка и исчисления земельного налога, сообщает следующее.

Налог на доходы физических лиц

Согласно статье 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 23 “Налог на доходы физических лиц” Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

На основании пункта 2 статьи 217.1 Кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса установлены случаи, при которых минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года.

В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Положениями пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 Кодекса установлено, что при получении физическим лицом дохода от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, у такого физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по НДФЛ.

Налоговая декларация представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического лица. Общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Пунктом 3 статьи 210 Кодекса предусмотрено, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 Кодекса установлена налоговая ставка 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, который предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

При этом вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Доходы, превышающие размер примененного налогового вычета, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода.

По сведениям, поступившим от регистрирующих органов в рамках пункта 4 статьи 85 Кодекса, физическое лицо произвело объединение земельных участков в один земельный участок. Земельный участок принадлежал налогоплательщику с 20.03.2020 по 29.01.2021.

При указанных обстоятельствах у физического лица возникают обязанности самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ, подлежащий уплате (доплате) по итогам налогового периода, представить в налоговый орган по месту жительства (в Инспекцию) налоговую декларацию по НДФЛ до 30.04.2022 и уплатить исчисленный НДФЛ в соответствующий бюджет до 15.07.2022.

Учитывая, что к рассматриваемому обращению не был представлен полный комплект документов, имеющих значение, настоящее письмо описывает общий порядок налогообложения дохода, полученного от реализации объекта недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее установленного минимального срока владения объектом недвижимого имущества.

Порядок исчисления земельного налога определен главой 31 Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 388 Кодекса налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено пунктом 1 статьи 388 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ указанные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом N 218-ФЗ порядке.

Читайте также:  Правила уведомления об увольнении совместителя при приеме основного работника на его место – образец для скачивания

Порядок налогообложения имущества предусматривает использование налоговыми органами сведений (в том числе о кадастровом номере и периоде владения), содержащихся в базовых государственных информационных ресурсах (реестрах, кадастрах и т.п.), представляемых в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 391 Кодекса), в рамках регулярного информационного взаимодействия с налоговыми органами, а также по их запросам в соответствии с пунктами 4, 13 статьи 85 Кодекса.

Таким образом, при исчислении земельного налога физическим лицам налоговые органы не уполномочены изменять период владения или кадастровый номер земельного участка.

Дополнительно сообщается, что согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329 “О Министерстве финансов Российской Федерации” федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сферах бюджетной и налоговой деятельности, является Министерство финансов Российской Федерации.

В этой связи свои предложения по внесению соответствующих изменений в законодательство Российской Федерации по налогам и сборам вы вправе самостоятельно направить в Минфин России.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л. Бондарчук

Обзор документа

При объединении участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер. Срок нахождения в собственности образованного участка исчисляется с даты его регистрации в ЕГРН.

По сведениям от регистрирующих органов физлицо объединило участки. Новый участок принадлежал налогоплательщику с 20.03.2020 по 29.01.2021. При его продаже нужно самостоятельно исчислить НДФЛ, представить декларацию до 30.04.2022 и уплатить налог до 15.07.2022.

При исчислении земельного налога физлицам налоговые органы не уполномочены изменять период владения или кадастровый номер участка.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Все о налоге с продажи земельного участка: когда и как платить, кто освобождается от уплаты

Подробно рассказываем, что такое налог с продажи земельного участка, как получить льготы и в каких случаях можно вообще ничего не платить.

Доход с продажи земельного участка, как и любой другой, облагается налогом. Его размер зависит от нескольких факторов. Существуют льготы, позволяющие снизить размер налога или вовсе освободиться от него

Представим ситуацию: Лена хочет продать участок. Что ее ждет?

Зачем платить налог при продаже земли

Если вы продаете землю, то получаете доход. В России сразу возникает момент с уплатой обязательного налога. В случае продажи участка его платят все – физические и юридические лица, ИП.

Лена – не предприниматель и не компания, а обычный гражданин. Значит, она просто уплатит НДФЛ в размере 13% или 30% – зависит от того, является ли она резидентом РФ. А вот на ставку для ИП «Добрый пекарь» и ПАО «Газпром» влияет система налогообложения.

Кому точно придется уплатить налог

Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России.

В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.

Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.

Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.

Лена постоянно живет в России, даже ни разу не была за рубежом. Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года, – платят НДФЛ в размере 13%.

А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.

Если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.

Получите ипотеку с низкими ставками и минимальным пакетом документов от Совкомбанка. Мы рассматриваем заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

А юрлица и ИП платят налоги

Обязательно! Размер налога для тех и других зависит от применяемой системы налогообложения.

Для индивидуальных предпринимателей расчет налога зависит от того, используют они землю в коммерческих целях или нет

Если юрлицо находится на ОСНО – это общая система налогообложения – налогом облагается прибыль, равная разнице между стоимостью продажи и покупки. Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на размер дополнительных затрат, возникших при извлечении доходов.

Если юрлицо находится на УСН – это упрощенная система налогообложения – выручка от продажи земли включается в доходы и облагается налогом по ставке 6%. Либо можно воспользоваться схемой «доходы минус расходы», тогда ставка будет равна 15%.

В перечень расходов не войдет первоначальная стоимость земли. Но если участок куплен для перепродажи, его можно внести в расходы. Также в перечень можно включить расходы, непосредственно связанные с продажей земли. Например, если при продаже вы потратили дополнительные суммы на нотариуса или риелтора, на оплату документов и госпошлины. Важно подтвердить расходы соответствующими документами.

Индивидуальный предприниматель может еще на этапе регистрации отметить, что он планирует заниматься продажей земли или хочет, например, выращивать клубнику. В таких случаях при УСН выручка зачтется в раздел доходов.

Случаи, когда платить не нужно

Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.

Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.

Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог

Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).

Порог владения 3 года в следующих случаях:

  • участок достался в наследство;
  • землю подарил близкий родственник;
  • земля приватизирована;
  • участок купили по договору ренты;
  • землю купили до 2016 года.

Порог владения 5 лет:

  • во всех остальных случаях.

Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.

Например, Василий открыл ИП «Добрый пекарь». Помимо участка, на котором находится его пекарня, у него есть земля, которую он купил для строительства дачи. Если он продаст землю под строительство раньше оговоренного срока владения – налог придется заплатить. А если будет владеть им больше срока – налога на этот доход не будет.

У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?

Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.

Как узнать начало срока владения

Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.

Она может найти эту информацию:

  • в свидетельстве о зарегистрированном праве собственности – в случае покупки до 15.06.2016;
  • в выписке из реестра недвижимости (ЕГРН) – если покупка состоялась позже 15.06.2016.

Важно: в ситуациях, когда участок передается налогоплательщику по наследству, началом срока владения считается дата смерти оставившего наследство.

Когда и как уплатить налог

Декларировать доход и платить за него налог нужно самостоятельно. Крайний срок уплаты – 15 июля следующего года.

Налогооблагаемая база состоит из дохода, то есть всей суммы полностью, которую удалось выручить за участок.

Если эта сумма ниже 70% от зафиксированной в кадастре стоимости (на 1 января года продажи), то рассчитать налог довольно просто: для этого кадастровую стоимость следует умножить на 0,7 – величину понижающего коэффициента. То есть специально снизить стоимость земли при продаже не выйдет, так как налогом всегда облагается 0,7 именно кадастровой стоимости.

Важно: отдельные субъекты РФ могут уменьшить размер понижающего коэффициента.

Рассмотрим на примере. Допустим, государство оценивает участок Лены в 5 млн рублей. Она продала его близкой подруге за 3 млн рублей. Сравниваем стоимость продажи с кадастровой – она меньше 70%. Выходит, чтобы рассчитать налог, нужно умножить кадастровую стоимость на коэффициент 0,7: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 рублей. Дополнительно к этой сумме Лена может применить имущественный вычет.

Для уплаты налога зайдите на специальный сервис ФНС России – «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц». Можно провести оплату онлайн или через банк – для этого надо сформировать платежку в системе и заполнить ее вручную.

Административная ответственность за неуплату налогов

За нарушение сроков налоговая накладывает штрафы или начисляет пени.

  • Если опоздать с подачей налоговой декларации, то будет наложен штраф – от 5% до 30% на сумму налогооблагаемой базы, не менее 1 тысячи рублей.
  • Если не уплатить НДФЛ или уплатить его не полностью – 20% или 40%.
  • Если подать верно заполненную декларацию, но просрочить выплату, штрафа можно избежать, но пени начислят обязательно. За каждый день просрочки – процент от налогооблагаемой базы: 1/300 ставки ЦБ.

К подаче декларации и своевременной уплате налогов лучше относиться серьезно, чтобы не попасть на штрафы и пени

Пример. В последний месяц лета 2021 года Лена вспомнила, что налоговую декларацию за продажу в прошлом году она подала, а вот сам налог не уплатила. Теперь она заплатит 130 тысяч рублей, а сверху еще 520 рублей пени – все из-за той несчастной просрочки в 20 дней.

Декларирование

Задекларировать выручку обязаны все продавцы, которым земля принадлежала меньше указанного срока.

Декларацию 3-НДФЛ либо заполнят вручную, либо распечатают заполненный вариант.

Еще потребуются подтверждающие документы. Например:

  • договор о покупке и продаже,
  • бумаги о расходах,
  • выписка о поступлении денежных средств.

Декларацию «завернут», если:

  • она создана не в той форме или не подписана,
  • вы принесли ее в налоговую службу не по месту жительства,
  • вы не подтвердили свою личность или доверенное лицо не подтвердило свои полномочия.

Обязательно успейте подать декларацию до 30 апреля следующего года.

  • принести в налоговую – самостоятельно или через доверенное лицо;
  • отправить письмо с описью вложения традиционной почтой;
  • принести в МФЦ;
  • отправить электронно: через госуслуги или личный кабинет налогоплательщика.

Сразу заявите о своем праве на налоговый вычет. Кто может его использовать, разберем ниже.

Не пропустите: налоговые вычеты

У физлиц есть шанс сэкономить на уплате налога. Можно снизить сумму, с которой придется уплатить налог:

  • на величину подтвержденных документами расходов, связанных с продажей участка;
  • посредством имущественного вычета.
Читайте также:  Не смог платить ипотеку: последствия и способ списания задолженности

Это выгодно, ведь в таком случае налогом облагается не вся вырученная сумма, а ее часть. Чтобы посчитать, что будет облагаться налогом, нужно:

  • либо вычесть из дохода расходы,
  • либо вычесть из дохода имущественный вычет.

Налогооблагаемый доход от продажи земельного участка можно уменьшить на 1 млн рублей – именно таков имущественный вычет.

Сделать налоговый вычет могут резиденты, которые не пользовались участком в рамках неких коммерческих процессов и владели им меньше минимального срока, освобождающего от уплаты налога – трех или пяти лет.

Важно: вы сможете получить вычет в случае официального дохода, с которого вы платите 13% налог.

Сказать заранее, какой из вариантов будет выгоднее, нельзя. Нужно провести расчеты и сравнить результаты. Давайте рассмотрим два варианта использования льгот на примере и выберем более выгодный.

Лена купила земельный участок за 1,5 млн рублей, а продала за 2 млн рублей. При этом понесла расходы на риелтора – 50 тысяч рублей.

1 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов

Лена может вычесть из своего дохода сумму расходов. Тогда она должна будет уплатить следующий налог:

(2 000 000 – 1 500 000 – 50 000) х 0,13 = 58 500 рублей

2 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину имущественного вычета

Либо Лена воспользуется имущественным вычетом и уплатит:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей

3 вариант: расчета налога на землю без использования льгот

В этом случае Лена уплатит налог:

2 000 000 х 0,13 = 260 000 рублей

Из расчетов видно, что Лене выгоднее всего уменьшить величину налогооблагаемой базы на размер расходов.

Ситуация: в течение года вы продали не один, а несколько участков. Как применяется вычет в этом случае? Совокупно ко всему доходу. То есть можно суммировать весь доход с продажи земли и применить к нему налоговый вычет не более 1 млн рублей.

Вычет с продажи земельного участка при долевой собственности

Если у вас долевая собственность, и она продается по одному договору купли-продажи, то вычет делится пропорционально долям владельцев.

Если оформить продажу каждой доли по отдельному договору, то каждый из собственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

5 шагов, чтобы избежать штрафов и пени

Итак, чтобы отчитаться перед государством после продажи участка, надо совершить 5 шагов.

  1. Подготовить декларацию 3-НДФЛ.
  2. Сделать копии всех подтверждающих продажу документов.
  3. Сделать копии документов, подтверждающих расходы.
  4. Подать в ФНС корректно заполненную декларацию и копии необходимых документов.
  5. До назначенного срока уплатить налог.

Для оплаты онлайн или формирования платежки для банка можно воспользоваться сервисом Уплата налогов физических лиц

Налог с продажи земли

Налог при продаже участка земли — это НДФЛ, уплачиваемый с полученного дохода, если срок владения имуществом составил менее 3 лет при наследовании или получении в дар и 5 лет — при покупке. Срок оплаты — до 15 июля года, следующего за тем, в котором совершена сделка.

НДФЛ при продаже земли

При продаже земельного участка у человека образуется доход, с которого он обязан уплатить налог на доходы физических лиц, установленный главой 23 Налогового кодекса РФ . Но не всегда получение этого дохода накладывает на физлицо такие обязательства. Существуют условия, когда не надо платить налог с продажи земельного участка или когда его разрешено уменьшить. В налоговой системе постоянно происходят значимые изменения, которые касаются порядка исчисления НДФЛ и определения вычетов по нему. В 2021 году в Налоговый кодекс внесли очередные поправки, которые скорректировали условия налогообложения доходов физлиц.

Плательщики НДФЛ

Налог на доходы физлиц платят обычные граждане и индивидуальные предприниматели. Плательщиками НДФЛ с продажи земельного участка являются не только граждане РФ, но и иностранцы. Сама земля обязательно находится на территории России.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

  • резиденты;
  • нерезиденты.

К первой категории относятся физлица, проживающие на территории РФ более полугода (точнее, на протяжении 183 дней) в течение 12 месяцев. Физические лица, проживающие меньший срок на территории РФ, относятся ко второй категории. Статус влияет на то, какой налог на продажу земельного участка им придется платить (ставки заметно отличаются).

Важно знать, что в соответствии с международными договорами, гражданин признается резидентом РФ и при нахождении в границах РФ менее 183 дней, если у него есть постоянное место жительство в стране. В соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015, в каждом конкретном случае статус физлица устанавливается индивидуально.

Ставка НДФЛ и обязанность декларирования при реализации земли

Установлено налогообложение с продажи земельного участка физическим лицом в 2021 году по ставке:

  • для резидентов — 13%;
  • для нерезидентов — 30%.

Налогоплательщики самостоятельно заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ и подают ее в контролирующий орган ФНС. Срок подачи отчета — до 30 апреля года, следующего за отчетным.

ндфл при продаже земельного участка в 2021 году для физических лиц

Бланк декларации и инструкция по заполнению 3-НДФЛ утверждены приказом ФНС России № ЕД-7-11/615@ от 28.08.2020 .

Направляют отчет в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика тремя способами:

  • непосредственно в инспекцию ФНС лично или через представителя;
  • по почте;
  • в режиме онлайн на сайте налоговой службы или с помощью специальных сервисов.

Лица, владевшие участком более пяти лет (в некоторых случаях трех лет), от обязанности декларировать доходы и оплачивать налог освобождены, так как полученные от продажи такого имущества доходы не подлежат налогообложению, в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.

Если продавец недвижимости не попал в число освобожденных от налогообложения, ему придется заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и направить ее в налоговую инспекцию по месту жительства (месту регистрации или пребывания). Подать декларацию с целью получения налогового вычета разрешено в любое время. В декларации указывают сумму полученного дохода, примененные вычеты и рассчитывают, какой налог с продажи дачи в 2021 году необходимо заплатить (или при реализации другой земли).

Форму заполняют как на компьютере, так и от руки. Существуют специальные программы, которые сформируют бланки установленного образца автоматически. На сайте ФНС РФ есть личный кабинет налогоплательщика, в котором доступно заполнение декларации. Для отправки отчета потребуется квалифицированная подпись, которую тоже устанавливают через личный кабинет (сертификат ключа с 01.07.2021 бесплатно оформляет и выдает ФНС).

Освобождение от налогообложения и декларирования

В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от реализации недвижимости, включая землю, освобождаются от налога, то есть с какой суммы не платится налог при продаже земельного участка в 2021 г. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. Если человек приобрел землю в 2016 г. или ранее, то при ее продаже в 2021 году никаких налоговых обязательств у него не возникает. Существуют ситуации, когда этот срок сокращается до 3 лет.

В части 3 статьи 217.1 НК РФ определены случаи, когда не платится налог на продажу земельного участка менее 3 лет в собственности:

  • земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • земля поступила в собственность в порядке приватизации;
  • земля получена плательщиком по договору пожизненного содержания.

Эти правила введены с начала 2016 г., а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года). Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения сделки и получения платы. Это единственные ситуации, когда ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи земельного участка, отрицательный.

Сроки уплаты НДФЛ

Срок уплаты налога в бюджет при реализации земли — 15 июля года, следующего за отчетным. Раньше заплатить можно, позже нельзя. За опоздание предусмотрены пени и штраф в размере 20% от суммы недоимки.

Вычеты по НДФЛ

Если владелец земельного участка обязан рассчитать и уплатить налог, он вправе получить налоговый вычет при продаже земли в размере 1 000 000 рублей по ст. 220 НК РФ. Вычет производится из налоговой базы, то есть из выкупной цены.

Это значит, что налог с продажи земельного участка стоимостью менее 1 млн рублей не платится, но обязанность задекларировать доход сохраняется.

При желании гражданин вправе применить другой способ снижения налога, заменив положенный фиксированный вычет нефиксированным: вычесть из полученной в результате сделки суммы сумму, уплаченную ранее за участок, но только с документальным подтверждением. Дополнительно разрешается возместить расходы на приобретение (нотариальное удостоверение, комиссию риелтора и т. п.). В результате, какая сумма не облагается налогом при продаже земельного участка, зависит от суммы документально подтвержденных расходов. Заявить их к вычету разрешается всего один раз.

Если владельцев земли несколько, то рекомендуется при продаже заключить для каждого собственника отдельный договор, тогда есть возможность применить каждому вычет. Если используется только один договор, то каждый из собственников земли получит только долю вычета.

Льготы по налогу при продаже земли

Установлено, что налог с продажи земельного участка для пенсионеров в 2021 г. не отличается от того, который платят другие граждане. Никаких преференций для несовершеннолетних или пожилых налогоплательщиков в этом случае не предусмотрено.

Комментарий специалиста: что будет с налогом, если занизить стоимость при продаже земельного участка

На практике часто встречается, что продавец указывает в договоре заниженную стоимость земельного участка, чтобы сократить сумму налога. Государство нашло способ борьбы с такой схемой, и вот уже несколько лет в Налоговом кодексе РФ закреплены следующие нормы: если цена реализации земельного участка по договору ниже кадастровой стоимости, то эту цену сравнивают с кадастровой оценкой на начало года, в котором произошла продажа.

Эти нормы применяются, когда продается любая недвижимость, в том числе и к земельным участкам, приобретенным с 01.01.2016. Для расчета налогооблагаемой базы в таком случае применяется коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости.

Рассмотрим пример: гражданин Веселов А.П. получил в наследство земельный участок в январе 2021 года и через полгода продал его за 450 000 руб. Кадастровая стоимость участка составила 1 600 000 руб. Рассчитаем базу для налога с продажи: 1 600 000 × 0,7 = 1 120 000 руб. После применения имущественного вычета база уменьшится на 1 000 000 рублей и останется 120 000 руб. С этой суммы он заплатит НДФЛ, который равен: 120 000 × 13% = 15 600 руб.

Если бы кадастровая стоимость этого участка оказалась менее 1 500 000 рублей, то после уменьшения ее на коэффициент 0,7 и применения вычета НДФЛ платить и вовсе бы не пришлось. Расчет такой: 1 400 000 × 0,7 = 900 000 руб. – 1 000 000 руб.= 0 руб.

Как рассчитать налог при продаже домов и земли?

— Продаю земельный участок с двумя домами на нем за 2,1 млн. Участок был зарегистрирован в 1996 году, дома (строили с нуля в 2005 году) — в 2018-м. Как в таком случае будет рассчитываться налог на доход, который нужно заплатить?

Отвечает юрист департамента правового и налогового консалтинга юридической фирмы «Прифинанс» Анжел Теватросян:

В данной ситуации земельный участок находился в собственности более минимального срока, который дает право на безналоговую продажу, а построенные дома — менее минимального срока (по общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет).

Читайте также:  Отпуск в связи со свадьбой ТК РФ в 2022 году: сколько положено выходных дней

Соответственно, доход в виде стоимости земельного участка не будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи домов будет подлежать обложению НДФЛ. В связи с этим в договоре купли-продажи земельного участка с домами очень важно разделить стоимость земельного участка и стоимость каждого дома. В противном случае есть риск, что вся сумма продажи участка и недвижимости может быть признана налогооблагаемым доходом, то есть минимальный срок владения налоговые органы могут отсчитывать от последней из дат, которой является дата регистрации домов.

Существенно занизить стоимость домов в договоре купли-продажи не получится: если дома будут проданы по цене менее 70% их кадастровой стоимости, то для налогообложения доходом будет признаваться кадастровая стоимость дома, умноженная на коэффициент 0,7 (коэффициент может отличаться в зависимости от региона).

Для того чтобы уменьшить налог, подлежащий уплате, Вы можете подтвердить расходы, понесенные на строительство домов. В этом случае НДФЛ по ставке 13% будет взиматься не с полной стоимости каждого дома, указанной в договоре купли-продажи, а со стоимости домов за вычетом фактически произведенных расходов на их строительство. При этом расходы должны быть документально подтверждены (то есть должны иметься чеки, платежные документы, договоры и т. д.). Альтернативно можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи каждого дома на 1 млн рублей (данный вычет, в отличие от вычета на приобретение недвижимости, применяется неограниченно, а не единожды). Какой способ выгоднее для Вас, зависит от размера расходов, которые Вы понесли на строительство и которые Вы можете подтвердить.

Отвечает специалист по налоговому планированию ООО «Юмис» Юлия Макарова:

При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 2,1 млн. Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов. К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилых домов.

Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):

В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.

Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.

Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Момент возникновения права собственности — это момент регистрации прав в Росреестре, в связи с чем земельный участок освобождается от уплаты налогов. На дома, зарегистрированные на этом участке, будет действовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который можно использовать ежегодно. В данной ситуации выгоднее будет каждый из домов продавать по 500 тысяч рублей, а участок — за оставшуюся сумму, чтобы минимизировать затраты по налогам.

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

При продаже участка Вы освобождаетесь от уплаты налога, так как он находится у Вас в собственности более пяти лет. А вот при продаже дома Вам будет необходимо оплатить налог. Если дом оформлен как жилой, то вычет составит 1 млн рублей. Если он в документах фигурирует как дача, то вычет составит 250 тысяч рублей. Поэтому при продаже выгоднее составить два отдельных договора купли-продажи: один на землю, другой на дом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Объясняем, какой налог вы заплатите при продаже недвижимости при разных условиях

Например, вы продаете квартиру. Или дом. Или гараж. Или только одну комнату. Какой налог придется заплатить с продажи? В разных случаях и налог будет разным, или его не будет вообще — давайте разбираться.

Если вы решили продать свою квартиру, которой владеете больше минимального предельного срока — то налог платить не нужно. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенного с 01 января 2016 года, составляет 5 лет. Это регламентировано Налоговым кодексом РФ (ч. 4 ст. 217.1.)

На недвижимость, купленную до 01 января 2016 года, минимальный период владения имуществом составляет 3 года (3 ст. 217.1 НК РФ).

Однако и тут есть исключения.

Минимальный 3-х летний срок владения недвижимостью устанавливается только для имущества, которое соответствует хотя бы одному из этих условий.

1) Право собственности получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Согласно ст. 14 СК РФ, близкими родственниками являются: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

2) Право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации.

3) Право получено гражданином — плательщиком ренты после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Например: мама подарила вам квартиру, а вы решили ее продать. Но она находится у вас в собственности менее 3-х лет — поэтому продажа будет облагаться налогом. А вот если вы владеете квартирой больше 3-х лет, то сделка от налога освобождается.

С какой суммы все-таки уплачивается налог?

При продаже недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в одном из таких объектов), которая находится у вас в собственности меньше минимальных сроков владения — налогом не облагается сумма в 1 000 000. Остаток суммы от стоимости квартиры будет уже облагаться налогом в 13% (ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Например: вы продаете квартиру за 2 200 000 рублей. Вы купили ее в 2017 году, и она находится у вас в собственности всего 2 года. То есть, меньше минимального предельного срока владения. В этом случае не облагаться налогом будет только 1 000 000 рублей от общей стоимости квартиры. А все, что свыше — а именно 1 200 000 рублей — будет облагаться налогом по ставке 13%. Сумма налога на эту сумму составит 156 000 руб.

От продажи другой недвижимости, которой вы владеете меньше минимального предельного срока владения, налогом не облагается сумма в 250 000 рублей.

Например: вы продаете гараж, и он не относится к тому списку недвижимости, который мы указали выше. Поэтому вся остаточная стоимость гаража, которая превышает порог в 250 000 рублей, будет облагаться налогом в 13%.

Важно! Если за один налоговый период (1 календарный год) вы продаете несколько объектов недвижимости, которые находятся у вас в собственности меньше максимального предельного срока, то освобожденные от налога части стоимости не суммируются.

Пример: вы продали квартиру и гараж за один календарный год. Необлагаемая налогом сумма будет составлять всего 1000 000 рублей, а не 1250 000 рублей. Если Вы продали 2 гаража — то 250 000 рублей, а не 500 000.

Зато можно уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом. Для этого нужно документально подтвердить расходы, которые связаны с приобретением имущества (ч2 п. 2 ст. 220 НК РФ ).

Например: вы приобрели квартиру за 2 200 000 рублей и продаете ее по этой же стоимости. Если есть нужные документы об оплате — сделка не будет облагаться налогом.

Если вы продаете квартиру, которая находится в строящемся жилом доме и которую вы приобрели по договору долевого участия, то вы также имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (с помощью документально подтвержденных расходов на квартиру).

Однако с 01 января 2016 года при продаже недвижимости, которую вы приобрели уже после этой даты, нужно обращать внимание еще и на кадастровую стоимость объекта. И вот, почему.

Вы продаете квартиру. При этом вы получили с продажи доход, и его сумма меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7. В этом случае налогооблагаемая база при продаже квартиры будет рассчитываться из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Это правило действует, если стоимость вашей квартиры меньше кадастровой стоимости на начало того года, в течение которого вы продали квартиру (ч. 5 ст. 217.1 НК РФ).

В случае, если кадастровая стоимость не определена в начале того года, когда вы продали квартиру — это правило не применяется.

Например: вы продали квартиру за 2 500 000 рублей, а кадастровая стоимость объекта на 1 января года совершения сделки составляла 4 000 000 руб. Вот, как рассчитывается налог:

4000000*0,7=2 800 000
2 800 000 руб. – налоговая база 13%
(2800 000-1000 000)*13%=234 000 руб.
В данном случае 1 000 000 – это необлагаемая сумма налога (в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Итоговая сумма налога: 234000 руб.

Еще пример: вы купили квартиру за 2 000 000 рублей и продали за столько же. Кадастровая стоимость — 5 000 000.руб. Несмотря на то, что вы продал иквартиру за столько же, за сколько и купили, для налогообложения доходом от продажи будет считаться 0,7 от кадастровой стоимости.

5000000*0,7=3 500 000
3500000 – 2000000 (затраты на покупку) = 1 500 000
1500000 х 13% = 195 000
Итоговая сумма налога: 195000 руб.

А вот если цена объекта больше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то налогооблагаемый доход исчисляется только из суммы, указанной в договоре. В этом случае кадастровая стоимость ни на что не влияет.

Например: вы купили квартиру за 3 000 000 руб., кадастровая стоимость – 3000 000 руб. Вы продаете квартиру за 4 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре:

4000000 – 3000000 (цена покупки) = 1000 000*13% = 130 000 руб.

Кадастровую стоимость на ваш объект недвижимости можно узнать в режиме онлайн https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

В этой статье мы разобрали только ту недвижимость, которая находится в собственности менее предельного максимального срока владения имуществом.

Ссылка на основную публикацию