Как перевести апартаменты в жилой фонд

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2020 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Перепланировка также не представляется возможным.

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

заявление собственника с просьбой о переводе,.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Нормы п.4 ст.22 Жилищного кодекса РФ допускают возможность перевода помещения в жилой фондов 2020 году.

Основные требования для положительного решения вопроса следующие:

  1. инициатор процесса – владелец объекта нежилой недвижимости;
  2. помещение соответствует нормам для квартир;
  3. нет следующих обременений на комнату – залог, кредит и т.д.

Таким образом, юридические препятствия, чтобы осуществить перевод апартаментов в жилое помещение, отсутствуют. Решить вопрос изменения статуса получится только в случае выполнения вышеуказанных требований.

Решить вопрос изменения статуса получится только в случае выполнения вышеуказанных требований.

Варианты перевода

Итак, что нужно сделать для переоборудования апартаментов в квартиру? Прежде всего оценить текущее состояние объекта:

  • апартаменты соответствуют правилам – наилучший из вариантов, когда собственнику нужно лишь собрать документы и обратиться в администрацию;
  • апартаменты не соответствуют требованиям – придется приводить жилье в нормальное состояние, менять инженерные узлы, делать перепланировку, ремонт и т.д.

Оба варианта встречаются на практике. Важно знать, что делать в таких ситуациях. Сразу скажем, что процедура не из легких. Возможно вам не обойтись без помощи юриста. Если требуется консультация – оставляйте заявки прямо на нашем сайте.

Готовый проект нужно направить в один из отделов местной администрации.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

  • Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом Novostroev.ru, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.). Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс.

Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус

Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.

Документы на право собственности.

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира) в 2019 году. ДГИ.

Адвокат Сергей Москаленко и его команда начинают оказание комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)».

К нам стали активно обращаться собственники апартаментов в Солнцево — Парк, Филиград, МФК Водный, ЖК Онли, Савеловский сити, Пресня сити и другие.

Читайте также:  Отказ от собственности на земельный участок

Ответственным органом государственной власти в Москве за принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд (квартира) является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы).

Срок перевода апартаментов в квартиру — 6 — 8 месяцев.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение данного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации (статья 5).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям (статья 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Мы берем на себя весь комплекс работ по переводу апартаментов в квартиру.

Для начала процесса перевода апартаментов в квартиру нам требуется от собственника апартаментов следующие документы: выписка из ЕГРН, ДДУ, акт приема — передачи квартиры и доверенность на представление интересов в ДГИ г. Москвы по вопросу перевода апартаментов в квартиру.

Мы заказываем и получаем, в части санитарно-эпидемиологических требований:

Заключение по проекту на перепланировку и переустройство помещений апартаментов для перевода в жилой фонд;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение;

Заключение негосударственной экспертизы предпроектной и проектной документации;

Акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение по результатам лабораторных исследований, измерений;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней шума);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений) электростатического поля;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней инфразвука);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней вибрации);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол лабораторных испытаний;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол исследования воздуха закрытых помещений;

иные заключения согласно установленным пп. 13, 14, 15, 21, 25, 26-32 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»;

в части технических и инженерных требований:

Проект перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке нежилого помещения с изменением функционального назначения – квартира для постоянного проживания;

Заключение об объекте нежилого помещения о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Результатом перевода апартаментов в квартиру является выписка из ЕГРН с внесенными в нее изменениями в части наименования объекта права.

Стоимость комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в квартиру в 2019 году»: составляет 500 000 — 600 000 рублей (включая официальные платежи).

По вопросу перевода апартаментов в квартиру звоните по тел.: 8 (495) 999-16-11.

в Филиале ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве экспертное заключение по результатам лабораторных исследований, измерений;.

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевести апартаменты в квартиру. Основным условием для этого будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

«О деталях и схемах перевода апартаментов в квартиры застройщики предпочитают умалчивать»

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.

Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

Читайте также:  Претензия о взыскании долга по расписке: образец

В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.

Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?

В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка.

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.

Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов « квартиры+апартаменты » ? Станут ли такие ЖК трендом или нет?

Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.

Читайте также:  Как подобрать шторы в соответствии с интерьером квартиры

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?

В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.

В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами.

в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», – поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт. Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе. Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства. Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Но в этом и кроется парадокс ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе.

Как сделать из апартаментов квартиру и зачем это нужно?

Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:

Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?

На этот вопрос существует три ответа:

1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).

2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.

3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.

Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Поменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.

Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения.

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)

Перевод апартаментов в жилой фонд допускается лишь при соблюдении ряда условий. В частности, владелец должен выступать полноправным собственником помещения. Вдобавок квартира типа лофт должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому объекту. А именно: отвечать техническим, санитарным параметрам, нормам безопасности, а также обладать всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания. При соблюдении всех условий, вероятность положительного результата в решении вопроса смены статуса помещения существенно повышается.

Важно понимать, что перевести нежилой объект в жилой фонд допустимо только в том случае, если в помещении действительно возможно проживать на постоянной основе.

Владельцев планируют прописать в апартаментах

Перевод апартаментов в разряд жилых помещений потребует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. По сути, правительство предлагает упразднить апартаменты как вид собственности. Суть поправок пояснил заслуженный юрист России, член научно-консультативного совета Следственного комитета Иван Соловьев:

«Инициатива направлена на то, чтобы для людей создать дополнительные опции при покупке апартаментов, которые им сегодня не предоставляют. Что это за опции? Это право на регистрацию по месту жительства и право на снижение стоимости услуг ЖКХ, потому что сегодня они исчисляются в твердых установленных цифрах для тех, кто живет в многоквартирных домах. Кроме того, требуется обеспечение жильцов апартаментов субъектами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами — то, что закладывается уже при строительстве больших жилых центров, где есть нормативы, чем должны быть обеспечены люди.

Фактически на деле это приведет к тому, что такой вид жилья, как апартаменты, будут ликвидированы, они станут недорогими квартирами в жилых домах».

Суть поправок пояснил заслуженный юрист России, член научно-консультативного совета Следственного комитета Иван Соловьев.

Добавить комментарий