Досрочное расторжение договора с управляющей компанией

Порядок расторжения договора управления по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме

Если речь идет о расторжении договора управления общедомовым имуществом в доме, признаваемом многоквартирным, которое осуществляется по инициативе собственников помещений в таком доме, то для признания такого расторжения законным необходимо тщательно соблюсти всю процедуру, которая предусмотрена в специальных нормативных актах, утвержденных в рамках Постановлений Правительства Российской Федерации для реализации соответствующих норм Жилищного Кодекса. В частности, расторжение договора управления будет признано законным только в тех случаях, когда:

  • решение о расторжении договора было принято на собрании собственников помещений в многоквартирном доме с обязательным кворумом такого собрания не менее пятидесяти одного процента;
  • принятое на собрании решение должно быть зафиксировано в виде протокола собрания с отражением реальных результатов голосования в таком протоколе;
  • составление дополнительного соглашения о расторжении договора управления с отражением результатов голосования в качестве основания для такого расторжения.

Несмотря на то что расторжений договоров обслуживания многоквартирных домов на сегодняшний день происходит достаточно много, в том числе с использованием механизма одностороннего порядка, судебная практика по такого рода гражданским искам не так обширна и сводится в основном к тому, чтобы оспорить решение собрания собственников многоквартирного дома о расторжении договора управления.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие – невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

Если компания выбрана органом местного самоуправления

После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.

Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.

Периодическая задержка ремонтных работ и или плохое качество предоставляемых услуг.

Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Ответ:

Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д. Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

– организацию, ранее управлявшую домом;

– орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013, во вложении к консультации).

Аннотация. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика по его применению предоставляют собственникам помещений многоквартирного жилого дома право на расторжение договора управления в отсутствие нарушений договора управляющей компанией и в отсутствие в договоре управления условия о возможности его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке.

Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.

162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке

  • Все рубрики
  • Жилищные услуги
  • Коммунальные услуги
  • Общее имущество многоквартирного дома
  • Общее собрание многоквартирного дома
  • Управление многоквартирным домом
  • ТСЖ
  • Субсидии, социальная помощь
  • Прочие статьи

Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека. Большинство населения в России проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы оплачивая жилищно-коммунальные платежи довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. Но на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть все договорные отношения с управляющей компанией.

В соответствии с ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:

  • договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
  • если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

В первом случае расторгнуть договор мы можем, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие либо на это причины. Надпомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ) или при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома (п.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ).

Второй случай подразумевает не выполнение управляющей компанией условий договора. Поэтому необходимо достать Ваш договор управления многоквартирным домом и прочитать все Ваши права и обязанности, а также права и обязанности управляющей компании. Но не всегда у собственников имеется договор управления многоквартирным домом или в договоре не прописаны все требования по надлежащей эксплуатации многоквартирного дома или эти требования сводятся к формулировки «в соответствии с действующим законодательством». В этом случае необходимо изучить правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г. №170. Именно в данном нормативном акте Вы сможете найти для себя основания не надлежащей эксплуатации многоквартирного дома и исполнения договора управления. Однако наличие основания это еще не повод к расторжению договора, Вам необходимо зафиксировать, оформить данное обстоятельство. Есть случаи когда Вы сами (инициативной группой, советом многоквартирного дома) можете это сделать, к примеру если управляющая компания не выполняет периодичность определенных работ и услуг. Но есть более серьезные случаи, требующие специальных знаний, тогда Вам необходимо привлечь органы жилищного надзора (жилищные инспекции). В соответствии со ст.7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафа, в размере 40-50 тысяч рублей. Более того в случае привлечения управляющей компании к ответственности, у Вас будет не оспоримый факт ненадлежащего обслуживания Вашего многоквартирного дома.

Читайте также:  Как вернуть страховку по кредиту в 2020 году

В случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания в праве обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому-то и надо подготовить доказательную базу собственникам многоквартирного дома, иначе управляющая компания без труда может обжаловать Ваше решение.

Такая ситуации продолжалось до конца 2011 года, однако с принятием Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 все изменилось. Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что выбрав единожды способ управления многоквартирным домом и конкретную управляющую компанию, собственники не лишаются возможности изменить способ управления многоквартирным домом и управляющую компанию, в том числе без подтверждения нарушений со стороны управляющей компании. Стоит отметить, что толкование Высшим Арбитражным Судом РФ норм законодательных актов меняется, но на текущий момент оно именно такое. По этой причине и был описан алгоритм действий (смотри выше) по расторжению договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, в случае не выполнения условий договора управляющей компанией.

В связи с текущим толкованием п.8.2. ст.162 Жилищного кодекса РФ, можно с уверенностью сказать, что для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом.

Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека.

Основания для расторжения договора с управляющей компанией

Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.

К ним относятся следующие доказанные факты:

  • невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
  • некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
  • сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.

Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.

Помимо этого законными причинами являются:

  • обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
  • судебное постановление;
  • общепринятое решение жильцов.

При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

некорректное низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

  • 1 Основания для расторжения договора
  • 2 Расторжение договора с управляющей компанией по инициативе одной из сторон
    • 2.1 Список документов
    • 2.2 Оформление уведомления
  • 3 Как расторгнуть договор с управляющей компанией в суде?
    • 3.1 Исковое заявление

Многоквартирный дом является местом проживания большого количества жильцов. Поэтому для комфортабельного и безопасного проживания граждан применяются меры, направленные на поддержание функционирования его систем на должном уровне. Ответственность за указанные мероприятия возлагается на специально сформированные товарищества жильцами. При отсутствии обозначенного сообщества заключается договор с управляющей компанией.

Предметом договора, заключенного с управляющей компанией, является предоставление организацией определенных услуг жильцам многоквартирного дома, таких как:

  • Выполнение работ для содержания дома в надлежащем виде;
  • Ремонт общего имущества в обозначенном здании;
  • Помимо этого в обязанности управляющей компании входит предоставление коммунальных услуг всем жильцам многоквартирного дома.

Сторонами представленного договора являются управляющая компания и с другой стороны все лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме или Товарищество собственников жилья, а также Жилищно-строительный кооператив.

Статья под номером 162 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит информацию, согласно которой договор управления следует заключить с каждым лицом, который владеет правом собственности на жилое помещение в представленном здании.

Но нередки ситуации, когда один из участников данных договорных отношений желает инициировать процесс расторжения договора. Зачастую инициатором прекращения дальнейших взаимоотношений являются лица, обладающие правом собственности на недвижимость в многоквартирном доме или их представители в лице ЖСК и ТСЖ. О том каков процесс расторжения договора в одностороннем и судебном порядке, заключенного с управляющей компанией, будет представлено в текущей статье. Помимо этого статья содержит сведения о том, какой пакет документов для этого необходим и как правильно составить уведомление о расторжении и исковое заявление, если решить разногласие мирным путем не получилось.

2 Оформление уведомления.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Подготовка соответствующей документации и отчетности ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ

Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР № 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор.

Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным.
Важные новеллы содержал Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ.

Можно было бы утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года № 93-ФЗ.

Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.

С введением Федеральных законов №№ 123-ФЗ и 93-ФЗ можно было бы считать проблему в основном снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне – наоборот, неожиданно все осложнилось.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях № 1027/2010 от 15 июля 2010 года и № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.

Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона.

Однако были ли для этого основания? В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было.

С 2011 года в Государственной Думе обсуждается законопроект № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами)». Авторы законопроекта в своей пояснительной записке утверждают: чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих компаний.

Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) начинается с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц. Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, то есть управляющая организация.

На стороне собственников МКД могут быть как непосредственно собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, – в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а также договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами – в случаях, когда полномочия по заключению договоров по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.

С большим или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены.

Срок, на который договор может быть заключен, в разных случаях составляет от одного до пяти лет.

Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.

Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.

Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициирует общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию.
Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и прочие подобные атрибуты процесса – не тема данной статьи.

Для наших целей предположим, что собственники реально подписали бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую.
На первый взгляд, такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса.

Часть 2 данной статьи обязывает собственников выбрать один из трех возможных способов управления:

1) непосредственное управление собственниками;
2) управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Часть 3 той же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления.

Прецедентным стало дело, итогом которого стало постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1027/2010 от 15 июля 2010 года.
В данном деле ООО «УК «МДС» обратилось с иском к ООО «ЖРЭП-4» о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Читайте также:  Оформить алименты для нетрудоспособных супругов в Омске

Истец ссылался на то, что в ноябре 2007 собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в апреле 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования приняли решение о передаче функций управляющей организации УК «МДС».

Суды первой апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности иска на том основании, что собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора управления при условии возмещения управляющей компании понесенных расходов.

Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Часть 8.1. касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса. Это – частный аспект темы и в данном деле часть 8.1. не подлежала применению.

Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.
Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на «i», после чего судебная практика по делам с аналогичными обстоятельствами начала обретать единообразность: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.

Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в постановлении № 1027/2010 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре. Такие обстоятельства, например, имели место в деле № А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-16387/2010). В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен лишь при условии ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (в частности, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-10923/2010 от 19.08.2010 по делу № А71-15079/1009, № ВАС-12345/2010 от 22.09.2010 по делу № А71-9708/2009, № ВАС-2012/2010 от 19.10.2010 по делу № А11-10021/2008, № ВАС-13761/2010 от 21.10.1010 по делу № А71-13033/2009).

В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий при выборе собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ).
Казалось бы, внесена окончательная ясность.

Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается постановление № 7677/2011, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса.
При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.

Так действительно ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ дает основания для таких выводов?
Обратимся к букве части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами «и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом», т. е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней – невыполнение управляющей организацией условий договора.

Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2. не допускает двух мнений.

Окончательно убеждает в этом анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165.
В статье 165 в редакции Федерального закона № 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.
Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 вообще не представляется возможным после введения в действие Федеральных законов № 123-ФЗ и № 93-ФЗ.

Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа местного самоуправления по итогам проверки.

Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история.
Но совсем не другая история – то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в постановлении Президиума ВАС РФ № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года.

Из постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права:

– в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора,
– принять решение о выборе иной управляющей организации,
– принять решение об изменении способа управления данным домом.

Сегодня правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что«анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Более того, статья 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом»(Постановление ПВАС РФ № 7677/2011 от 22.11.2011).

Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см., например, Определения Высшего Арбитражного Суда № ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011).

Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и было бы основанием для отмены судебных актов.

Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.

Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации устранит или разъяснит данную коллизию.

касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса.

Основания

Для расторжения договора с управляющей компанией требуются веские основания (как и в случае, когда расторгается кредитный договор). Причинами расторжения договора могут послужить следующие нюансы:

  • Невыполнение управляющей компанией надлежащих мероприятий по обслуживанию дома;
  • Отказ в предоставлении жильцам услуг, оговоренных в договоре;
  • Неудовлетворительное и низкое качество предоставляемых услуг;
  • Отказ управляющей компании в предоставлении исчерпывающей информации о собственной сфере деятельности;
  • Окончание срока действия договора.

На основании каждой из перечисленных причин допустимо расторжение договора с управляющей компанией. Дополнительные основания расторжения договорённости обозначаются непосредственно в тексте соглашения.

Важно! Наиболее легитимной причиной для расторжения является отсутствие у жильцов желания продлевать действие договора с управляющей компанией, чей срок подошёл к концу.

Во всех иных случаях решить рассматриваемый вопрос проще всего в суде (в соответствии с регламентом статьи 162 Жилищного кодекса). Необходимо помнить, что каждая из перечисленных причин должна подтверждаться фактической документацией.

Наиболее легитимной причиной для расторжения является отсутствие у жильцов желания продлевать действие договора с управляющей компанией, чей срок подошёл к концу.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Читайте также:  Социальная норма потребления электроэнергии в 2020 году

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

Пакет документов должен содержать.

Если УО отказывается от управления домом

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

  • часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
  • статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

вторая сторона существенно нарушила договоренности;.

Отказ управляющей компании от управления домом

25 сентября 2017 г. управляющая компания отправила уведомление об отказе от управления жилым домом на том основании, что жилой дом блокированной застройки. Дом 1953 года постройки, одноэтажный, двухквартирный. Одна квартира принадлежит нанимателю по договору социального найма, вторая – собственнику жилого помещения. Правомерен ли отказ от управления домом УК без решения суда? Должна ли районная власть или городская выбрать новую УК? Имеет ли право наниматель заключать прямой договор с ресурсоснабжающей организацией?

Отказ управляющей организации (УО) от управления домом без решения суда незаконен, и вот почему.

Первое основание – запрет на расторжение договора в одностороннем порядке.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Второе основание – Жилищный кодекс РФ не допускает отказ УО от управления домом, если ее избрали собственники.

В моей практике был случай, когда в судебном заседании представитель УО ссылался на принцип свободы договора (она, мол, не давала согласия). Однако судья процитировала ст. 162 ЖК РФ, не предоставляющую УО права на досрочное расторжение договора управления…

Итак. Законом установлены различные сроки действия договора управления. Но в описанной в вопросе ситуации подходит п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч. 1 этой статьи (когда УО выбрана общим собранием собственников), на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

По истечении этих сроков УО вправе прекратить договор, руководствуясь ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, которая гласит: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В остальных случаях только собственники вправе удерживать в руках бразды правления!

Согласно ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

О сложившейся ситуации – а она является чрезвычайной, поскольку «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан» (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ)! – следует незамедлительно уведомить городскую прокуратуру (420043, г. Казань, ул. Чехова, д. 36, тел. +7(843) 221-30-02, сайт: https://prokrt.ru), а если не поможет – Генеральную прокуратуру РФ (ГСП-3, 125993, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 15 «а») и Госжилинспекцию (г. Казань, ул. Б. Красная, д. 15/9, тел. +7(843)555-69-01, сайт: http://gji.tatarstan.ru, e-mail: tatgi@tatar.ru).

Что касается заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

В соответствии с п. 8, 9, 14, 15, 17 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.

Однако при этом надо помнить следующее. Условия договоров основаны на законах и регулируются законодательством (законами, постановлениями, приказами, распоряжениями) о водо-, газо-, тепло-, и энергоснабжении, которое, придется изучить. В частности, вам понадобятся: Гражданский кодекс РФ (соответствующие разделы), федеральные законы: от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», также придется следить за изменениями, вносимыми в них.

И еще. Не забудьте, что споры о тарифах, о ненадлежащем оказании услуг и прочих «нюансах» отношений, которые ранее регулировала ваша УО (ТСЖ, ЖСК), с РСО могут быть затруднительны, поскольку для предприятия с миллиардным оборотом ваша плата за услугу в сумме «рупь-двадцать» – ничтожно мала, которой, как говорят математики, можно пренебречь.

Однако при этом надо помнить следующее.

Примеры из судебной практики

Например, ряд собственников помещений многоквартирного дома обратились в суд с иском к управляющей компании о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым, обязании управляющей компании передать техническую документацию на дом и запрете ответчику начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

Истцы ссылались на то, что собственниками жилых помещений принято решение о расторжении договора управления с ответчиком в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, избрана новая управляющая компания, которой переданы функции управления домом.

Суд требования удовлетворил, суд апелляционной инстанции с выводами суда согласился, указав следующее.

Право на досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условиях несоблюдения, либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору, а также в случае изменения способа управления многоквартирным домом.

В материалах дела имеются доказательства того, что внеочередное собрание собственников помещений дома приняло решение о расторжении договора управления с ответчиком именно в связи ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников. Решения общего собрания в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, никем не оспорены.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору подтверждается заявлениями жильцов по вопросу производства перерасчета за ненадлежащее оказание услуг, заявлениями в контролирующие и надзорные органы по вопросу действий управляющей организации, постановления о привлечении управляющей компании к административной ответственности за предоставление некачественных услуг, обращения жильцов в управляющую организацию о проведении работ по содержанию мест общего пользования (извлечение из апелляционного определения Архангельского областного суда от 10.10.2013 по делу N 33-5849/13).

По другому делу, суд констатировал, что решение общего собрания собственников не имеет правовых последствий для действующего договора управления многоквартирным домом:

Собственник жилого помещения обратился с иском о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома об отказе от услуг управляющей компании и выборе другой управляющей организации, заключении договора управления с ней.

Удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о том, что положения пунктов 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ исключают возможность применения к отношениям, возникающими между собственниками помещений и управляющей компании, пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ, который устанавливает право заказчика в любое время и без указания причин отказаться от договора возмездного оказания услуг.

Судом установлено, что протокол общего собрания не содержит данных о том, что управляющей компанией допущены существенные нарушения условий договора управления многоквартирным домом, на обсуждение общего собрания такой вопрос не выносится, в чем состояли нарушения и их существенность – не указывалось.

Таким образом, как указал суд, обжалуемое решение общего собрания не имеет правовых последствий для договора на управление домом при отсутствии оснований для такого расторжения и не соблюдении установленного законом порядка расторжения договора, который продолжает действовать, поэтому выбор иной управляющей компании невозможен в силу прямого указания закона (извлечение из апелляционного определения Ростовского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-11088/2013).

При аналогичных обстоятельствах, судом вынесено решение о признании незаконным и отмене решения общего собрания собственников помещений в МКД об одностороннем отказе от исполнения договора управления домом с управляющей компанией, выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании.

Суд указал, что само по себе право собственников помещений дома отказаться от исполнения договора управления с управляющей компанией, не свидетельствует о том, что такой отказ может возможен в любое время без соблюдения каких-либо условий:

Из содержания ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.

Однако судом установлено, что из протокола общего собрания собственников не следует, что управляющей компанией допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.

Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей по договору управления домом, в материалах дела не имеется (извлечение из Определения Пермского краевого суда от 28.08.2013 по делу N 33-7598А).

Встречается иная позиция судов.

Добавить комментарий