Проблемы при покупке жилья, выставленного на торги

Недостатки

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

На сегодня предложение недвижимого имущества намного выше потребительского спроса, то есть покупатели могут выбрать среди огромного множества квартир наиболее подходящую по всем параметрам площади, месторасположению, цене и пр.

Долги по коммунальным платежам

Жильцы квартир, выставленных на торги, нередко игнорируют необходимость оплачивать коммунальные услуги. Они считают, что это будет делать тот, кто купит их бывшую квартиру. В результате новый собственник получает жилье, за которым числятся фантастические долги, в котором нет света, газа, воды и так далее.

Нужно помнить, что долги начисляются не на квартиру, а не людей, которые в ней проживают. Это значит, что новый владелец может обратиться в управляющую компанию и потребовать вернуть свет/газ/воду, а также обнулить счетчики (или отсчитывать с новой даты). Разумеется, это не выгодно управляющей компании и во многих случаях приходится судиться, но судебная практика на стороне покупателей.

Единственное, за что скорее всего придется заплатить – это платежи за капитальный ремонт, так как они привязаны как раз именно к квартире.

Жильцы квартир, выставленных на торги, нередко игнорируют необходимость оплачивать коммунальные услуги.

Продажа недвижимости по аукциону: «подводные камни»

Хотя большинство людей приобретает квартиры у застройщиков или через риелторов, это не единственный возможный вариант. Коммерческие объекты, дома и квартиры могут выставлять на продажу банки, предприниматели или госструктуры через специальный аукцион по продаже недвижимости.

При первом посещении сайта торгов по продаже недвижимости может показаться, что такой вариант покупки очень привлекателен, так как стартовая цена всегда – очень низкая. Расчет здесь, как и на любых торгах, связан, в первую очередь. с азартом покупателей. Если вы не будете точно знать, сколько может стоить заинтересовавшая вас квартира, и слишком увлечетесь процессом, вы рискуете очень сильно переплатить.

А потому участникам торгов недвижимости нужно:

  1. Изучить рынок жилья и определить примерную стоимость продажи аналогичных объектов;
  2. Уметь вовремя остановиться на цифре, которую вы считаете справедливой.

Чтобы определиться с ценой, можно почитать объявления о продаже недвижимости Краснодара или любого другого заинтересовавшего вас региона, изучить предложения от агентств недвижимости, а также понимать особенности выбранных торгов и возможные проблемы с выставленными лотами после продажи.

Продажа муниципальной недвижимости по аукциону.

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

В кризис принято экономить. Особенно это касается крупных покупок, а приобретение квартиры, несомненно, можно отнести к таковым. Россиянам привычна ипотека, но в последние годы наши граждане стали проявлять интерес и к покупке жилья на публичных торгах – уценка может оказаться существенной, однако и без рисков не обходится. Каким образом ипотечные квартиры попадают на торги и как не обжечься при купле-продаже таких объектов, разбирается “Право.Ru”.

В современных российских условиях жилье в ипотеку – для многих зачастую единственный возможный вариант приобретения квартиры. Правда, еще в середине прошлого года банки считали ипотечных заемщиков надежными клиентами: кредитные организации наращивали портфели, а сами деньги на покупку жилья в отдельных случаях можно было получить с минимальным пакетом документов – иногда даже без справки 2-НДФЛ. Но в последнем квартале 2014 года макроэкономическая ситуация в России резко ухудшилась, и реакции рынка ипотечного кредитования не пришлось долго ждать: объемы выдаваемых кредитов начали падать, а долги по уже выданным – расти.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за прошедшие шесть месяцев было выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,7 млрд руб, что ниже уровня того же периода в 2014 году на 38 % в количественном и на 41 % – в денежном выражении. “Просрочки” при этом, наоборот, возрастают – на сегодняшний день задолженность в ипотечном сегменте достигает уже 50,9 млрд руб. С начала 2015 года рост ипотечных ссуд, по которым не платят 90 и более дней, составил 33%. Но наиболее сильно за последние месяцы выросла задолженность по тем кредитам, что просрочены на полгода и более – на 10,6 млрд руб, то есть почти на 12%. Из-за ослабления рубля немалую лепту в рост просроченных платежей вносят и многострадальные валютные заемщики – сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%.

В общем, долги растут. А что же происходит, когда ипотечный заемщик больше не может исправно выплачивать кредит?

Аукцион или торги?

В этом случае его ожидают две крупные неприятности. Первая – это штрафы и пени за просрочку платежа, с помощью которых банки пытаются воздействовать на нерадивого клиента. На практике используются три основные формы штрафов: в виде фиксированной суммы, в виде повышенного процента на просроченную задолженность и как процент от общего объема оставшегося долга.

Единой судебной практики по поводу правомерности их начисления пока не сложилось. В 2011 году этим вопросом занимался ныне ликвидированный Высший арбитражный суд, но единообразия не достиг: по одним спорам штрафы за просроченные платежи были признаны законными, по другим – нет. Но если заемщик перестанет погашать обязательные платежи, санкций со стороны банка ему все-таки не избежать.

Если и этот способ поддержания финансовой дисциплины не срабатывает, то на горизонте появляется вторая неприятность – неплательщик рискует потерять ту собственность, на которую брал кредит. Ведь ипотека предполагает залог приобретенной заемщиком недвижимости, и если должник не исполнит свою часть обязательств, банк имеет право реализовать предмет договора, чтобы вернуть себе деньги. Способов такой реализации два – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе, они регулируются ст.56, 57 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и ст. 447-449 ГК РФ.

Конечно, и заемщику, и банку проще не доводить дело до суда и попытаться решить вопрос мирным способом – например, стороны могут заключить соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, по которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. В этом случае речь идет об аукционе и его организатор действует на основании договора с банком. Недвижимость получает экспертную оценку, которая определят начальную цену ее продажи. Затем, за 1-2 недели до проведения аукциона организатор подает специальное объявление о его проведении – оно должно быть опубликовано по месту нахождения недвижимости в печатном издании – официальном информационном ресурсе органа исполнительной власти. Лица, желающие поучаствовать в аукционе, обязаны внести задаток в размере не более 5 % от начальной цены лота. В выигрыше остается тот, кто предложит наивысшую цену. Дальше победитель подписывает с их организатором протокол об итогах аукциона, после чего обязуется в течение 5 банковских дней внести оставшуюся разницу между суммой залога и ценой продажи. А все те, кто проиграл торги, в течение тех же 5 банковских дней получают свой залог обратно. Также деньги возвращаются, если аукцион не состоялся. После того, как победитель аукциона полностью оплатит квартиру, он получает еще 5 дней, чтобы подписать с организатором торгов договор купли-продажи, и после государственной регистрации жилье переходит в его собственность.

Но гораздо чаще заемщик и по кредиту не платит, и к кредитору не обращается – в таких случаях банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении долга, а если и оно не исполняется, то недвижимость по решению суда отправляется искать нового хозяина на публичных торгах. После того, как суд вынесет решение о реализации заложенного имущества с торгов, настает время работы судебных приставов-исполнителей. В их задачи входит описать имущество, которое находится в квартире, выселить должника и отправить недвижимость на реализацию. Срок извещения участников торгов иной – не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем за 10 дней до начала мероприятия; в остальном же механизм проведения торгов почти аналогичен аукциону.

В тихом омуте…

Разумеется, осторожный покупатель постарается максимально проверить “чистоту” приобретаемой квартиры. Для этого существует Росреестр, в территориальных отделах которого можно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где будет указан перечень собственников объекта. Также можно попросить продавца предоставить архивную выписку из домовой книги – в ней отражается история жильцов квартиры с момента “ввода ее в эксплуатацию”. Получить этот документ можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Однако ЕГРП содержит только сведения, попавшие туда с момента основания регистрационной службы, то есть с 1998 года. А продавец может и отказаться предоставлять выписку из архива, при том, что самому покупателю в ЖЭКе ее не дадут.

Читайте также:  Чем прибыль и доход предприятия отличаются от выручки?

И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру “с сюрпризом”, сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем. Ранее закон прямо запрещал выселять таких жильцов, но в этом году ситуацию переломил случай Адама Богатырева – добросовестного покупателя квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом. В 2012 году Богатырев купил трехкомнатную квартиру на публичных торгах, а после покупки неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца. Новый хозяин попытался выселить жильцов по суду, но особого успеха не имел – первая и апелляционная инстанция решили оставить в квартире дочь бывших владельцев, а также ее несовершеннолетних детей.

Богатырев дошел до Конституционного суда, полагая, что его право собственности нарушено из-за парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя, а также сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

И в КС с ним согласились (подробнее >>>). 24 марта этого года суд пояснил, что в аналогичных ситуациях не должны применяться нормы, которые запрещают обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным. Применительно к жилью, которое является предметом ипотеки, такое ограничение не действует, поскольку по ст. 78 Закона об ипотеке при обращении взыскания на недвижимость прекращаются все права пользования ею, а затем она реализуется на публичных торгах, объяснял председатель КС Валерий Зорькин.

После рассмотрения дела Богатырева законодатель получил предписание провести ряд реформ – урегулировать правовое положение членов семей прежнего собственника жилья, а также сделать сведения о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения максимально прозрачными. А до тех пор, пока эти новшества не будут реализованы, разбираться с последствиями перехода прав на “проблемные” квартиры придется судам – ведь дисконт при покупке жилья на торгах бывает очень существенным, а сегодня российские граждане вряд ли откажутся от возможности сэкономить.

Но законодатель пока решает смежную и более насущную проблему – в марте Совет Федерации подготовил законопроект о запрете на взыскание долгов по ипотеке. Правда, пока только по валютной. Суть предложения состояла в том, чтобы не отбирать у заемщиков квартиры и не начислять штрафы и пени за просроченные платежи. Мораторий предлагалось установить до 1 июля 2016 года. Однако Минэкономразвития, Минфин, Минюст, Министерство строительства и ЦБ РФ подготовили на законопроект отрицательный отзыв, сообщает “Интерфакс” со ссылкой на источник, знакомый с текстом отзыва. В правительстве посчитали, что меры, которые предлагает документ, нивелируют принцип равенства заемщиков, поскольку устанавливают привилегии для тех, кто взял ипотеку в валюте. Кроме того, прописанный в тексте документа запрет на переуступку прав требований не позволит заемщикам пользоваться механизмами господдержки.

Суды пока также настроены скептически – 29 июня этого года Мособлсуд отменил решение Пушкинского городского суда, обязавшего банк “ВТБ 24” внести изменения в договор валютной ипотеки и пересчитать сумму ее платежа по курсу на момент заключения договора – 23,51 руб. за доллар (дело № 2-878/2015) (подробнее >>>).

В правительстве посчитали, что меры, которые предлагает документ, нивелируют принцип равенства заемщиков, поскольку устанавливают привилегии для тех, кто взял ипотеку в валюте.

Выгода против риска

Самым большим преимуществом является то, что стоимость жилой конфискованной собственности, выставленной на продажу судебными приставами, выгодна с финансовой точки зрения. Временные затраты покупателей также снижаются, ведь все сделки совершаются в электронном виде.

Но существует и обратная сторона медали. При покупке вы можете руководствоваться только словестным описанием, выставленной на продажу собственности. А ведь жилье необходимо осмотреть, ведь оно может требовать ремонта или перепланировки. Бывает, имущество находится вообще в неблагоприятных условиях и потребитель только теряет на его покупке.

Возможности предварительно оценить квартиру организаторы аукциона не оставляют. Приходится полагаться, лишь на свой опыт и интуицию. Одним словом процесс похож на лотерею, вы не знаете за что отдаете свои деньги.

Очень часто возникают проблемы с бывшими владельцами собственности, которые могут просто не давать вам жизни в новом жилье. Прежние собственники могут обратиться в суд со встречным иском и отсудить квартиру обратно, тогда квартира вряд ли останется в вашей собственности.

Но если верить статистическим данным, то поток желающих стать обладателем конфискованного жилья не уменьшается. Это связано с тем, что за частую сэкономленных денег хватает на решение проблем. К тому же квартиру можно перепродать по рыночной цене.

Что из себя представляет процесс покупки.

Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Читайте также:  Что нужно для открытия своей компании в России

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понамор ева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?

Защищая права как кредитора, так и заемщика, суд запрашивает оценочную компанию о стоимости имущества, попадающего под обращение взыскания. Как правило, суд назначает стартовую цену имущества для реализации на публичных торгах в размере 80 процентов от рыночной стоимости. После вступления решения суда в законную силу, кредитор получает в суде исполнительный лист и предает его судебному приставу-исполнителю на исполнение. Судебный пристав-исполнитель, накладывает арест на реализуемое имущество и предлагает заемщику, а в данному случае – уже должнику, добровольно рассчитаться с банком, без реализации имущества на торгах. Если должник не погашает задолженность перед банком, то судебный пристав передает квартиру на торги. Публичные торги по реализации заложенного имущества должно проводить территориальное управление Росимущества. В реальности торги проводят специализированные компании, аккредитованные при Росимуществе. Из-за того, что участие в акуционе не подготовленному человеку весьма затруднительно, что в аукционах, как правило, участвую одни и те же лица, сознательно не давая завысить цену реализуемой квартиры, тем самым пороча саму идею аукциона.

Читайте также:  Порядок подтверждения статуса предпенсионера

Не буду останавливаться на столь прискорбном факте, наша цель не показать механизм или порочность торгов, а указать на ряд факторов, когда покупать квартиру на аукционе просто нельзя, т.к. в последующем, пользоваться данной квартирой будет невозможно, да и для дальнейшей реализации она будет тоже неликвидна.

И покупатель готов выкинуть престарелого заемщика из единственной квартиры на помойку.

Проверено ЦИАН

Участник программы Работаю честно.

Что делать, если за просрочку по ипотеке квартиру выставили на торги?

Что делать, если за просрочку по ипотеке квартиру выставили на торги, а нас не уведомили? Взяли квартиру в ипотеку, исправно платили долг, а потом выплата была приостановлена по личным причинам. Банк не звонил, судебные приставы не приходили, писем на почте тоже не было, а сегодня пришёл юрист и говорит что квартира выставлена на аукцион, который состоится завтра и квартиру оценили в очень маленькую сумму. Нас об этом не уведомили. Что делать?

Нежилое помещение по условиям ипотечного кредитования может без суда попасть на торги, а квартиры и прочие жилые строения только после судебной процедуры.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на аукционе

Существует ряд простых схем, по которым нужно действовать:

  1. Определяют ключевые параметры оценки жилплощади. Оценивают ситуацию на рынке недвижимости, условия проживания, метраж, подают объявление на специальный сайт.
  2. Аукцион назначается, если в нем примут участие как минимум двое совершеннолетних покупателей.

Первая стоимость назначается судом или приставами, если жилье продается за долги.

  • Если первый тур не сработал и никто не купил недвижимость, назначается второй заход – с ценой, сниженной на 15%. Новая сумма тоже согласовывается с судом.
  • Аукцион проходит открыто, выигрывает предложивший большую сумму.
  • Покупатель регистрируется на сайте и выбирает понравившуюся квартиру, оставляет заявку на участие и прикладывает документы для подтверждения своей личности и платежеспособности.

    Требуется внести задаток для получения права на голос.

    Обсуждаются специфические особенности договора о купле-продаже, все вопросы по сделке.

    Собирается пакет необходимых документов, справки и выписки.

    Юрист составляет и оформляет договор, контролирует оплату покупателем.

    Затем передаются ключи и выполняется окончательный расчет в пользу продавца.

    Но при неофициальном, закрытом аукционе покупатель всегда может отказаться от сделки без штрафа, чего не скажешь о государственном аукционе.

    Продажа квартиры на торгах

    После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

    Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

    В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

    Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

    Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

    Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

    Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

    Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.

    На аукционы попадают три типа недвижимости муниципальная собственность например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать , имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

    Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

    Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

    К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

    1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
    2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
    3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

    Приобрести такую квартиру можно тремя способами.

    Кто и почему продает жилье с аукционов

    К сожалению, выселять прежних жильцов часто приходится силой.

    Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества

    Если говорить о том, Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, то необходимо сразу же отметить факт того, что они могут быть самыми разными. Это и квартиры, которые принадлежат государству, и квартиры, принадлежащие различного рода банковским организациям Российской Федерации, и квартиры, принадлежащие обанкротившимся заемщикам.

    Реализация квартир, находящихся в муниципальной собственности, равно как и реализация квартир, находящихся в государственной собственности, в соответствии с правовыми нормами, которые установлены Федеральным законом Российской Федерации номер сорок четыре ««О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», может быть осуществлена исключительно через аукцион. Объясняется это главным образом необходимостью свести вероятность предварительного сговора между претендентами на такие объекты недвижимого имущества к минимуму. Чаще же всего на аукционах различного рода объектов недвижимого имущества реализуются те квартиры, которые находятся в залоге у различного рода банковских организаций Российской Федерации.

    Ранее законодательство Российской Федерации содержало прямой запрет на выселение таких жильцов из квартиры.

    Добавить комментарий