Отсрочка арендной платы: коронавирус

Правительство утвердило условия отсрочки платежей по аренде недвижимости из-за коронавируса

1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», который в частности затрагивает столь важную для арендаторов проблему арендной платы в свете ограничения их экономической деятельности.

Федеральный закон теперь обязывает арендодателя по договорам аренды недвижимого имущества, заключенных до введения в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС, по требованию арендатора предоставить ему отсрочку в отношении арендной платы, начисляемой в 2020 году.

Правительство РФ своим Постановлением от 03.04.2020 № 439 конкретизировало требования и условия к отсрочке:

1) Отсрочка предоставляется только в отношении арендной платы, начисленной с даты введения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г. При этом, в период действия режима повышенной готовности или ЧС отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы, а со дня прекращения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 года в размере 50% арендной платы;

2) арендатор должен уплатить образованную задолженность по арендной плате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Оплата должна производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не может превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

3) отменяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы;

4) запрещается устанавливать арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

5) отсрочка не применяется к расходам на коммунальные услуги и (или) на содержание арендуемого имущества, включенным в арендную плату, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС арендодатель был освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов;

6) стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, в том числе снизить размера арендной платы;

7) соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора;

8) утвержденные условия отсрочки не применяются к жилым помещениям.

И что самое важное, на отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 к таким отраслям экономики относятся следующие сферы деятельности :

– авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

– культура, организация досуга и развлечений;

– физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

– деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;

– деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

– деятельность по организации конференций и выставок;

– деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

В свою очередь, Правительство РФ рекомендовало региональным и местным органам власти обеспечить меры поддержки тем арендодателям, которые предоставили отсрочку по арендной плате, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

Таким образом, арендаторы получили законную возможность отложить свои расходы по арендой плате, пусть хоть и временно.

Однако, к сожалению, по-моему мнению, предложенные Правительством РФ меры сложно назвать поддержкой как для арендатора, так и для арендодателя. Фактически наши власти переложили бремя решения финансовых проблем на плечи самого бизнеса, которые решаются за счет самих же предпринимателей. Арендаторов никто не освобождал от арендных обязательств на период карантинных мер, им всего лишь дали возможность отложить свои расходы. Да, оплатить аренду можно позже, но где взять для этого финансовые ресурсы. Видимо у наших властей есть представление, что после снятия всех карантинных ограничений в карманы нашего малого и среднего бизнеса деньги потекут рекой.

А что же арендодатель? Так он фактически сейчас лишается возможности получения доходов от сданной в аренду недвижимости. Конечно, арендодатель понимает, что арендатору сейчас неоткуда взять деньги на оплату аренды, но и прекращать арендные отношения вряд ли готов, так как велика вероятность, судя по экономической тенденции в нашей стране, помещение долго не сможет найти своего арендатора.

Поэтому хотелось бы реальной поддержки для пострадавшего бизнеса, например, в виде возможного государственного субсидирования. Но в нашей стране подобные рассуждения носят скорей утопический характер. И кстати, вопрос предоставления налоговых льгот для арендодателей, которые предоставили своим арендаторам отсрочку, для региональных и местных властей носит рекомендательный, а не обязательный характер.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: Отсрочку вам пообещали. -А мы вам электричество отключим.

Думаю что арендодателю не очень и выгодно вставать в позу, ибо съедет один, а замену еще нужно найти, да и отсрочка не равно скидка. деньги он все равно получит. А по электричеству можно и в суд наверное уехать, за ненадлежащее исполнение договора. (не юрист, не утверждаю)

А мы и не ждем чего-то предметного в поддержку бизнеса от власти. Все эти речи с экранов ТВ направлены на какую-то тупую биомассу, ну не может образованный хоть немного человек хавать эту дичь. Видимо такой электорат и видимо в подавляющем большинстве, раз голосуют(если, конечно, не фальсификация).

“И что самое важное, на отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.”

Добрый день, скажите как соотносится ваша позиция, с п. 2 Постановления № 434?
Как я вижу, там говорится, о том, что перечень пострадавших в данном постановлении используется лишь к отношениям Кредитор (Банк-Микрофинанс) – Заемщик

Давайте вместе проанализируем:
“2. Установить, что перечень, утвержденный настоящим постановлением, используется в целях применения части 1 статьи 7 Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный закон “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа” в отношении заемщиков, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, заключивших до дня вступления в силу указанного Федерального закона с кредитором – кредитной организацией или некредитной финансовой организацией, которая осуществляет деятельность по предоставлению кредитов (займов), кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, которые вправе в любой момент в течение времени действия такого договора, но не позднее 30 сентября 2020 г., обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок, определенный заемщиком.”

Следовательно и отсылки 439 постановления к 434 могут быть довольно спорны, как мне кажется.
Я веду к тому, что не согласен с тем, что обувной магазин не сможет попросить отсрочку. Есть еще несколько мыслей по поводу того, что ФЗ имеет приоритет, а данная мера только лишь для самых пострадавших, но не значит, что лишает права на отсрочки иные субъекты правоотношений

2 Постановления 434.

Государственное и муниципальное имущество

В связи с коронавирусом правительство России решило отсрочить плату по арендным платежам за государственное и муниципальное имущество с марта на три месяца для малого и среднего бизнеса (Распоряжение от 19 марта 2020 года № 670-р). Для получения отсрочки нужно заключить дополнительные соглашения, на которые даётся три рабочих дня после обращения предпринимателей. «Такая мера вряд ли будет эффективной, ведь долговая нагрузка только увеличится», – считает директор юридической практики KPMG KPMG Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговые споры группа Коммерческая недвижимость/Строительство 7 место По выручке 9 место По количеству юристов 13 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) × в России и СНГ Алексей Абрамов.

У юриста ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство 6 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 32-33 место По количеству юристов 33 место По выручке Профайл компании × Александра Куликова другое мнение: «Принятое решение об отсрочке уплаты арендных платежей для субъектов малого и среднего бизнеса, арендующих государственное или муниципальное имущество, представляется логичным и своевременным». С ним согласилась юрист ЮФ Надмитов, Иванов и партнеры Надмитов, Иванов и партнеры Федеральный рейтинг группа Цифровая экономика группа Международные судебные разбирательства × Елена Дмитриева: «Принятая государством мера заслуживает одобрения. Когда в считанные дни изменились условия осуществления предпринимательской деятельности, поддержка бизнеса государством, в том числе осуществляемая путем предоставления подобных отсрочек, необходима».

Частное имущество.

Арендные отношения в период пандемии коронавируса. Кто имеет право на отсрочку арендных платежей? Каковым условия отсрочки? Давайте разберемся

Ранее нами были рассмотрены механизмы защиты прав арендатора и арендодателя в рамках Гражданского Кодекса РФ и Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (его статья 19). Напомним, что ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. предусматривает отсрочку арендной платы на условиях и в порядке, установленных Правительством РФ. В рамках настоящий статьи мы и попытаемся разобрать условия и порядок предоставления отсрочки арендной платы. Если вы не читали предыдущую статью, рекомендуем изучить сначала ее («Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся»), а после вернуться к этому материалу. Итак, приступим.

Обратимся к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”. В приведенном Постановлении Правительства РФ утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. На кого распространяются данные требования? В п.1 Постановления установлено, что настоящие требования применяются к договорам аренды недвижимого имущества, которые были заключены до принятия ограничительных мер органами государственной власти в 2020 г. То есть, если Ваш договор заключен, к примеру, до принятия Указа Мэра г. Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности», то настоящие требования могут распространяться на ваше правоотношение (при соблюдении нижеизложенных условий). В разных регионах страны форма решения органа государственной власти может быть разным. Это могут быть, к примеру, Постановления, либо указы Губернатора и др.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственность (за исключением жилых помещений). То есть, арендодателем может быть как субъект РФ, так и частное лицо. Если с арендодателем вопросов не возникает, то с арендатором сложнее. Исходя из положений Постановления Правительства от 03.04.2020 N 439 арендаторы, которые претендуют на право получении отсрочки по приведенному Постановлению, должны быть организации или ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Что это означает? На наш взгляд точного перечня таких организаций на сегодня нет. Однако, существует Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”, которое закрепляет перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии (к их числу относят: авиаперевозки, культура, организация досуга, развлечение, физкультура, общественное питание и др.). НО. Приведенный перечень распространяется на ограниченный круг правоотношений. Об этом прямо прописано в п. 2 Постановления Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. № 434. К числу таких правоотношеней относятся кредитные отношения. В связи с чем действие настоящего Постановления носит ограниченных характер. Однако, если исходить из логики законодателя, приведенный перечень экономических отраслей будет относиться (формально) и к Постановлению Правительства РФ, где предусмотрена отсрочка платежа. Поэтому рекомендуем ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”. Но еще раз подчеркнем, что прямого указания на конкретные отрасли российской экономики, которые пострадали в период пандемии, нет. Необходимо ждать дополнительных актов Правительства РФ.

Читайте также:  Условия страхования для спортивных соревнований

На какой срок предоставляется отсрочка арендных платежей? Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г. с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Какие условия у отсрочки платежа? Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 предусматриваются основные условия отсрочки платежа. Во-первых, задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Допустим, у Вас заключен договор аренды (предположим, вы арендатор). Вы подпадаете под все условия предоставления отсрочки. Вы требуете у арендодателя отсрочку платежа. До 1 октября 2020 г. вы не будете вносить арендные платежи, ссылаясь на соответствующие нормы. После 1 января 2021 г. у вас возникает обязательство постепенно погасить долг. Обязательство должно быть погашено не позднее 1 января 2023 г. В дополнительном соглашении к договору аренды следует указать условия погашения задолженности арендной платы. Предположим, Ваша арендная плата составляет 100.000 руб. Соответственно, в январе 2021 г. вы обязаны заплатить вашему арендодателю 50.000 руб. Именно по такой схеме арендатор будет погашать свое обязательство по оплате арендных платежей вплоть до полного погашения обязательства. Обращаем ваше внимание, что арендодатель не вправе превысить сумму платежей погашения арендных обязательств, установленную законом.

В случае, если органы государственной власти субъектов РФ в связи с изменившейся эпидемиологической обстановкой отменят режим повышенной готовности или ЧС, отсрочка действует до 1 октября 2020 г., но при условии, что с момента отмены режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. арендатор будет погашать арендные обязательства по оплате в размере 50 % от арендной платы. При этом важно учитывать, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются. Таким образом арендодатель не вправе потребовать с арендатора возмещения процентов или неустоек в связи с нарушением порядка оплаты арендных платежей, установленных отсрочкой. В то же время Постановление правительства указывает следующее: установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.

Что касается изменения размера арендной платы, то Постановление Правительства РФ указывает на диспозитивность данной нормы. Арендатор и арендодатель вправе (по соглашению сторон) снизить размер арендной платы. Подчеркнем, что это не обязанность арендодателя, а право арендатора, которым возможно воспользоваться. А вот обязательства по несению расходов коммунальных платежей лежит на арендаторе. Видимо, законодатель исходит из идеи сбалансированности интересов арендаторов и арендодатель (в первую очередь финансовых интересов).

Все вышеуказанные условия применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. То есть сама отсрочка будет действовать с момента введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ.

В заключении отметим, что настоящие условия отсрочки, скорее всего, будут применяться не ко всем организациям (о чем и говорит само Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439). Все условия необходимо оформлять в бумажном виде, путем составления дополнительного соглашения к договору. Сама отсрочка будет действовать с момента введения режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. Если соответствующий режим будет отменен органами государственной власти ранее 1 октября 2020 г., то в период с момента отмены решения государственного органа до 1 октября 2020 г. арендатор обязан уплачивать 50 процентов от суммы арендных платежей. Обязательство должно быть погашено не позднее 1 января 2023 г.

Москвы 12-УМ от 05.

Отсрочка по арендным платежам в Москве из-за коронавируса

Из-за пандемии коронавируса была временно приостановлена работа ресторанов, кафе, детских клубов, туристических фирм, салонов красоты и т.п. В зоне риска оказался малый и средний бизнес. Представителям бизнеса оказалось нечем платить аренду помещения.

С целью поддержки малого бизнеса Президент РФ подписал Федеральный закон от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее по тексту — Закон № 98-ФЗ). Согласно п.3 ст.19 Закона арендаторы, которые не могут использовать недвижимое имущество из-за ограничительных мер государства и введения режима повышенной готовности, вправе рассчитывать на уменьшение арендной платы за период 2020 года.

С целью поддержки малого бизнеса Президент РФ подписал Федеральный закон от 01.

Письмо арендодателю об отсрочке платежей

На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.

Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA.

Как снизить арендную плату за время запрета деятельности

Правительство рекомендовало арендодателям уменьшать плату по аренде особо пострадавшему бизнесу за нерабочие дни. Есть условие: если в это время бизнес попадал под запрет.

Арендатор должен попросить арендодателя о снижении платы. Скидка не срабатывает автоматом.

Снижение или отмену арендной платы оформляют допсоглашением. Это можно сделать одновременно с отсрочкой или в любой момент до конца 2020 года. Размер скидки — как договоритесь. Плата считается сниженной или отмененной с даты введения режима повышенной готовности.

Арендодатель может отказать в снижении платы, но должны быть причины. Например, арендатор нарушил запрет на работу, или ограничения для бизнеса в их городе быстро сняли. Если дойдет до суда по долгу за аренду, пострадавшему предпринимателю помогут. Суд снизит плату сам.

Например, арендатор нарушил запрет на работу, или ограничения для бизнеса в их городе быстро сняли.

Арендные каникулы из-за коронавируса: Закон от 01.04.2020 (статья дополняется)

Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ , который регулируют арендные отношения между сторонами в период режима повышенного готовности и чрезвычайной ситуации.

Статьей 19 Закона приняты 3 пункта, касающиеся арендных отношений. Что же ждет арендаторов и арендодателей? Можно ли получить снижение арендной платы? Рассмотрим более подробно.

Во-первых, сразу нужно отметить, что Закон распространяется на все виды собственности: государственную, муниципальную, частную.

Во-вторых, требования об отсрочке не распространяются на аренду жилых помещений.

В-третьих, Закон распространяется на субъекты Российской Федерации, где введены режимы повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС). Такие режимы уже введены во всех 85-ти субъектах РФ: например, в Москве 5 марта 2020г. , в Московской области 1 3 марта 2020г. , в Санкт-Петербурге 13 марта 2020г. , в Ленинградской области с 13 марта 2020г.

Законом в статье 19 приняты 3 пункта в отношении договоров аренды. Далее – пункт Закона, следом – комментарий.

Комментарий: Вышеуказанные Требования приняты Правительством РФ 06.04.2020 . Согласно Требованиям, отсрочка распространяется только на организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции

К этим отраслям относятся:

      • Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (ОКВЭД 49.3 )
      • Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (ОКВЭД 49.4 )
      • Деятельность пассажирского воздушного транспорта (ОКВЭД 51.1 )
      • Деятельность грузового воздушного транспорта (ОКВЭД 51.21 )
      • Деятельность автовокзалов и автостанций (ОКВЭД 52.21.21 )
      • Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (ОКВЭД 52.23.1 )
      • Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (ОКВЭД 90 )
      • Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (ОКВЭД 93)
      • Деятельность физкультурно-оздоровительная (ОКВЭД 96.04 )
      • Деятельность санаторно-курортных организаций (ОКВЭД 86.90.4 )
      • Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79 )
      • Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (ОКВЭД 55 )
      • Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (ОКВЭД 56 )
      • Образование дополнительное детей и взрослых (ОКВЭД 85.41 )
      • Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (ОКВЭД 88.91 )
      • Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3 )
      • Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (ОКВЭД 95 )
      • Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (ОКВЭД 96.01 )
      • Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (ОКВЭД 96.02 )
      1. Предоставить до 1 октября 2020 года отсрочку по арендной плате. Задолженность за этот период подлежит уплате с 1 января 2021 года по 1 января 2023г. поэтапно, не чаще 1 раза в месяц равными платежами. По этом арендная плата может погашаться не более половины.
      2. На период действия режима повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории субъекта РФ отсрочка составляет 100% от арендной платы, после окончания РПГ или ЧС и до 1 октября 2020г. отсрочка предоставляется в объеме 50% от арендной платы.
      3. Штрафы, пени на период предоставления отсрочки не применяются.
      4. Нельзя взимать плату за предоставление отсрочки.
      5. По соглашению сторон может быть снижен размер арендной платы.
      6. Если в арендную плату включена плата за содержание имущества или коммунальные услуги, то по этим платежам отсрочка не предоставляется.
Читайте также:  Льготные авиаперелеты будут финансироваться из бюджета

Комментарий: Данный пункт не носит существенного характера, поскольку, такая норма установлена и ранее Гражданским кодексом РФ: « Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.» (ст. 450 ГК РФ).

Комментарий: Следует обратить внимание, что данным пунктом предусмотрено право арендатора потребовать снижения арендной платы, однако, обязанность арендодателя снизить ее не установлена.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

    1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Если все 4 условия присутствуют в арендных отношениях, то суд расторгает договор аренды. Если же выяснится в суде, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то суд договор изменяет принудительно.

Сказать сейчас, примет ли суд ситуацию с пандемией, как одновременная совокупность всех четырех условий, невозможно, поскольку, в судебной практике отсутствуют такие случаи.

Статья будет дополняться (изменяться), если появятся дополнительные разъяснения или судебная практика.

По соглашению сторон может быть снижен размер арендной платы.

Отсрочка по арендной плате организациям и ИП, у которых заключены договоры на аренду государственной недвижимости

До представления на федеральном уровне арендных каникул для всех бизнесменов, наиболее пострадавших от пандемии, Правительство РФ предоставило отсрочку по арендной плате организациям и ИП, у которых заключены договоры на аренду государственной недвижимости (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 №670-р).

Получается, что при аренде госсобственности арендаторы теперь могут выбирать, какую отсрочку им выгодней получить.

Условия получения отсрочки при госсобственности:

Предприниматели смогут получить арендные каникулы, если они:

  1. субъекты малого и среднего предпринимательства;
  2. на льготных условиях арендуют федеральное имущество. Перечень имущества, который предназначен для аренды малому и среднему бизнесу, утверждается Росимуществом на основании постановления Правительства РФ от 21.08.2010 № 645.

Арендные платежи 2020 года можно перенести на 2021 год, распределив ее уплату равными частями в сроки, указанные в договоре. Также можно согласовать иные условия арендных каникул по соглашению с арендодателем.

Чтобы получить льготы по аренде организациям и ИП нужно обратиться к арендодателю и в течение 3-х дней заключить допсоглашение об отсрочке платежей. В свою очередь органы власти, а также арендодатели должны сообщить предпринимателям о возможности получения данной отсрочки в течение 3-х рабочих дней после вступления в силу Постановления от 19.03.2020 №670-р.

Как получить отсрочку в иных случаях.

Льготы, отсрочки и налоговые послабления: как защитят бизнес во время коронавируса

Ограничительные меры серьезно повлияли на работу бизнеса. Москва готова помочь предпринимателям, для этого разработали систему поддержки — уже приняты три пакета мер. Налоговые льготы, освобождение от арендной платы или возмещение затрат: на что еще может рассчитывать бизнес — в материале mos.ru.

Льготы, отсрочки и налоговые послабления как защитят бизнес во время коронавируса.

Арендные каникулы из-за коронавируса: как бизнесу получить отсрочку платежей

Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы. Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы. Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.

Каникулы не освобождают от платежей насовсем, а позволяют временно их не вносить. Когда кризис закончится и все ограничения снимут, придется частями возвращать накопившиеся долги. Но на время ограничений это поможет сохранить права на помещение и не потерять деньги.

Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

Арендные каникулы из-за коронавируса как бизнесу получить отсрочку платежей.

Уменьшение арендной платы

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ

Плата за аренду должна быть снижена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. При этом дата заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо дата вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы значения не имеют.

Кроме того, арендатор в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы вправе указать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения о её уменьшении. В таком случае плату взыскивают в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Например, размер сниженной арендной платы могут определить с учетом размера, на который обычно она снижается в сложившейся ситуации.

Кроме того, арендатор в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы вправе указать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения о её уменьшении.

Вопросы по отсрочке арендной платы в 2020 из-за короновируса

Ответы на самые популярные вопросы по поводу отсрочки арендной платы в 2020 году в связи с распространением коронавирусной инфекции.

Ситуация с коронавирусной инфекцией в отдельном освещении не нуждается: о ней и так всем известно. Она сильно ударила по бизнесу. Предприниматели сейчас оказались в положении, когда уровень доходов резко сократился, а расходы остались. В связи с этим возникают вопросы по поводу того, что делать с арендной платой.

Предприятие закрыто согласно распоряжению главы региона о повышенной готовности. Трактуется ли это как обстоятельства непреодолимой силы, то есть как форс-мажор по договору аренды? Вопрос в первую очередь касается выплаты.

На этот вопрос нет однозначного ответа. Если проанализировать указы глав ряда регионов, то можно увидеть, что такое обстоятельство относится к форс-мажору. А это значит, что не наступает ответственность за неисполнение. То есть штрафы и пеня не начисляются.

Но согласно закону и по сложившейся судебной практике к обстоятельствам непреодолимой силы, то есть к форс-мажорам, не относятся предпринимательские риски. А это касается ухудшения экономического состояния, финансово-экономического кризиса, нехватки денежных средств у участника договора.

Одним словом, обязательства по договору остаются в силе. Но арендодатель не может применять санкции. Так что худшего сценария можно не опасаться.

Арендуемое имущество находится в федеральной собственности. Как получить отсрочку по арендной плате в этом случае?

Чтобы получить отсрочку, арендатору в такой ситуации нужно обратиться с письменным заявлением в территориальный орган Федерального агентства по управлению госимуществом (Росимущество) и попросить об отсрочке.

Согласно п. 1. Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р. «Об отсрочке арендных платежей по договорам аренды федерального имущества для субъектов малого и среднего предпринимательства» в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта заключается дополнительное соглашение. Именно оно предусматривает отсрочку арендной платы в 2020 году и выплату равными частями – в 2021.

В дополнительном соглашении могут быть оговорены другие условия, которые предложены арендаторам. Но в таком случае требуется согласование.

Имущество находится в региональной и муниципальной собственности. Как получить отсрочку?

Нужно обратиться с письменным обращением к арендодателю – органу государственной власти субъекта РФ или органу местного самоуправления с заявлением. В такой ситуации необходимо руководствоваться статьёй 19 Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ).

Итак, по данной статье арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, которое предусматривает отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году. Это связано с тем, что на территории субъекта РФ был введён режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. И такое решение властей привело к невозможности пользоваться арендованным имуществом. Именно поэтому и предоставляется отсрочка.

Обратите внимание на Постановление Правительства № 439. В нём арендодателям рекомендовано уменьшить арендную плату за недвижимость с учётом того, что арендаторы по факту не осуществляют деятельность. Также нужно учитывать продолжительность рабочих дней, которые вводятся указами Президента РФ.

Отсрочка может предоставляться в объёме 50% за соответствующий период с момента прекращения режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10. 2020 года.

Имущество находится в собственности у юридического лица или индивидуального предпринимателя. Как получить отсрочку?

Читайте также:  Пропали алименты в Сбербанке, деньги пропали

В этом случае в качестве арендодателя выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. И по закону к нему надо обратиться с письменным заявлением.

Права арендатора тоже защищены. Защита предоставляется по закону № 98-ФЗ. Итак, в нём сказано, что арендодатель обязан подписать со второй стороной дополнительное соглашение. По нему предусматривается отсрочка уплаты в 2020 году.

Это происходит потому, что арендованное имущество по сути невозможно использовать из-за введения режима повышенной готовности или ЧС. Также стоит принимать во внимание Постановление Правительства № 439. В нём сказано об отсрочке.

В частности, арендодателям рекомендуется предусмотреть уменьшение арендной платы на 50% с того момента, как режим повышенной готовности или ЧС будет снят и до 1 октября 2020 года. Это связано с тем, что арендаторы фактически не осуществляли свою деятельность.

Правительство также рекомендует обратить внимание на нерабочие дни. Они установлены Указами Президента РФ.

Важный момент: уменьшение арендной платы рекомендовано. То есть окончательное решение в любом случае принимает арендодатель. Так что заставить его снижать плату в 2 раза вторая сторона не может.

Допустим, арендодатель добросовестно предоставил отсрочку по уплате арендной платы. Может ли он рассчитывать на поддержку? В чём она будет выражаться? Аналогичное в отношении снижение платы. Вопрос касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Разобраться в этих вопросах можно. Для этого нужно обратить внимание на Постановление Правительства № 439. В них расписаны требования к руководителям органа государственной власти субъектов РФ и к органам местного самоуправления предоставить ИП и юридическим лицам разную поддержку.

Стоит понять, о чём идёт речь. Это: уплата налога на недвижимость, земельного налога, аренды на землю по этому объекту, налога на имущество физлиц. Такая поддержка касается только добросовестных арендодателей, которые дали отсрочку или существенно снизили арендную плату. И сама поддержка будет распространяться на тот же период, на который дана отсрочка или сделано снижение.

Нужно отметить, что в регионах сейчас идёт активная работа над этим вопросом. Многие уже его урегулировали на законодательном уровне.

Например, есть Постановление Правительства Москвы № 273-ПП от 31.03. 2020. Там сказано, что если арендодатели снизили минимум в 2 раза арендную плату, то им положена компенсация за счёт налоговых послаблений. И опять предполагается привязка к конкретному временному периоду.

Что же касается получения такой поддержки, то для этого нужно обратиться к руководителю органа государственной власти или местного самоуправления. Причём ориентироваться надо на то, где именно зарегистрирована недвижимость. В заявлении следует указать, на каком именно основании такое лицо претендует на получение поддержки.

Например, если была снижена арендная плата, то по этому поводу составляется обычно дополнительное соглашение. И его копию необходимо приложить к заявлению. А в самом обращении на такой документ стоит сослаться.

Арендодатель не хочет давать отсрочку. Он указывает на то, что вид деятельности арендатора не относится к тем отраслям, которые больше всего пострадали.

Чтобы разобраться с этим моментом, надо обратить внимание на Постановление Правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года. Там утверждён перечень отраслей российской экономики, которые больше всего пострадали от ухудшающей ситуации в условиях постоянного распространения коронавируса.

Но если внимательно изучить документ, то можно обратить внимание на следующее: такой перечень используется для закона «О Центральном банке» и не имеет отношения к аренде.

Одним словом, согласно ст. 19 закона № 98-ФЗ арендодатель должен оформить дополнительное соглашение. Оно предусматривает отсрочку арендной платы за 2020 год. Такая отсрочка даётся, потому что арендованное имущество из-за режима повышенной готовности или режима ЧС нельзя использовать.

Арендодатель отказывается менять условий договора. Он также не хочет расторгать его на справедливых условиях. Что делать?

Ситуация для многих сложилась непростая. Арендодатели тоже оказались под финансовым ударом. Поэтому они нередко отказываются расторгать договоры или менять условия.

Тем не менее защищать свои интересы всё же стоит. Для этого надо обратиться в суд с иском. Сейчас это сложно по чисто организационным моментам. Но учтите, что арбитражные суды продолжают работать в удалённом режиме. И они принимают заявления в электронном виде.

Из-за происходящего в мире российские предприниматели оказались в сложной ситуации. Им приходится объективно трудно: резкое падение доходов сочетается с сохранением основной массы расходов. Но государство обещает бизнесу поддержку. И её реально получить. Осталось только разобраться, как это сделать. Если у вас сохранились или возникли вопросы, обращайтесь! Предоставим развёрнутый ответ.

Информация актуальна на 15.04.2020.

Ситуация для многих сложилась непростая.

Эксперты: отсрочка арендной платы бизнесу из-за коронавируса не должна вредить конкуренции

МОСКВА, 17 марта. /ТАСС/. Отсрочку платежей, которую планируется ввести для арендаторов помещений госсобственников, можно было бы распространить и на коммерческую аренду в условиях угрозы коронавируса в РФ, это поможет сохранить на рынке здоровую конкуренцию. Такое мнение высказали ТАСС во вторник опрошенные эксперты, комментируя инициативу правительства РФ ввести подобную меру на три месяца для малых и средних предприятий (МСП) – арендаторов государственного или муниципального имущества.

“Если одному магазину вы выдаете такую поблажку, у него снижается объем затрат. А соседний магазин, который арендует [площади] в торговом центре у частника, продолжит арендовать по рыночной ставке, то есть становится менее конкурентным. Мы сегодня, я думаю, сформируем наши предложения как департамента с учетом позиции деловых сообществ и бизнеса”, – сказал ТАСС глава департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин. По его мнению, в вопросе предоставления отсрочки платежей нужно принять взвешенное решение, не ставя арендаторов госсобственности в заведомо более выгодные условия, нежели арендаторов частных объектов.

Председатель комитета ТПП РФ по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства Игорь Скляр считает, что послабления по аренде в первую очередь необходимы торговому бизнесу. “Нужно дать возможность торговому бизнесу применить в договорах аренды условия форс-мажора, объявить режим ЧС. Многим арендаторам приходится вынужденно не закрывать свои точки в виду больших штрафов, прописанных в договорах”, – пояснил ТАСС Скляр.

Мы сегодня, я думаю, сформируем наши предложения как департамента с учетом позиции деловых сообществ и бизнеса , – сказал ТАСС глава департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.

Ваш ОКВЭД входит в Перечень по Постановлению № 434

Арендатору необходимо направить арендодателю дополнительное соглашение с условиями о предоставлении арендных каникул на период действия режима повышенной готовности. Арендодатель обязан подписать такое дополнительное соглашение в течение 30-ти дней.

В случае если вы не имеете доступа в помещение по причине закрытия бизнес-центра либо торгового центра арендодателем или государственным органом, то арендатор имеет право не платить за период отсутствия доступа в помещение. Данное право предоставлено ст. 328 ГК РФ (Встречное исполнение обязательств).

Арендатору необходимо направить арендодателю дополнительное соглашение с условиями о предоставлении арендных каникул на период действия режима повышенной готовности.

Но владельцы коммерческой недвижимости недовольны новыми правилами

Госдума приняла в трех чтениях поправки, предусматривающие преференции для арендаторов недвижимости. Так, в течение 30 дней с момента запроса арендатора собственники помещений должны будут предоставить отсрочку по платежам. Кроме того, законопроект позволяет в любое время 2020 года по обоюдному согласию изменять размер арендных выплат. И если второй пункт носит скорее рекомендательный характер, то обязательство по отсрочкам собственники коммерческой недвижимости расценивают негативно. Такая инициатива приведет к сложностям с обслуживанием кредитов и выполнением прочих обязательств, например в части оплаты коммунальных услуг.

Госдума во вторник сразу в трех чтениях приняла законопроект, позволяющий арендаторам требовать отсрочки и пересмотра платы за недвижимость.

  • Поправки предполагают, что собственники помещений должны будут в течение 30 дней с момента обращения контрагента заключать дополнительное соглашение об арендных каникулах.
  • Документ также предусматривает право изменять по соглашению сторон размер арендной платы в любое время в течение 2020 года.
  • Документ позволяет требовать уменьшения платежей, если арендатор не может использовать объект из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Распространение коронавируса и последующее закрытие магазинов и ресторанов, а также переход сотрудников на удаленный режим работы уже вынудили многих собственников коммерческой недвижимости предоставить арендаторам скидки и отсрочки. Но вмешательство правительства в отношения с контрагентами владельцы помещений расценивают негативно.

Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков отмечает, что принятые поправки не учитывают специфику арендных отношений, характерную для разных сегментов (офисные площади, торговые помещения, склады), и предполагают помощь отдельным секторам экономики в ущерб другим отраслям.

Например, у производственных компаний на аренду офисов приходится не более 5% в общей структуре расходов, а в случае с ритейлом затраты на аренду площадей обычно составляют около 15% выручки. Наконец, арендодатели уже сами идут навстречу компаниям и предоставляют отсрочки или скидки по платежам, поэтому вмешательство правительства в бизнес-отношения скорее избыточно. Логично было бы предусмотреть другие меры поддержки — например, правительство Германии субсидирует собственникам бизнеса зарплаты сотрудникам, напоминает господин Новиков.

Основатель инвестиционной компании Accent Capital Александр Самонов тоже напоминает, что обязательства есть не только у компаний-арендаторов, но и у других участников цепочки бизнес-отношений.

И что самое главное, у собственников объектов коммерческой недвижимости нет других доходов, кроме арендных платежей, в отличие, например, от компаний розничной торговли, у которых есть возможность продавать свои товары онлайн, подчеркивает господин Самонов.

По словам Александра Самонова, предлагаемая норма защищает интересы только одного участника цепочки, заставляя остальных оплачивать предоставленные ему преференции. Поэтому необходимо включить в поправки пункт, предусматривающий для собственников объектов каникулы по процентным платежам по кредитам. Кроме того, необходимо оставить для арендаторов обязательство по компенсации собственникам объектов расходов за оказанные коммунальные услуги. Наконец, если собственники недвижимости будут предоставлять арендные каникулы, то они, в свою очередь, рассчитывают на налоговые льготы, которые предоставляют отраслям, испытывающим негативные последствия от коронавируса.

Например, у производственных компаний на аренду офисов приходится не более 5 в общей структуре расходов, а в случае с ритейлом затраты на аренду площадей обычно составляют около 15 выручки.

Добавить комментарий