Какие виды ипотеки существуют и какую лучше брать

Кредит на улучшение жилищных условий

Данную тему также следует отметить вниманием, рассказывая про виды ипотеки. Жилье у многих людей уже есть, но часто семья нуждается либо в расширении жилой площади, либо в улучшении условий. Такие вопросы обычно решаются просто. Люди продают ту квартиру, которую имеют, после чего на вырученную сумму покупают другое жильё, доплачивая деньгами, выданными банком в качестве ипотеки.

Главный плюс данного вида кредитования заключается в том, что его могут оформить без залогов и комиссий. А ещё широко практикуют местные и федеральные программы, предоставляя льготные условия для учителей, например, для многодетных семей, и т.д. Более того, кредит на улучшение жилищных условий могут выдать даже без предоставления справки с постоянного места работы. И процентные ставки меньше.

Что ж, если иностранец решил взять ипотеку с видом на жительство, то ему необходимо, во-первых, быть трудоустроенным официально в России.

Что лучше выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж?

При дифференцированном платеже заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитетном способе оплаты. Плюс этого платежа в том, что с каждым разом заемщик платит все меньшую сумму по ипотеке, поскольку время на ее погашение тоже сокращается.

Минус дифференцированного платежа в том, что банки выдают по нему меньшую сумму ипотеки. Если человек захочет купить большой дом, который стоит больше 20 миллионов рублей, то не все банки согласятся прописать в ипотечных условиях оплату задолженности по дифференцированной схеме.

Минус аннуитетного платежа в том, что человек значительно переплачивает по такой ипотеке. А плюс такого платежа в том, что заемщик может взять сумму в 2 раза больше той, чем банк может предложить ему при дифференцированном платеже.

Потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку, боятся, что много переплатят, банк их обманет, курс валюты резко возрастет и цена на недвижимость упадет.

Под залог собственного жилья

Если заемщик является собственником ликвидной недвижимости, он может оформить ее в виде залога по ипотечному кредиту. Подобные программы используются редко, так как ипотеку используют в основном граждане, не имеющие собственного жилья, но благодаря ним можно приобрести нестандартное жилье (апартаменты, квартиры в строительных кооперативах, загородный дом и т.д.), а также просто взять деньги на личные нужды.

Чаще всего ипотека под залог жилья предусматривает:

  • отсутствие первоначального взноса;
  • сумма кредита, не превышает 70-80% от стоимости залогового имущества.

На новостройку.

Ипотека в России в 2020 году

Ипотека, при которой банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости.

Какой выбрать банк для ипотеки

К выбору банка для ипотеки многие заемщики подходят серьезней, чем к выбору места работы. Ничего удивительного – отношения с ипотечным банком часто длятся дольше, чем семейная жизнь. Сделали краткий курс «молодого бойца», основанный на собственном общении с множеством банков, чтобы вы точно знали, на что обратить внимание.

После этого муниципалитет выдаст справку, что государство готово выплатить за такого гражданина проценты по ипотечному кредиту, или заключит с таким человеком договор социального найма.

Классификации по объекту кредитования

Программы кредитования могут быть различными на основании характеристики объекта ипотеки:

  1. квартира в новостройке;
  2. готовый загородный дом с земельным участком;
  3. под строительство частного дома по индивидуальному проекту;
  4. жилье на вторичном рынке.

Заемщик исходя из собственных желаний и возможностей определяется с вариантом жилья. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы, выраженные в длительности процесса согласования, размере суммы и требуемом пакете документов.

Покупка квартиры в доме на этапе застройки, позволяет сэкономить на цене, но процентная ставка, предложенная банком, будет не самой оптимальной. Для заключения договора придется представить солидный пакет документов и предварительно согласовать застройщика с кредитором.

Ипотека на загородное жилье, позволяет приобрести дом, коттедж или квартиру в многоуровневом таунхаусе в новых поселках. Преимущество данного варианта в том, что, получая в собственность частный дом за городом, в экологически чистом районе, заемщик экономит средства в связи с тем, что цены на такие объекты снижены из-за неразвитой инфраструктуры и типового проектирования.

Ипотечный кредит, выдаваемый для строительства дома на собственном земельном участке, предполагает наличие залогового имущества соотносимого с суммой кредита. Дополнительный залог повышает возможность одобрения заявки, позволяет рассчитывать на значительную сумму, но повышает финансовый риск утраты имущества в случае проблем с долговыми обязательствами.

Кредит, предоставляемый финансовой организацией на покупку жилья, уже имевшего собственника, является самым популярным ввиду объективных преимуществ:

  • полная готовность для вселения;
  • развитая инфраструктура;
  • возможность предварительного знакомства с соседями;
  • льготные условия кредитования;
  • возможность снизить цену, поторговавшись с собственником.

Жилье на вторичном рынке нуждается в обязательном страховании права собственности во избежание ситуаций, связанных с нечистой сделкой.

Дополнительные условия и требования являются необязательными, при предоставлении главного – подтверждения платежеспособности и благонадежности, но часто являются важным аргументом для одобрения кредита и предоставлении льгот и преимуществ.

Классификация ипотечных программ

Суще­ству­ет несколь­ко вари­ан­тов клас­си­фи­ка­ции жилищ­ных кре­ди­тов, напри­мер, ипо­теч­ные про­грам­мы мож­но раз­гра­ни­чить, исхо­дя от цели и валю­ты зай­ма, нали­чия соза­ем­щи­ков и пору­чи­те­лей, спо­со­бов рас­че­та, вида недви­жи­мо­сти и пр. Каж­дая из этих клас­си­фи­ка­ций име­ет пра­во на суще­ство­ва­ние. Так­же раз­ли­ча­ют виды ипо­теч­ных кре­ди­тов по раз­ме­ру пер­во­на­чаль­но­го взно­са и по воз­мож­но­сти досроч­но­го пога­ше­ния ипо­те­ки.

Читайте также:  Как написать жалобу на капитальный ремонт дома

Таким обра­зом, основ­ные виды ипо­те­ки мож­но клас­си­фи­ци­ро­вать по сле­ду­ю­щим при­зна­кам:

  • Объ­ект недви­жи­мо­сти
  • Цель кре­ди­то­ва­ния
  • Источ­ни­ки финан­си­ро­ва­ния ипо­те­ки
  • Субъ­ект кре­ди­то­ва­ния (заем­щи­ки)
  • Про­цент­ная став­ка.

А если исхо­дить из того поло­же­ния, что ипо­те­ка по сво­е­му суще­ству – это залог недви­жи­мо­сти, то все про­грам­мы ипо­те­ки мож­но услов­но поде­лить на две груп­пы, зави­си­мо от того, какой вид жилья будет пере­дан бан­ку в залог: залог име­ю­щей­ся недви­жи­мо­сти или залог при­об­ре­та­е­мо­го жилья. Пер­вый вид ипо­те­ки обла­да­ет рядом пре­иму­ществ, напри­мер, более низ­кая про­цент­ная став­ка и воз­мож­ность исполь­зо­ва­ния денег на любые цели. Залог же при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти огра­ни­чи­ва­ет­ся обла­стью исполь­зо­ва­ния зай­ма – исклю­чи­тель­но на при­об­ре­те­ние жилья.

При этом, залог име­ю­ще­го­ся жилья, несмот­ря на свои оче­вид­ные пре­иму­ще­ства, все же име­ет один недо­ста­ток, но суще­ствен­ный, кото­рый заклю­ча­ет­ся в том, что если воз­ник­нут обсто­я­тель­ства, в резуль­та­те кото­рых заем­щик не смо­жет выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту, то он рис­ку­ет лишить­ся не толь­ко вновь при­об­ре­тен­ной недви­жи­мо­сти, но и зало­жен­ной. Дан­ный факт, а так­же отсут­ствие соб­ствен­ной недви­жи­мо­сти у боль­шо­го коли­че­ства заем­щи­ков, при­ве­ли к тому, что попу­ляр­ность дан­но­го вида ипо­те­ки несколь­ко ниже.

про да жа госу дар ствен но го жилья в кре дит по льгот ной цене.

Популярные застройщики России

А воспользовавшись специальным кредитным калькулятором, вы сразу оцените выгоду той или иной ипотечной программы банка.

Какие банки дают ипотеку под материнский капитал?

Если вы желаете воспользоваться своим сертификатом на материнский капитал для приобретения жилья в ипотеку, то обращаться вам необходимо в те банки, которые разработали специальные кредитные программы. Среди таких банков можно отметить следующие:

  1. Юникредит. Этот банк разработал множество ипотечных программ с материнским капиталом. Подробно ознакомиться с условиями получения ипотеки можете на сайте.
  2. Сбербанк. Крупнейшая банковская организация в России. Большая доля акций контролируется государством. Поэтому здесь предусмотрено множество программ с использованием материнского капитала.
  3. ВТБ 24. Ещё один государственный банк. Здесь вы также сможете получить деньги на жильё, воспользовавшись сертификатом материнского капитала.

Однако вполне возможно, что заёмщик получает доход не официально и может оплачивать кредиту.

Преимущества и недостатки ипотеки

  • возможность быстро купить квартиру без долгого накопления собственных средств.

С помощью профессионалов (брокеров), оформление быстрее и в основном без отказов. Специалисты обычно имеют большую базу данных выгодных кредитов, часто сотрудничающих с определенными банками.

  • наличие на рынке большого количества программ ипотеки. Специалисты могут помочь в выборе наиболее выгодной программы кредитования в конкретной ситуации;

Учтите, что покупка квартиры по ипотеке, значительно выгоднее ее аренды. Платежи при аренде нередко растут, а по ипотеке обычно они остаются неизменными. За долгие годы, обычно аренда обходится дороже, чем гашение долга по ипотеке. Лучше платить за свое жилье, чем за чужое.

  • получить кредит не так уж просто. Требуется соответствие требованиям, предъявляемым к заемщикам;
  • последствия в случае не выплаты долга. Банк – кредитор может отнять залог – приобретенную недвижимость и выставить на продажу;
  • предоставление большего пакета документов, сложности с их оформлением;
  • оформление проводится нередко несколько месяцев;
  • приходится оплачивать услуги оценщиков квартиры, страховщиков.

Учитывая эти недостатки, многие считают, что для приобретения квартиры брать выгоднее не ипотечный кредит, а потребительский. Это выгоднее, даже при более высокой ставке и с большими платежами каждый месяц (в связи с меньшим сроком кредитования). Они считают ипотеку кабалой на всю жизнь, отмечают, что потребительский кредит на любые нужды можно использовать и для покупки квартиры. При этом кредит можно получить всего за несколько дней. Не требуется страховать жизнь клиента и приобретенное жилье. Популярность потребительского кредита, взятого для приобретения жилья, связана и с постоянно растущим максимальным размером займа.

Лучше платить за свое жилье, чем за чужое.

Особенности ипотеки на вторичном рынке

Рассмотрим первый вид кредитования — ипотеку на вторичном рынке.
Это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России. Все просто — вы находите квартиру, которую люди хотя продать, оформляете договор ипотечного кредитования и покупаете квартиру за деньги банка. Особенностью данного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость.

Читайте также:  Претензия о взыскании долга по расписке: образец

Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось — нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательный атрибут ипотечной сделки. Другие виды страховок не являются обязательными, но

Тут в отличие от первого вида вы покупаете квартиру новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник.

3. Плюсы и минусы ипотеки

Покупка жилья с одной стороны может показаться крайне хорошим и выгодным делом. Однако по состоянию на 2014-2020 год покупка собственного жилья не выгодна. Все математические расчёты показывают, что выгоднее снимать жилье, чем покупать собственное. И это даже при условии, что Вы не берёте ипотеку, а с ипотекой ещё не выгоднее.

Такая ситуация сложилась поскольку цены на жилье не растут и пока прогноз говорит, что и дальше цены будут оставаться примерно на этом же уровне.

Несмотря на это, сейчас чуть ли не у каждого второго есть квартира в ипотеку. Рассмотрим какие преимущества и недостатки есть у этого.

  • Собственная квартира всегда приятнее съёмной. Можно сделать ремонт, покупать хорошую мебель, не надо переживать, что завтра могут выселить и прочее.
  • Ставка по ипотеке значительно меньше кредита. Поэтому в вопросе что выбрать, чаще всего выигрывает первое. Читайте: что выбрать: ипотеку или кредит.
  • Можно купить квартиру, имея лишь 10-20% собственных средств на неё.
  • Для многих ипотека это единственный способ купить жилье.
  • С помощью льготной ипотеки можно очень хорошо сэкономить (по сравнению с кредитом или обычной ипотекой).
  • Возможность досрочного погашения.
  • Квартира находится в залоге у банка, поэтому официально она не Ваша.
  • Обычная ипотека имеет всё равно высокие процентные ставки. С учётом отсутствия роста цен на недвижимость, снимать квартиру в аренду и копить на свою собственную даже выгоднее, чем сразу купить свою.
  • Крайне высокие переплаты. Это связано с тем, что ставка 10% и срок ипотеки обычно 10-20 лет. За это время клиент заплатит банку большие проценты. В итоге квартира стоимостью в 5 млн рублей обойдется в 10 млн рублей, а может даже и больше.
  • Большие сроки по ипотеке. Фактически всю зрелую жизнь придется платить банку.
  • Банки требуют страховать жизнь в случае новостройки и жилплощадь, если это вторичка. Это добавляет 0,5% – 1,0% к сумме переплаты ежегодно.
  • Долгая процедура рассмотрения.
  • Нельзя продать квартиру, т.к. она в залоге. Однако есть вариант с помощью специальных договоров продать ее и на вырученные деньги сразу погасить часть долга банка. Но это уже не так просто.

Но это уже не так просто.

Социальные программы кредитования

Государственными органами регулярно выпускаются социальные программы для обеспечения жильём наименее защищённых слоёв населения. Самые известные подобные программы:

  1. «Молодая семья». Молодым семьям с ребёнком Сбербанк предлагает ипотеку со ставкой от 8,5% и первоначальным взносом 15% от стоимости квартиры.
  2. Ипотека с государственной поддержкой для семей, в которых родился второй или третий ребенок. Программа длится с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года по ставке от 5%, первоначальный взнос — 20%.
  3. «Военная ипотека». Кредитные учреждения снижают процентные ставки военнослужащим. Льготное кредитование предоставляется выпускникам, окончившим военные учебные заведения и отслужившим 3 года по контракту (заключённому не позднее 2004 года).
  4. «Молодые учителя». Начинающим педагогам ставка по ипотеке составляет от 8%. Кроме этого они имеют возможность получать специальные субсидии.
  5. «Материнский капитал». Данная программа широко используется для приобретения жилья семьями, имеющими детей. Ипотечные взносы при покупке квартиры выплачиваются с материнского капитала.
  6. «Простая ипотека». По этой программе имеется возможность быстро купить жильё с минимальным набором документов.
Читайте также:  Отказались ремонтировать телефон

Так можно подобрать оптимальную в каждом конкретном случае ипотечную программу с лучшими условиями.

Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?

На сегодняшний день ипотека для большинства россиян является единственным доступным способом приобретения собственного жилья. Конечно, когда берешь любой кредит, а тем более такой долгосрочный, думать о переплате не хочется, – иного выбора просто нет. Но, экономить на ипотечных выплатах можно и нужно. Об одном из таких способов, мы и расскажем.

Дело в том, что существует два вида погашения ипотечного кредита: аннуитетные платежи или дифференцированные. В чем их разница? Аннуитетные платежи подразумевают равные платежи по кредиту в течение всего срока гашения. При этом основная часть процентов выплачивается заемщиком в первые годы приобретения недвижимости. Дифференцированный платеж – это платеж, который постоянно снижается.

Обычный обыватель, не посвященный в тонкости ипотечных дел, может подумать, что разницы как платить долг, нет никакой. Тем более, что платеж равными частями большинству людей может показаться более удобным по нескольким причинам: во-первых, на старте выплат аннуитетный платеж будет ниже, чем дифференцированный; во-вторых, при аннуитетном платеже можно более четко планировать свои ежемесячные расходы. Например, заемщик знает, что ему ежемесячно нужно заплатить 22 тыс. рублей ипотеки. Он выбирает дату гашения исходя из собственных финансовых поступлений. Например, если у него в середине месяца приходит зарплата, то, вероятнее всего, дату выплат он выберет двумя-тремя днями позже. Таким образом, зарплатные деньги придут на карту и автоматически спишутся в счет ипотеки. Внешне удобно, но не более.

Вторая хитрость состоит в том, что банки зачастую не говорят кредитору о наличии выбора, подсовывая ему по умолчанию график с аннуитетными платежами. Переплата тем временем оказывается гораздо существенней, чем могла бы быть. Судите сами, при ипотечном кредите в 2 млн.руб. на 15 лет по ставке в 10% переплата по аннуитетному графику составит 1 868 579 рублей, при дифференцированных платежах – 1 508 333 рубля. То есть, проявив определенную настойчивость, вы сможете сэкономить 360 000 рублей!

Талица 1. Сравнение ежемесячных и итоговых выплат по процентам при разных графиках:

Калькулятор погашения ипотеки при аннуитетном графике платежей

Калькулятор погашения ипотеки при дифференцированном графике платежей

Да, в начале платежей по дифференцированному графику вы будете платить больше. При вышеупомянутых условиях расклад сил будет следующий. По аннуитетному графику ежемесячные выплаты в течение всего срока составят 21 500 рублей. Дифференцированные платежи начнутся с суммы в 27 800 рублей. Из месяца в месяц они будут постепенно снижаться и к началу шестого года выравниваются с аннуитетными, а к концу шестого года станут ниже. Но! За пять полных лет гашения кредита по аннуитетным платежам вы выплатите всего 369 тысяч «тела» кредита (основной его части), а при дифференцированных – 667!

Таблица 2. Соотношение процентов и основного долга при гашении ипотеки по соответствующему виду платежа:

Учитывая, что средний срок гашения ипотеки в России составляет 7 лет, то гораздо выгоднее постараться первые годы действия кредитного договора платить как можно больше в счет погашения кредита и как можно меньше в счет выплаты по процентам.

А что же банки? Банки, прежде всего, зарабатывают деньги. И они либо по умолчанию предложат вам договор с аннуитетными платежами, или в нужном им ключе обоснуют его предпочтительность. Так, «Сбербанк», рассказывая об ипотеке на своем сайте, упоминает оба способа ее гашения, однако, дифференцированный график подается как более подходящий для состоятельных граждан. Но, мы не достаточно богаты, друзья, для того чтобы переплачивать такие суммы по аннуитетным платежам. О том, как можно сэкономить еще и какие ошибки не стоит совершать при взятии ипотеки, читайте в следующих наших публикациях.

По аннуитетному графику ежемесячные выплаты в течение всего срока составят 21 500 рублей.

Некоторые базовые понятия

Во-первых, важно различать понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека». Принципиальное отличие заключается в том, что при ипотечном кредитовании банк выступает в роли кредитора, выдавая необходимую сумму на покупку недвижимости, которая и попадает под залог.

Принципиальное отличие заключается в том, что при ипотечном кредитовании банк выступает в роли кредитора, выдавая необходимую сумму на покупку недвижимости, которая и попадает под залог.

Добавить комментарий