Патент на сдачу квартиры в аренду: процедура оформления

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  • Сама система довольно проста.
  • Нет необходимости в подаче декларации.
  • Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  • Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.
  • Минусы патентной системы:

    • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
    • необходимость внесения платежей наперёд;
    • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
    • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
    • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
    • короткий срок действия патента (до 1 года).

    Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

    Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям.

    ○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

    Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

    • «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
    • 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

    Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

    Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы.

    Оплата налогов

    Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

    Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

    • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
    • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

    При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

    Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

    Предоставление в аренду недвижимого имущества подразумевает его дальнейшее использование с целью получения дохода.

    2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

    Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

    В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

    Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

    Чаще всего например, когда вы получаете зарплату отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход работодатель.

    Расчет стоимости

    На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:

    П = ПВГД * 6%,

    где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

    Оплата происходит в два этапа:

    • первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
    • остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

    Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

    Оплата происходит в два этапа.

    Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

    В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

    За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

    Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

    Читайте также:  Оформление ОСАГО по временной регистрации и без прописки

    Как легально сдавать квартиру

    В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

    На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

    В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

    Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

    Какая система налогообложения выгоднее

    На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

    Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

    Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

    Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

    Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

    По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

    Примеры расчета платежей

    Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

    В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

    По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

    Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

    Читайте также:  Что нужно знать при аренде торгового помещения

    «Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

    Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

    В сегментах бизнес и элитном ситуация иная ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней.

    Что такое патент на сдачу квартиры и как его оформить: все нюансы процедуры

    Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ.

    Что такое патент? Как его оформить? Зачем это нужно? Чем отличается такая процедура от обычного найма? Какие плюсы и минусы получает собственник жилья, используя подобный способ? Ответы на эти и другие вопросы мы изложили ниже.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-74-50 . Это быстро и бесплатно !

    Суммы потенциального дохода завышены для ИП с небольшим доходом.

    Стоимость патента

    В настоящее время нет фиксированной стоимости патента, его стоимость зависит от того, где располагается квартира или дом. И для расчета стоимости патента используется определенная формула.

    Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6%. Потенциально возможный годовой доход устанавливается властями региона на основании данных о средней стоимости аренды квартиры.

    К примеру, за квартиру или дом, который расположен в центре города, нужно заплатить больше денег, чем за квартиру на окраине города.

    Оплатить патент нужно в два этапа. Сначала вносится 1/3 стоимости в течение трех месяцев с начала его оформления. Остальные 2/3 суммы нужно внести до окончания срока действия патента.

    Поэтому перед тем, как выбрать ту или иную налоговую систему, нужно примерно рассчитать, сколько вы заплатите за переход на патентную систему в вашем регионе, и в дальнейшем сравнить эту сумму с реальным доходом от деятельности по сдаче квартир в аренду.

    В разных ситуациях может быть, что выгоднее окажется уплачивать налог на доходы физических лиц, и не тратить силы и деньги на оформление патента.

    Также сюда относится и дифференцированный подход, то есть размер возможного дохода отличается для предпринимателей с разными данными.

    Права по патенту на сдачу квартиры в аренду

    Согласно ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) со всех доходов, получаемых гражданами, должны вычитаться налоги. Сдача квартиры в аренду, если она приносит прибыль, тоже подлежит налогообложению.

    Список видов деятельности предпринимателей, для которых можно получить патент, находится в ст. 346.43 НК РФ. В этот перечень входит аренда как жилых, так и нежилых помещений их владельцем. Получить патент может любой гражданин, который зарегистрировался в ФНС как ИП и является собственником сдаваемой недвижимости.

    Главное отличие патентной системы от остальных схем это предварительный расчёт потенциальной прибыли, на основе которой будет вычислена сумма налоговых отчислений.

    Сколько нужно заплатить государству за получение патента?

    Стоимость патента определяют в виде процента, взятого от ставки налога, взятого от возможного дохода за год, полученного арендодателем. К примеру, в Москве приблизительная прибыль, полученная от сдачи квартиры, составляет примерно 700 тыс. рублей за год. Таким образом, если налоговая ставка составит 6%, то хозяину придется отдать за патент 43 000 руб. за год или 3600 рублей каждый месяц.

    В случае, если есть необходимость покупки патента не на год, а на определенное количество месяцев, то происходит перерасчет оплаты. Но в обоих случаях за него платят в 2 этапа:

    • третья часть цены на патент для аренды выплачивается не позже 25 дней после того, как жилплощадь будет сдаваться;
    • остаток выплачивают не позже 25 дней с того момента, когда закончится действие патента.

    Могут возникать ситуации, когда собственник забывает вносить первую часть оплаты. Он автоматически теряет возможность платить этот налог, поэтому вынужден выплачивать государству стандартные 15% от суммы дохода, полученного за аренду.

    Таким образом, если налоговая ставка составит 6 , то хозяину придется отдать за патент 43 000 руб.

    Получение статуса

    Формально собственнику не нужно проходить никакой регистрации для сдачи недвижимости в наём. Единственное обязательство – ежегодно платить налоги по стандартной ставке – 13 % от дохода. Для этого в инспекцию придётся подавать справку о полученных средствах в формате 3-НДФЛ.

    Читайте также:
    Как не пострадать от сдачи квартиры в аренду
    Как сдать жильё и не стать жульём?
    Как правильно сдать квартиру. Договор нужно оформлять на 11 месяцев

    Для экономии средств можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, тогда владелец недвижимости сможет рассчитываться с государством по сниженной процентной ставке – около 6 %. Пройти процедуру оформления можно в налоговой инспекции. Документов понадобится не так много: копия паспорта, квитанция на оплату государственной пошлины, заявления о регистрации и переходе на упрощённую систему налогообложения. Но на плечи предпринимателей ложится ещё одно обременение – оплата ежегодных страховых взносов, которые в этом году составляют 35,7 тыс. рублей.

    Читайте также:  Строки 100, 110, 120 в 6-НДФЛ

    Альтернативный путь для индивидуальных предпринимателей – покупка в инспекции налогового патента, стоимость которого различается в зависимости от регионов. Например, в Москве патент сейчас оценивается в 60 тыс. рублей. Треть суммы при этом придётся отдать сразу, а остальное – после истечения срока действия свидетельства. Размер обязательных страховых выплат в этом случае снижается в два раза. Подобное решение будет выгодно для владельцев дорогостоящей недвижимости.

    В числе обязательных условий риелторы советуют нанимателям настаивать на появление пунктов, запрещающих лендлорду менять размер оплаты, осуществлять проверку квартиры без согласования с жильцом и обязывающих самостоятельно заменять мебель и бытовые приборы в квартире по мере износа.

    Особенности и подводные камни:

    • Приобретение патента становится выгодным для Наймодателей, сдающих квартиры дороже 100000 рублей в месяц.
    • Для перехода на упрощенную систему налогообложения на основе патента собственнику квартиры необходимо зарегистрироваться в качестве Индивидуального Предпринимателя.
    • Договор аренды/найма квартиры должен быть составлен на ИП соответственно.
    • Индивидуальный Предпринимается должен быть единственным собственником квартиры.
    • Годовой доход от сдачи не должен превышать 60 млн. рублей в год.
    • Патент выдается строго до конца календарного года.
    • Время оформления патента составит около 1 месяца (а не 10 дней, как указано в законодательстве).
    • Из-за риска досрочного расторжения договора аренды/найма квартиры возможна потеря некоторого дохода, т.к. стоимость патента зависит от срока на который он приобретен и не зависит от срока аренды/найма.

    В случае, когда объекты недвижимости находятся в разных субъектах необходимо оформлять 2 патента.

    Обращение в фирму

    Организаций, оказывающих услуги по подготовке документов для открытия ИП и получения патента на сдачу квартиры в Московской области, огромное множество. Стоимость оформления пакета документов для налоговой колеблется в пределах 3,5-5,5 тыс. рублей.

    Однако стоит учитывать, что отдельно посетить нотариуса все равно придется. Поэтому лучше сразу уточнить, есть ли в выбранной фирме специалист, у которого есть полномочия по заверению подписей для ФНС.

    После подготовки всех бумаг остается посетить 46-е отделение налоговой и зарегистрировать ИП.

    На следующем этапе нужно снова посетить налоговую инспекцию, только на этот раз необходимо отправиться в государственную организацию по месту прописки для того, чтобы получить заветный патент на сдачу квартиры. К счастью, в районных ФНС обычно не такие большие очереди и более добродушные сотрудники, которые подскажут последовательность действий.

    Для оформления документов нужно будет оплатить так называемый патентный налог. На это владельцам ИП выделяется до 25 дней с момента оформления документов.

    Поэтому лучше сразу уточнить, есть ли в выбранной фирме специалист, у которого есть полномочия по заверению подписей для ФНС.

    Патентная система налогообложения

    Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

    В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

    Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

    51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента СП СП ПД х 6 , где ПД потенциально возможный к получению доход, а 6 налоговая ставка.

    Как легально сдавать квартиру

    В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

    На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

    В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

    Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

    В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.

    Добавить комментарий