Договор аренды на неопределенный срок

Договор аренды на неопределенный срок

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

По общему правилу, предусмотренному п.

Когда заключают бессрочный договор

Аренду на неопределенный срок заключают в двух случаях:

  • если арендатор и владелец помещения заинтересованы в долгом сотрудничестве;
  • если не смогли договориться о конкретных сроках. Обычно владельцы не хотят сдавать помещение надолго, а арендаторы не соглашаются на маленький срок.

Еще бессрочную аренду выбирают, чтобы не регистрировать договор. Договор аренды от одного года нужно оформлять в Росреестре, поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают.

По опыту, удобнее заключить один бессрочный договор, чем постоянно перезаключать новые. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать не нужно, даже если снимаете офис на 10 лет.

Если не уверены в собственнике, можно сначала заключить договор на несколько месяцев, а потом не продлевать. Такой договор станет бессрочным сам по себе — главное, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, а владелец не возражал.

условия оплаты.

Государственная регистрация возобновленного договора аренды

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация договора не требуется.

Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Срок действия договора аренды нежилого помещения начинается с момента его подписания. При этом течение срока самой аренды начинается с момента передачи арендуемого помещения.

Кроме того, по правилу ст. 425 Кодекса стороны договора аренды могут распространить его действие на срок, предшествующий дате подписания договора. Однако в таком случае обратите внимание вот на что:

  • Обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Т. е. оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, а вот начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого времени арендодатель не сможет (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
  • Решая, нужна ли госрегистрация договора, берите в расчет срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Окончание срока аренды влечет необходимость вернуть имущество арендодателю.

Риски! Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его.

Как составить cоглашение?

Официально установленной формы договора аренды не существует, поэтому составляется он в свободной форме, но с учетом необходимости раскрыть в нем следующую информацию:

  • права и обязанности;
  • данные участников сделки;
  • данные объекта сделки.

цель использования, например, Розничная торговля бытовой техникой ;.

Неопределенный срок в договоре аренды нежилого помещения

Добрый день! Я – собственник нежилого помещения, ИП, арендодатель. Есть уже опробованный шаблон договора аренды. Сейчас заключаю договор аренды с НЕНАДЕЖНЫМ ООО, хочу подправить имеющийся шаблон договора, чтобы сделать его БЕЗОПАСНЕЕ для арендодателя.

Итак, хочу заменить срок аренды на неопределенный срок.

Цель: быстро избавиться от арендатора в случае, если он

начнет вести себя недобросовестно.

Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?

Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:

1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.

Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?

Спасибо за ответы!

    срок договора аренды
  • Поделиться

Ответы юристов ( 8 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6088 отзывов эксперт

Если недвижимость, то обязательное письменное предупреждение за 3 месяца.

Гражданский кодекс
Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Формулировка по условиям уклонения от получения не совсем верна. Правильней указать, что уведомление считается полученным с даты поступления письма на адрес корреспондента (арендатора).

Если недвижимость, то обязательное письменное предупреждение за 3 месяца.
Кураев Геннадий

Соглашусь с коллегами, что можно указать 1 месяц как срок предупреждения о прекращении действия договора аренды.

По сроку вручения предлагаю следующую формулировку.

1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Алексей

«1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом письменно другую сторону за один месяц. В случае уклонения стороны от получения письменного уведомления об отказе от договора, уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается доставленным с даты поступления заказного письма в почтовое отделение по адресу арендатора»

  • 7396 ответов
  • 3049 отзывов

Уважаемый Алексей! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

Если гипотетически Арендатор — «ненадежный, — лучше и не связываться.

Если же деваться некуда, то:

— застрахуйте имущество по максимуму;

— срочный договор, при этом платежи вперед (насколько возможно);

— если уж договор на неопределенный срок, то срок уведомления для одностороннего расторжения Вы можете „обыграть“ хоть за один месяц (это диспозитивно и на усмотрение сторон).

В принципе, подойдет и как сами описали, только укажите e-mail, факсы и т.п. и т.д.

  • 8,2 рейтинг
  • 1007 отзывов эксперт

Алексей, добрый день!

Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?

Да, но стоит отметить, что расторгнуть договор могут обе стороны. Если Вы не уверены в надежности арендатора, то гораздо лучший способ указать максимально широкий перечень нарушений со стороны арендатора, которые дадут Вам право в одностороннем порядке отказаться от договора, а также грамотно обеспечить освобождение помещения.

Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:

Не стоит ограничивать способы доставки уведомления о расторжении.

Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?

Нет, но будут разные основания для расторжения и, следовательно, разные последствия.

  • 11177 ответов
  • 6945 отзывов эксперт

Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?
Алексей

Здравствуйте. В общем и целом да, так как по ГК РФ

Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?: 1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Алексей

Я бы в части получения указал бы что риск неполучения несёт сторона которой направлено сообщением, письмо. И оно считается полученым по истечении срока хранения в почтовом отделении.

Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Алексей

Не будет. Одно другому не мешает.

Но вот сама возможность такогого расторжения во внесудебном порядке сомнительна.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

В каких случаях можно обратиться в суд

  1. Арендатор нарушает договорные обязательства и неправильно использует предоставляемый объект (например, для хранения незаконной продукции).
  2. Ухудшаются характеристики помещения.
  3. Не вносится арендная плата.
  4. Не проводится капитальный ремонт, если на основе соглашения должен быть решен данный вопрос.

Арендатор также имеет право обратиться в суд для досрочного расторжения договора, который может быть основан на долгосрочной схеме взаимодействия:

  1. Арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует использованию.
  2. Помещение имеет недостатками, которые были тщательно скрыты.
  3. Арендодатель должен выполнить обязанности, однако уклоняется от этого.
  4. Помещение оказалось в непригодном состоянии для эксплуатации (и в этом нет вины арендатора).

Возможно раннее расторжение отношений по обоюдному согласию сторон.

Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Дата размещения статьи: 30.03.2014

Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения

Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок:
– неуказание в договоре аренды срока такой аренды (п. 1 ст. 610 ГК РФ);
– пролонгация ранее действующего договора аренды при использовании преимущественного права (ст. 621 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сказано: если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.
Вместе с тем следует иметь в виду, что общие правила, поименованные выше, не распространяются на ситуации, когда такое ограничение прямо установлено законом. В частности, правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) не применяются к договору проката (ст. 627 ГК РФ), договорам аренды транспортных средств с экипажем (ст. 632 ГК РФ), договорам аренды транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ).
При неопределении срока в договоре найма жилого помещения договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Кроме того, ограничения могут быть предусмотрены и в иных законах РФ. В частности, ограничения на пролонгацию договора аренды муниципального и федерального имущества на неопределенный срок установлены Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество (ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
В одном деле суд указал, что положения ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не являются основанием для прекращения действия договора, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений, и обратной силы не имеют. Данная позиция согласуется с правовой позицией, выработанной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28.12.2010 N 9143/10 (Постановление ФАС ЗСО от 12.07.2013 по делу N А27-17722/2012).

Порядок расторжения

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора (при наличии соответствующих положений в договоре).
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 23.08.2013 N ВАС-10796/13 по делу N А33-8577/2012).
Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ такой договор может быть расторгнут при уведомлении арендодателем арендатора в установленный срок о расторжении договора.
Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом.
Так, в одном деле ФАС ВСО (Постановление от 13.06.2013 по делу N А33-14559/2012) со ссылкой на п. 2 ст. 54 ГК РФ и п. “в” ч. 1, ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” указал, что место нахождения юридического лица является одним из идентифицирующих признаков юридического лица, по данному адресу осуществляется связь с юридическим лицом.
В связи с этим правильными являются выводы апелляционного суда о том, что истец предпринял все возможные меры для уведомления ответчика об отказе от договора аренды; ответчик должен предпринять все разумные и достаточные меры для получения почтовой корреспонденции по месту своего нахождения и несет риски непринятия таких мер; неисполнение арендатором своей обязанности об уведомлении арендодателя об изменении своих реквизитов не может возлагать на истца каких-либо дополнительных обязанностей по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений.
Вместе с тем при направлении уведомления о расторжении договора аренды арендодатель должен позаботиться о наличии доказательств направления такого уведомления с удостоверением того факта, что именно было направлено. Как правило, таким доказательством является опись вложения. Отсутствие указанных доказательств не позволит расторгнуть договор.
Суды, исследовав и оценив в порядке ст. ст. 65, 68, 71, 75 АПК РФ имеющиеся в деле документы, пришли к выводу об отсутствии в материалах дела бесспорных доказательств вручения предпринимателю уведомления о расторжении договора аренды (Постановление ФАС ДО от 16.07.2013 N Ф03-2966/2013 по делу N А51-20916/2012). При этом представленная в дело копия почтового уведомления была правомерно не принята судебными инстанциями в качестве такого доказательства уведомления ответчика о расторжении договора ввиду отсутствия оригинала соответствующего документа.
Более того, суды критически оценили доводы истца о том, что доказательством вручения ответчику уведомления о расторжении сделки является письмо управления, в котором соответствующее уведомление поименовано в качестве приложения, поскольку такое указание не может являться бесспорным доказательством получения самого уведомления от уполномоченного на расторжение сделки лица (нет описи вложения).
При этом арендодатель не лишен на будущее как возможности реализации права, закрепленного ст. 610 ГК РФ, при надлежащем уведомлении предпринимателя, так и определения судьбы спорного недвижимого имущества иным путем, включая заключение с ответчиком новой сделки, касающейся пользования спорным имуществом.
Из указанного следует: для того чтобы расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, в одностороннем порядке, арендодатель должен:
– направить уведомление в установленный срок;
– иметь доказательства направления уведомления по юридическому адресу (либо адресу, указанному в договоре);
– иметь доказательства, что именно уведомление о расторжении было направлено арендатору.

Способы защиты

Рассматривая возможные способы защиты, необходимо учитывать, что для арендатора и арендодателя эти способы будут различными.
При отправке арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и при неосвобождении со стороны арендатора объекта аренды арендодатель вправе требовать от арендатора:
– уплаты арендных платежей за весь срок пользования объектом аренды. При этом встречаются позиции, согласно которым данные платежи взыскиваются именно как арендные (хотя фактически договор уже расторгнут). Правильной представляется позиция, когда такие средства взыскиваются как неосновательное обогащение;
– освобождения занимаемых помещений. Данное требование не стоит путать с виндикационным требованием, поскольку этот способ является вещно-правовым. При арендных отношениях используются обязательственные способы защиты, в рассматриваемой ситуации основанные на ст. 610 ГК РФ.
Указанный подход нашел отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812.
Что касается позиции арендатора, то у него, как правило, один интерес – оставить договор действующим после получения уведомления о его расторжении. Избираемый арендатором способ защиты будет зависеть от субъектного состава: кто находится на стороне арендодателя, а также от совершенных со стороны арендодателя действий.
В частности, в случае, когда на стороне арендодателя выступает государственный орган или орган государственной власти, действия таких органов по расторжению договора, заключенного на неопределенный срок, могут быть оспорены в порядке главы 24 АПК РФ (либо может быть оспорено уведомление о расторжении договора как ненормативный акт). Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС ПО от 17.10.2013 по делу N А57-3636/2012).
Указанный вариант защиты представляется не совсем верным, поскольку в этом случае уведомление не отвечает критериям ненормативного правового акта. Однако анализ судебной практики показывает возможность применения данного способа защиты. Вместе с тем встречается и обратная практика, в соответствии с которой такой способ защиты характеризуется как неверный: Постановление ФАС ПО от 21.06.2013 по делу N А55-25220/2012. По указанному делу по требованию о признании незаконным решения государственного органа об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, признании договора аренды действующим было отказано, поскольку заявителем избран ненадлежащий способ защиты права с учетом того, что взаимоотношения сторон не вытекают из публичных полномочий государственного органа, а носят гражданско-правовой характер. Дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Также встречаются варианты с требованием о признании договора действительным и действующим (Постановления ФАС ЗСО от 26.06.2013 по делу N А45-24711/2012, ФАС МО от 14.05.2013 по делу N А40-52129/12-7-479, ФАС ЦО от 19.11.2013 по делу N А62-7460/2012).
При рассмотрении указанных требований суды выясняют следующие обстоятельства:
– являлся ли договор заключенным на неопределенный срок (пролонгировался ли договор на основании ст. 621 ГК РФ);
– направлялось ли арендодателем уведомление о расторжении;
– соблюдены ли условия при направлении уведомления;
– получено ли уведомление арендатором.
При заключении договора аренды на неопределенный срок есть как положительные, так и отрицательные моменты. Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Способы защиты.

Договор аренды на неопределенный срок преимущества и недостатки

Договор может и не предусматривать срока, в течение которого он действует.

Договор аренды на неопределенный срок

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок .

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.
Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Обзор)), а также сложившейся правоприменительной практикой.
В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (п. 10 Обзора).

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Текущие заявки сдам сниму куплю продам обменяю разное Объект Недвижимости квартиру Комнату Малосемейку Однокомнатную квартиру ДвухКомнатную квартиру ТрехКомнатную квартиру МногоКомнатную квартиру Дом Коттедж Дачу Участок земли Офис Торговую площадь Торговое помещение Производство Склад Гараж Другое ЯРОСЛАВСКАЯ БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ regk.

Договор аренды имущества на неопределенный срок

Договор аренды имущества на неопределенный срок

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны, и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

1.2. Объектом аренды является – [данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору] (далее – Имущество).

1.3. Плоды, продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с настоящим договором, являются его собственностью.

1.4. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

1.5. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Предоставить Арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и назначению имущества.

2.1.2. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества не реже (каждые) [срок].

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случае: если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

2.2.2. Требовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

2.3.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора и в соответствии с назначением имущества.

2.3.3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

2.3.4. При прекращении настоящего договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

2.4.2. После прекращения настоящего договора получить возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, произведенных за счет собственных средств и с согласия Арендодателя.

2.4.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

2.4.4. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.5. На преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

2.4.6. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

3.2. Каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую Сторону за [срок] месяц(а).

4. Арендная плата

4.1. За пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.

4.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [сумма цифрами и прописью] в месяц.

4.3. Арендная плата вносится не позднее [значение] числа месяца, следующего за расчетным.

4.4. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в год.

5. Ответственность сторон

5.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

5.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

5.3. За просрочку уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.

5.4. За несвоевременный возврат арендованного имущества Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] % месячной арендной платы.

5.5. За невозврат или несвоевременный возврат арендованного имущества Арендатор обязан внести арендную плату за все время просрочки и возместить убытки Арендодателю.

6. Изменение и прекращение договора

6.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен или расторгнут.

6.2. По требованию Арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.3. Арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

6.4. По требованию Арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

– Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

– переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

– Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Заключительные положения

7.1. Передача имущества Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего договора арендованное имущество должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

7.4. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что имущество, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.5. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [указать орган, на рассмотрение которого стороны намерены передавать возникающие споры].

7.6. Настоящий договор подписан в двух аутентичных экземплярах – по одному для каждой из Сторон.

7.7. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.8. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества Арендатору.

7.9. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

к договору аренды имущества

Передаточный акт по договору аренды имущества

г. [место подписания акта] [число, месяц, год]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны, и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату имущество – [данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору] (далее – Имущество).

2. Целевое назначение передаваемого Имущества – [вписать нужное].

3. Обязательство Арендодателя передать Имущество Арендатору считается исполненным после предоставления его Арендатору во владение и пользование и подписания Сторонами настоящего акта.

4. При прекращении договора аренды арендованное Имущество должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписанному обеими Сторонами.

5. Настоящий акт составлен в 2-х экземплярах – по одному для каждой из Сторон.

Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания.

Права сторон и их обязанности

При заключении такого пункта договора как арендатору, так и арендодателю следует очень внимательно отнестись к его содержанию. Это связано с тем, что превышение своих полномочий или же прямое нарушение обязанностей может грозить наложением определенных штрафных санкций или применением других мер, которые могут быть сопряжены с материальными затратами.

В обязанности арендатора зачастую входит следующее:

  • Осуществление приемки объекта. Арендатор должен тщательно осмотреть все снимаемое помещение и проверить целостность имеющихся видимых конструкций и коммуникаций. Если после приема обнаружится какая-либо поломка, возможно материальные затраты по ее устранению лягут уже на плечи именно снимающего помещение. Решение спорных моментов, при которых арендодатель умышленно или по незнанию не указал на существующие дефекты, происходит в судебном порядке;
  • Соблюдение всех норм по эксплуатации объекта;
  • Регулярное проведение текущего ремонта;
  • Проведение капитального ремонта (присутствует в соглашении не всегда). Если в договоре такая обязанность не вменяется арендатору, в таком случае по умолчанию она сохраняется за владельцем;
  • Своевременно производить техническое обслуживание коммуникаций и оборудования. Поскольку бессрочный договор предполагает пользование объектом длительное время, арендатор может стать ответственным за поверку и замену счетчиков газа, воды и электричества;
  • Наиболее важным пунктом является необходимость своевременного перечисления положенной по соглашению суммы за аренду. Если по вине съемщика происходит задержка перечисления, то собственник имущества имеет право без предварительного предупреждения разорвать заключенное соглашение и требовать внесения недостающей оплаты (разумеется, о возврате задатка уже не может идти речи).

Стандартными обязанностями владельца являются следующие:

  • Передача второму лицу снимаемого помещения в надлежащем состоянии, без каких-либо поломок или повреждений. Если после приемки объекта недвижимости обнаружатся какие-то скрытые дефекты, то в соответствии с решением суда их устранение будет производиться именно за счет владельца;
  • Осуществлять ремонт капительного характера (если оформленным соглашением не предусматривается иного толкования);
  • Не чинить арендатору препятствий в пользовании переданным объектом недвижимости – менять замки, забирать ключи, перекрывать коммуникации.

Указание оборудования, если оно передается в пользование вместе с помещением тип, марка ;.

Как расторгнуть бессрочный договор?

Расторжение бессрочного договора аренды должно быть осуществлено с соблюдением установленным норм и требований законодательства.

Если арендатор после окончания срока действия договора не желает владеть имуществом, он обязан уведомить об этом арендодателя. В противном случае для него могут наступить нежелательные последствия.

Ст. 610 ГК РФ указывает точные сроки для уведомления одной стороной другую при желании прекратить действие договора:

  • за 3 месяца при аренде недвижимости;
  • за 1 месяц при аренде иного имущества.

При этом в договоре стороны вправе прописать иные сроки для предупреждения о намерении прекратить бессрочные арендные отношения.

Если арендатор освободил помещение, но не предупредил об этом собственника жилья, к нему могут быть применены требования об оплате данного периода аренды. Когда арендатор после истечения срока договора не желает возвращать арендуемое имущество, придётся обращаться в суд. При этом важно соблюсти сроки исковой давности, установленные нормами ГК РФ.

Расторгнуть такое бессрочное соглашение можно и в одностороннем, и в двустороннем порядке. При одностороннем порядке нужно правильно оформить уведомление второй стороны. Для этого желательно направлять письмо по почте с описью вложения и уведомлением.

Договор аренды на неопределенный срок отличается от обычного арендного соглашения тем, что в нем отсутствует упоминание о временном промежутке действия договора.

Каким может быть срок договора аренды

Договор начинает действовать со дня его подписания (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ). При этом аренда начинается с момента предоставления имущества арендатору (ст. 606 ГК РФ). Фактическое использование имущества арендатор вправе начать в любое время после начала аренды — передачи имущества.

Если вы заключили договор на определенный срок, то его нельзя будет досрочно расторгнуть без причины. От такого договора, в отличие от договора, заключенного на неопределенный срок, нельзя отказаться в любое время (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это выгодно, если вы заинтересованы в долгосрочных арендных отношениях.

Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Читайте также:  Калькулятор расчета площади участка неправильной формы
Добавить комментарий