Как сдать в ипотеку право аренды земельного участка

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2014 г. N Ф05-14169/14 по делу N А40-187898/2013 (ключевые темы: ипотека – залог права аренды – муниципальная собственность – договор аренды земельного участка – неустойка)

г. Москва
11 декабря 2014 г.Дело N А40-187898/13-41-1730

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца – Чалышева А.А. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-883/13-(о)-о,

от ответчика – Терещенко А.Ю. по доверенности от 25.02.2014 N 25-02/2014,

рассмотрев 04 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 21 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 03 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М. С., Красновой С. В., Левиной Т. Ю.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Открытому акционерному обществу “Москворецкие зори” (ОГРН 1057705020515)

о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп.

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу “Москворецкие зори” (далее ОАО “Москворецкие зори”, ответчик) о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N М-01-512850 (передача имущества в залог).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года, в иске Департаменту отказано.

Суд установил, что во исполнение обязательств ответчика по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 им переданы банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Право аренды земельного участка, предоставленного ответчику в аренду по договору от 01.12.2005 N М-01-512850, передано в залог (ипотеку) в силу закона, а именно в силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ, которая является исключением из правила, установленного статьей 4 данного Федерального закона.

Оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде уплаты штрафа в соответствии с пунктом 7.3 договора суд не нашел.

Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец указывает, что согласно статье 62 Закона “Об ипотеке” залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Суд в данном случае не принял во внимание, что договор аренды земельного участка заключен на срок менее 5 лет (с 01.12.2005 по 11.07.2010), хотя в последующем и продлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Департамент полагает, что к такому договору применимы правила пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, являющейся диспозитивной нормой и позволяющей сторонам предусмотреть необходимость получения согласия собственника земельного участка на сделки с ним в договоре. Таким правом стороны и воспользовались, указав обязательность получения согласия в пункте 5.10 договора аренды земельного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N М-01-512850 от 01.12.2005, согласно которому последнему предоставляется в пользование на условиях аренды на срок до 11.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002010:125 площадью 0, 1826 га с адресными ориентирами: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19, стр. 1, 2.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” порядке.

Согласно пункту 7.3 названного договора арендатор в случае самовольной передачи своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждение права аренды (доли в праве), предоставление земельного участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, использование участка не по целевому назначению уплачивает неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии) по арендной плате за землю.

Департамент заявил о взыскании с ответчика указанного штрафа в сумме 3 168 022 руб. 99 коп., ссылаясь на то, что 06.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) права аренды на арендованный ответчиком земельный участок в пользу ООО “Экспобанк” на основании договора об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ; при этом согласие арендодателя на передачу права аренды земельного участка в залог (ипотеку) отсутствует.

Также истец указывает, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1).

То есть в данном на передачу земельного участка должно быть согласование с арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд установил, что ответчик является собственником нескольких зданий по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19: строений 1, 2, 4, 5, 6, 13, Б. Для эксплуатации строений 1 и 2 ответчику предоставлены в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0002010:123 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029797) и 77:01:0002010:124 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029799).

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 располагаются строения 4, 5, 6, 13, Б, в свидетельстве о регистрации прав на которые в качестве документа – основания государственной регистрации указаны распоряжение Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р и передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия от 05.04.2005.

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р “О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы “Москворецкие зори” (Москва, ул. Малая Ордынка, д. 19)” утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, в том числе складов N 4, 5, 6, 13 и проходной Б (сооружений), расположенных по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, д. 19, стр. 4, 5, 6, 13, Б.

Суд установил, что по договору об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ, заключенному между ООО “Экспобанк” (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) во исполнение обязательств последнего по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 ответчик передал банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, в том числе доводы истца, правомерно указал, что установленное в пункте 1.1 статьи 62 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Читайте также:  Технического паспорта на жилой дом образец

В данном случае ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применим.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” (пункт 12), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке” (пункт 5).

Установив вышеизложенные обстоятельства, суды, правильно применив нормы материального права, правомерно в иске отказали.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года по делу N А40-187898/13-41-1730 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судьяО. И. Комарова
СудьиО. И. Русакова
М. В. Борзыкин

В спорном случае ответчик передал банку в залог объекты недвижимости, в т.

Заключение соглашения с банком

Договор залога заключается между нанимателем территории и кредитной организацией. Текст и содержание – типовые. Присутствие владельца земли не требуется, так как от него на сделке будет написанное соглашение.

В документе должны быть отражены:

  • дата и место заключения;
  • стороны – заёмщик и займодавец;
  • данные о земельном наделе: его местоположение, размеры, кадастровая информация;
  • информация об арендном договоре, который закладывается в качестве гаранта ипотеки: стороны, срок действия;
  • согласие владельца надела на процедуру залога;
  • обязанности сторон: кредитора и получателя, их права;
  • срок действия залогового договора (не должен превышать срок арендного соглашения).

Заключённая бумага регистрируется в течение 5 дней с момента подписания в Регистрационной Палате.

Заключённая бумага регистрируется в течение 5 дней с момента подписания в Регистрационной Палате.

Ипотека на земельный участок, находящийся в аренде

Возможно ли получение ипотеки/кредита при покупке земельного участка находящегося в долгосрочной аренде?

Иными словами можно ли получить ипотеку или потребительский кредит при покупке земельного участка (ИСЖ) наводящегося в аренде на 49 лет? Может ли залогом выступать сам участок.

Арендодатель: Администрация МО.

Если такая возможность иметься то на основании каких положений?

    ипотека
  • Поделиться

Ответы юристов ( 3 )

  • 5038 ответов
  • 1702 отзыва

Если такая возможность иметься то на основании каких положений?

Да, правовая возможность есть.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Шелковая Наталья Николаевна

Возможно ли получение ипотеки/кредита при покупке земельного участка находящегося в долгосрочной аренде?

Но Вы не сможете получить кредит без уже имеющегося Договора аренды земельного участка, где Вы являетесь Арендатором.

В данном случае, я бы рассматривала возможность получения потребительского кредита.

Плюс, встанет вопрос о смене стороны Договора аренды.

Шелковая Наталья Николаевна

  • 2054 ответа
  • 1250 отзывов

Иными словами можно ли получить ипотеку или потребительский кредит при покупке земельного участка (ИСЖ) наводящегося в аренде на 49 лет? Может ли залогом выступать сам участок.

В данном случае это возможно, и следует говорить о залоге прав аренды.

Но все зависит от согласия будущего залогодержателя/кредитора (банка) принять в залог права аренды данного земельного участка, поскольку иногда неохотно принимают в залог подобные объекты.

Если такая возможность иметься то на основании каких положений?

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

Статья 22. Аренда земельных участков
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

5038 ответов.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Полезные статьи и советы на тему строительства, ремонта, недвижимости каждый день!

Февраль 11, 2020 Нет комментариев В последнее время на рынке недвижимости России наблюдаются значительные изменения.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке.

Образец договор залога права аренды земельного участка

Гражданин обладает возможностью, которая предусмотрена правовыми нормами, оформить залог арендуемого землевладения. Банковское учреждение кредитует на законных основаниях.

Для рассмотрения ипотечной заявки в банк нужно подать:

  • паспорт;
  • справка, подтверждающая уровень доходов (2-НДФЛ или по форме банка);
  • копия трудовой книжки;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность:
    • водительские права;
    • удостоверение военнослужащего;
    • военный билет;
    • СНИЛС;
    • свидетельство ИНН.

    ЗК РФ регламентирует, что если срок аренды муниципальных земель превышает 5 лет, арендатор обладает возможностью на передачу своих прав третьему лицу, при этом согласия от арендодателя истребовать не обязательно. Достаточно направить в орган местного самоуправления уведомление в письменном виде.

    Аренда земель регулируется гражданским и земельным законодательством РФ. Договор аренды представляет собой соглашение между двумя сторонами, по которому собственник (Арендодатель) отдаёт, а пользователь (Арендатор) принимает недвижимость в пользование, то есть собственник участка не может использовать его по назначению в личных целях весь период действия этой сделки.

    Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции.

    Ипотека на земельный участок, находящийся в аренде

    В нынешних условиях жизни далеко не все согласятся, что переход к рыночной экономике и свободным ценам — это, всё-таки, шаг вперед, а на назад. Более того, многие потребители, и это вполне объяснимо, будут отвергать строительство «в кредит», признавая фальшивость обещаний банкиров. Мы не можем говорить, что все будет гладко или, что ипотека на земельный участок, находящийся в аренде — решение абсолютно правильное. Поэтому вместе с вами хотим разобраться в вопросах законодательства, чтобы найти нетривиальные способы решения проблемы.

    • Возможна ли сегодня ипотека на земельный участок, находящийся в аренде без негативных последствий? Думаем, да. Эту возможность гарантирует Земельный Кодекс РФ со всеми изменениями дополнениями, вступивший в силу с 01.01.2017 года.

    Во-первых, Статья 22.5 определяет аренду земельных участков следующим образом: «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

    Во-вторых, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ в редакции от 03.07.2016 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», говорится, что «если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

    • При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления» (ст. 62.1.1).

    В-третьих, если будущего залогодержателя/кредитора (банка) самого устраивает ипотека на земельный участок, находящийся в аренде и он готов принять в залог права аренды данного земельного участка, то этого уже достаточно для того, чтобы рассматривать возможность получения ипотеки без негативных последствий в будущем.

    Хотя, под негативом в сложившейся ситуации нужно рассматривать не только возможности получения денег, но и обязанность из возврата. А также и то, что крупные банки иногда неохотно принимают в залог подобные объекты, а мелкие, как правило, лишаются лицензии на осуществление банковских операций. Из-за чего, ипотека на земельный участок, находящийся в аренде без негативных последствий не обходится, и права кредитора передаются третьей стороне, у которой на подобные сделки свой взгляд, свой процент и свои правила возврата заемных средств. Потому, оформляя ипотеку обязательно смотрите на условия договора и его предмет, которые должны быть четко указаны и прописаны по пунктам.

    Остаётся добавить, что ипотека на земельный участок, находящийся в аренде законодательно регламентируется статьей 9 «Содержание договора об ипотеке» ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где говорится, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой». А также статьей 43 «Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается» вышеуказанного закона, утверждающей, что последующая ипотека не возбраняется, если она не запрещена договором залоге нынешним.

    • Взяв ипотеку, не забывайте, что предметом залога будет право аренды, а не право собственности. Поэтому на подобные сделки дисконт всегда повышен и составляет не менее 50% по сравнению с залоговой стоимостью объекта.

    В силу более рентабельных решений, ипотека на земельный участок, находящийся в аренде может заменяться потребительским кредитом под небольшой процент возврата заемных средств. В этом случае банку не понадобится Договор аренды земельного участка, с указанием Арендатора и в дальнейшем не встанет вопрос о смене стороны Договора аренды.

    Обычно, ипотека на земельный участок, находящийся в аренде интересует тех, кто занимается индивидуально-жилищным строительством (ИЖС). Заказчики коммерческих быстровозводимых объектов строительства предпочитают использовать средства инвесторов. О том, как сделать проект инвестиционно-привлекательным можно узнать у консультантов компании по телефону 391 209-09-40. Мы готовы выслушать вас и дать полезные советы по решению земельных вопросов, связанных с новым капитальным строительством. Обращайтесь!

    Остаётся добавить, что ипотека на земельный участок, находящийся в аренде законодательно регламентируется статьей 9 Содержание договора об ипотеке ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости , где говорится, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Оформление

    При оформлении обеспечения арендатор проходит ряд последовательных этапов:

    1. Получение арендатором разрешения от собственника (в большинстве случаев, арендаторы обращаются за ним).
    2. Получение от кредитора предварительного согласия на заключение между ним и потенциальным заемщиком ипотечного договора. На этой стадии банк оценивает такой показатель, как ликвидность арендного договора, проводит мониторинг кредитоспособности человека. Основанием для оценки платежеспособности служат представленные человеком документы.
    3. Заключение залогового договора в простой форме письменного документа. Эти действия осуществляются при наличии условий:
    • потенциальный клиент банка согласен на выдвигаемые банком условия;
    • кандидатура будущего заемщика полностью соответствует ожиданиям кредитного учреждения.
    1. Государственная регистрация ипотечного договора.

    потенциальный клиент банка согласен на выдвигаемые банком условия;.

    Особенности и подводные камни передачи права арендования земельного участка в залоговом качестве

    Тем, кто намеревается воспользоваться ипотечным кредитованием, необходимо помнить ряд особенностей:

    • если арендованная земля оформлена в собственности нескольких владельцев, то уведомлении и согласие требуется от каждого собственника.
    • Ипотека строения или сооружения реализуется только совместно с ипотекой земельной площади по тому же соглашению арендования землевладения, на котором сооружение или строение стоит.
    • Отклонение от принципиального единства земли и здания, на ней стоящего, возможно исключительно по прописанным в договорном тексте уточнениям и особенностям.
    • Залогодателю требуется рассчитать свои финансовые возможности по погашению кредита, вероятные риски.
    • Когда арендодателем выступает частник, то без его согласия невозможно выставить данный вид залога.
    • Если на заложенное обладание арендой земли накладывается резолюция о взыскательных мероприятиях, и осуществляется в дальнейшем продажа на публичном аукционе, составляется соглашение по уступке прав. Договор купли-продажи здесь не действует.

    В качестве недостатков можно признать.

    Результат оказания услуги
    • Выдача (направление) решения о предоставлении согласия на совершение сделки с правом аренды земельного участка

    Формы получения.

    Правовое регулирование

    Данные правоотношения регулируются, в первую очередь, общими правовыми нормами, касающимися залога в целом. Так, параграф 3 части 1 Гражданского кодекса полностью посвящается подобным договорам, а отдельный ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует особенности, касающиеся именно ипотечных сделок, под определение которых и попадает залог права аренды ЗУ.

    Рассматривая особенности такого вида отношений, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 358.1 ГК РФ «Залог обязательственных прав».

    Нажмите для увеличения изображения

    Прямо возможность передачи права временного пользования в залог предусматривается пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ. Норма устанавливает, что за исключением ряда случаев, арендатор вправе использовать свои права в качестве обеспечительной меры в обязательстве.

    Ссылка на документ: Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

    Полученное в залог право заключить в будущем договор аренды будет в данном случае выступать в качестве обеспечительной меры.

    Снятие обременения с права аренды для выкупа земельного участка

    Вопрос:
    Наша компания арендует земельный участок в администрации города. На земельном участке расположено принадлежащее Компании на праве собственности нежилое здание. Права аренды и здание обременены ипотекой по договору с банком. 01.08. истекает срок договора аренды и компания решила приобрести земельный участок в собственность. Администрация не возражает. Банк тоже дает согласие, но не считает необходимым для выкупа снимать обременение в виде залога на права аренды. Вопрос в следующем: Прекращается ли автоматически ипотека на права аренды с истечением срока действия договора аренды на земельный участок? Можно ли без вывода из залога прав аренды на земельный участок приобрести его в собственность у администрации? Обязан ли банк по нашему требованию снять обременение с прав аренды для выкупа земельного участка? Как обосновать банку необходимость вывода из залога прав аренды для последующего выкупа земельного участка?
    Ответ:
    В соответствии с пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
    Абзацем 2 ст. 69 Закона об ипотеке установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
    В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ.
    Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, т.е. права аренды.
    Однако стороны договора залога могли включить в договор пункт о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности, ипотека распространяется на приобретаемый в собственность залогодателя земельный участок и приобретенное право подлежит передаче в залог.
    Однако, нам неизвестны условия данного договора залога, а также мотивы отказа банка снимать обременение.
    Таким образом, если договором залога предусмотрена замена предмета залога в рассматриваемом в вопросе случае (при переходе права собственности на земельный участок залогодателю права аренды), к договору залога (ипотеки) права аренды необходимо заключить дополнительное соглашение, оформив передачу в залог залогодержателю земельного участка, право аренды по которому ранее было заложено. Также необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРП.
    Таким образом, по нашему мнению, приобрести участок в собственность у администрации можно, при этом необходимо будет в установленном порядке подавать документы в регистрирующий орган на погашение записи об ипотеке права аренды земельного участка и подавать документы на государственную регистрацию ипотеки земельного участка, если такие условия (залог земельного участка, находящегося под заложенным зданием) содержатся в договоре ипотеки с банком.
    Более детально ответить возможности не имеем без изучения всей ситуации, договоренностей и договорных условий.
    Обоснование:
    В соответствии с пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
    Абзацем 2 ст. 69 Закона об ипотеке установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
    В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
    В соответствии с п. 4 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
    Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор такого земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
    Пунктом 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
    По общему правилу прекращение действия договора аренды и арендных прав (в том числе в результате расторжения, истечения срока действия договора аренды) приводит к прекращению действия договора залога и залога права аренды.
    В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
    В результате заключения договора купли-продажи земельного участка произойдет совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, поэтому обязательства, вытекающие из договора аренды прекращаются.
    В соответствии с п .1 ст. 345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
    Судебная практика подтверждает данный подход. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 1 марта 2016 г. N 307-ЭС15-20199 по делу N А21-6115/2014, указано, что «суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, учитывая также, что соглашение, договор залога не содержали условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог Банку, между Заводом и Банком не заключен договор залога земельного участка.
    Согласно пункту 1 статьи 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.
    Из Соглашения и договора залога не следует, что на Завод возложена обязанность предоставить Банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.»
    В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ.
    Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, т.е. права аренды.
    Стороны договора залога могли включить в договор пункт о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности, ипотека распространяется на приобретаемый в собственность залогодателя земельный участок и приобретенное право подлежит передаче в залог.
    Однако, нам неизвестны условия данного договора залога.
    Таким образом, если договором залога предусмотрена замена предмета залога в рассматриваемом в вопросе случае (при переходе права собственности на земельный участок залогодателю), к договору залога (ипотеки) права аренды необходимо заключить дополнительное соглашение, оформив передачу в залог залогодержателю земельного участка, право аренды по которому ранее было заложено. Также необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРП.
    В соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
    Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
    Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
    При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
    В соответствии с п.1 и п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
    При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

    Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

    Телефон: +7 495 925 52 95
    Линия консультаций: +7 495 223 06 80
    Задать вопрос на “Линию консультаций”
    Факс: +7 495 925 52 95
    e-mail: info@atlant-pravo.ru

    Юридический адрес: 115088, г. Москва, ул. 1-я Дубровская, дом 13а
    Строение 2, офис 302 © Атлант-право, 2002 – 2020

    Вопрос в следующем Прекращается ли автоматически ипотека на права аренды с истечением срока действия договора аренды на земельный участок.

    Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

    Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога. Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга. В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

    Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

    Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

    ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

    Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

    1. Можно ли его передать?
    2. Что это дает и зачем применять?
    3. Условия передачи
    4. Нужно ли согласие арендодателя?
    5. Пошаговая инструкция по оформлению
    6. Куда обращаться?
    7. Какие документы необходимы?
    8. Заключение договора
    9. Обязательна ли регистрация соглашения?
    10. Нюансы и подводные камни

    Можно ли его передать.

    Алгоритм оформления в залог арендных прав

    Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.

    Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?

    Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

    По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

    Судебная практика показывает, что залог права аренды доли участка имеет целый ряд проблем практического применения такого права.

Добавить комментарий