Можно продать приватизированную квартиру?

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Не стоит торопиться и рисковать дождитесь пока он приватизирует квартиру.

Как продать приватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры – это лучшее решение, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Приватизация представляет сбой бесплатную передачу муниципальной квартиры в собственность жильцам. После полного оформления документов ее можно продать.

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей.

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость. Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей. Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

  1. Можно ли продать приватизированную жилплощадь
  2. Основные нюансы заключения сделки
  3. Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция
    1. Шаг 1. Принятие решения о продаже
    2. Шаг 2. Снятие обременений
    3. Шаг 3. Поиск покупателя
    4. Шаг 4. Оформление сделки
  4. Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Можно ли продать приватизированную жилплощадь.

Плюсы приватизации:

  • Приватизированной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению – продавать, покупать, дарить, менять, сдавать в аренду.
  • Проще получить разрешение на перепланировку.
  • В случае сноса дома, городские власти обязаны предоставить собственнику аналогичное жилье.
  • Принудительно выселить собственника квартиры (например, в случае задолженности по коммунальным платежам) гораздо сложнее, чем нанимателя. Это возможно только по решению суда, и при условии, что собственнику и его семье есть где еще жить. Квартиру в этом случае продают, и после погашения долга, оставшиеся деньги передают бывшему собственнику.
    Муниципальных квартиросъемщиков, в аналогичном случае, просто переселяют в другое жилье по нормам общежития (не менее 6 кв. м. на человека).
  • После смерти владельца приватизированной квартиры, она переходит наследникам, вне зависимости от того, кто в ней был прописан.
    Муниципальная квартира, в аналогичном случае, отходит государству (если в ней больше никто не прописан).
  • Квартира, приватизированная до брака, не будет считаться общей собственностью супругов, и не будет подлежать разделу, в случае их развода.
  • Собственник может прописать в своей квартире любого человека, не согласовывая свое решение с муниципальными представителями (но с учетом ограничений площади квартиры).
  • Приватизированная квартира может служить залогом для получения кредита в банке.

на человека.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Читайте также:  Какой становится мужчина после развода?

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее. Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем.

Общие положения приватизации

Приватизировать квартиру или её часть, это значит, что собственник, в том числе несколько владельцев сразу, проводят специальную процедуру, которая позволяет преобразовать недвижимость из муниципальной в частную собственность. Главное преимущество подобного действия в том, что оно даёт право полностью распоряжаться имуществом на своё усмотрение, не получая при этом разрешений со стороны государственных органов и не накладывая на пользование квартирой ряд ограничений.

Самым распространённым вариантом сделки, как известно, выступает соглашение о купли-продажи какого-либо имущества. И здесь большинство граждан видят прямую зависимость между процедурой приватизации квартиры, её последующей продажей, а также случаями, когда жильё существует без приватизации. Такая связь действительно есть, поскольку сделка всегда подразумевает возможность распорядиться объектом отношений, а отсутствие приватизации создаёт для этого немало препятствий.

Приватизирует квартиру тот человек, который ранее имел право жить в ней. Это может быть и просто прописанное лицо, и то, что заключало договор найма с органом власти. В любом случае важно понимать, что приватизация не осуществляется в свободной форме, по желанию любого гражданина и не распространяется на любую квартиру. Именно поэтому сама процедура приватизации предполагает совершение некоторых действий, которые всегда будут одинаковы, независимо от того, определяется на будущее несколько собственников, произойдёт ли распределение долей, или же владелец будет один.

Читайте также:  ПФР Калининградская область, городской округ Калининград

Для того чтобы стать полноправным собственником, после приватизации нужно подать документы в Росреестр для регистрации права и получения документа об этом. Только после этого можно заниматься реализацией прав на имущество.

Отдельно следует сказать о том, что даёт процедура приватизации. Продолжительность рассматриваемой процедуры не имеет сроков, то есть после осуществления приватизации отменить её уже будет нельзя.

Лицо, которое становится собственником, наделяется некоторыми дополнительными преимуществами:

  • отсутствие ограничений в проживании и распоряжении квартирой;
  • отсутствие необходимости получать разрешение на совершение тех или иных действий у муниципалитета;
  • свободное совершение всех сделок, которые предусматриваются гражданским законом и объектом которых может стать квартира.

Однако наряду с возможностями граждан определяются и обязанности. Главная из них — это уплата налогов на полученное в собственность имущество.

Важно отметить условия проведения приватизации. Несмотря на то что она действует пожизненно, а лишиться квартиры можно только по доброй воле, путём заключения соответствующих сделок, у граждан всё же есть некоторое ограничение. Речь идёт о невозможности осуществлять приватизацию повторно. То есть если изначально по каким-то причинам в проведении этой процедуры было отказано, то впоследствии ту же самую квартиру приватизировать будет уже нельзя.

Так же как и всегда сначала необходимо составить соглашение, зарегистрировать его, а после переоформить документы на другое лицо.

Если квартира не приватизирована, можно ее продать или такие сделки невозможны?

Согласно решению правительства РФ, процесс приватизации будет продолжен до июля 2016 года, а, значит, все желающие еще смогут присвоить себе жилье. Но так как эта процедура требует большого вложения денежных средств, то не по карману каждому гражданину.

Тогда, если квартира не приватизирована, можно ее продать без больших капиталовложений со своей стороны? Да, если покупатель сможет взять на себя оплату приватизации. Здесь потребуется гарантия с вашей стороны, что данная недвижимость будет продана именно этому человеку после проведения всей процедуры.

Стоит заметить, что одного желания приватизировать недвижимость, мало.

При долевой собственности

Если квартира была приватизирована на несколько лиц, то все они являются собственниками.

Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и в договоре купли продажи должны фигурировать все из них.

В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда хозяин у квартиры только один.

Читайте также:  Трудовая пенсия по инвалидности: размер и оформление

В том случае, когда владелец доли хочет продать только ее одну (например, комнату в коммуналке), то преимущественное право покупки есть у остальных собственников. Для продажи своей доли постороннему лицу владелец обязан предоставить письменные отказы от покупки других дольщиков.

в новой квартире ребенку должна быть выделена не меньшая доля в метраже по сравнению со старым.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации.

Как продать приватизированную квартиру

Как продать приватизированную квартиру.

Какие документы нужны при продаже приватизированной квартиры

На беглый взгляд может показаться, что в процедуре продажи квартиры, прошедшей приватизацию, нет ничего необычного: выбрал подходящих покупателей, заключил ДКП, получил свои деньги. Однако на практике человек часто натыкается на неожиданные «подводные камни»: как узнать сумму налога от совершенной сделки, как распорядиться своей долей, какие подготовить документы для продажи приватизированной квартиры и так далее. В этом материале акцентируется внимание на вопросах, связанных с подготовкой документации, и попутно раскрыты некоторые важные законодательные тонкости.

Осуществить сделку купли-продажи вправе только лицо, личные данные которого прописаны в правоустанавливающих документах (фактический собственник) либо любой дееспособный гражданин, имеющий на руках заверенный нотариатом документ на право представлять собственника (доверенное лицо).

Какие документы нужны при продаже приватизированной квартиры.

Только что приватизированной недвижимости

После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

Общие этапы условно можно разделить.

Как продать квартиру после приватизации?

Одно из главных требований для оформления продажи приватизированной квартиры – наличие у собственника правоустанавливающих документов, включая договор приватизации. При продаже в обязательном порядке должен быть оформлен договор с прописанной в нем реальной (не заниженной) ценой. В случае указания цены ниже рыночной налоговая инспекция может осуществить дополнительную проверку правомерности совершенной сделки.

В случае указания цены ниже рыночной налоговая инспекция может осуществить дополнительную проверку правомерности совершенной сделки.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

  • копии паспортов всех собственников недвижимости;
  • разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
  • технический паспорт на недвижимость;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Документы

Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

Возможно, заключить договор с задатком.

Добавить комментарий