Передача квартиры до подписания договора купли продажи

И для чего он нужен

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее – Откроется в новой вкладке.”>регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Откроется в новой вкладке.”>Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае Откроется в новой вкладке.”>оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В Откроется в новой вкладке.”>условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой Откроется в новой вкладке.”>расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг Откроется во всплывающем окне.”>ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже Откроется в новой вкладке.”>договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности Откроется в новой вкладке.”>запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о Откроется в новой вкладке.”>титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета в местном РЭУ ЕИРЦ МФЦ , заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

Зачем он нужен?

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры.

Проверено ЦИАН

Благодарю вас за подробные ответы.

Что такое передаточный документ и зачем он нужен?

Как говорилось выше, акт приема-передачи недвижимости – самостоятельный документ, который подтверждает переход прав и обязанностей по объекту от одной стороны к другой. Подписывать такой документ целесообразно для всех фигурантов сделки. Для этого есть несколько объективных причин:

  1. Без акта у продавца квартиры нет существенных доказательств того, что он передал имущество вместе с ответственностью за него новому владельцу. В случае стихийного бедствия или других форс-мажорных ситуаций покупатель может требовать с бывшего владельца покрытия убытков. В данной ситуации обязательства по возмещению будут лежать на продавце, так как, с точки зрения закона, он до сих пор является владельцем имущества.
  2. Если в договоре акт указан, как обязательный документ, Росреестр не может выдать свидетельство без наличия этих двух бумаг. Если же договор является одновременно и доказательством перехода собственности при оформлении свидетельства проблем не возникнет.
  3. Техническое состояние квартиры не соответствует описанию. Подобные нюансы встречаются чаще при покупке первичной недвижимости. В такой ситуации дополнительно составляется сопроводительный акт, в котором указываются все расхождения. Покупатель при этом может требовать устранения неточностей или денежной компенсации.
Читайте также:  Очередь кредиторов при банкротстве

На практике сформировалось несколько видов документов передачи жилого помещения:

  • Акт, как дополнение к договору, которое является неотъемлемой его частью.
  • Односторонний акт передачи – такой документ подписывается обеими сторонами, но важен только, к примеру, для покупателя, документом подтверждается только передача имущества, а не его прием.
  • Акт приема-передачи от застройщика – подписывается разными типами сторон: юрлицом и физлицом, в документе отражаются все характеристики жилого помещения – отделка, коммуникации и т.д.
  • Акт приема-передачи квартиры во временное пользование – заключается при заключении сделки на аренду жилого помещения.

Покупатель при этом может требовать устранения неточностей или денежной компенсации.

Акт приема-передачи квартиры на «первичке»

Договор долевого участия – одна из выгодных возможностей приобрести недвижимость в новостройке из первых рук. Но переход прав собственности от застройщика к дольщикам в 2018 году будет выглядеть несколько иначе. Так, после завершения строительных работ застройщик готовит полный пакет документов, необходимый для получения разрешения на целевую эксплуатацию здания. Госкомиссия и управление муниципалитетом принимает объект, о чем составляется соответствующий Акт.

Дополнительно индивидуальные передаточные документы готовятся на имя каждого участника долевого строительства. Составлять Акт и заполнять его разделы может сам застройщик, но всегда оставляется место для внесения претензий будущим владельцем. Так, документ должен содержать следующие группы сведений:

  • наименование документа;
  • персональные сведения участников;
  • основания получения прав собственности на объект;
  • расположение недвижимости;
  • характеристики объекта (особое внимание уделяется площади, поскольку от квадратных метров зависит стоимость жилья);
  • перечень претензий и порядок их устранения.

Все замечания должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки (как правило, в течение 30 суток).

Образец акта приема передачи квартиры в новостройке можно скачать здесь

Это позволит оформить бумагу безвозмездно без осуществления дополнительных плат юрлицу.

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны? Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >> Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы – все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Читайте также:  Какие курсы можно закончить от Центра занятости

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Покупка квартиры сюрпризы последнего акта.

Продаем квартиру. Последний этап: передача квартиры новому владельцу. Разбираемся с пропиской; пересчитываем мебель; составляем акт и меняем замки

После заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации (этой теме была посвящена предыдущая «серия» нашего рассказа) квартира уже юридически принадлежит не нам, а покупателю. Так что нам предстоит сделать последний шаг: освободить объект и передать его новому собственнику.

Освободите помещение!
Как было уже много раз (и в рамках нашего «сериала» статей, и вне его) сказано, лучше всего продавать и покупать пустые квартиры – в которых никто не зарегистрирован по месту жительства («прописан») и не проживает.

Однако для российского рынка, особенно экономкласса, такая ситуация – скорее исключение: наши граждане не настолько богаты, чтобы в одной недвижимости жить, а другими «крутить». Так что куда чаще происходит так, что в продаваемом жилище люди сидят до последнего – и выбывают из него только в новокупленное (в рамках все той же сделки купли-продажи) помещение.

Как и в какое время произойдет освобождение проданной квартиры – законом этот вопрос никак не регламентируется, он оставляется исключительно на усмотрение сторон. Условия обычно прописываются в договоре купли-продажи, и продавцу остается только соблюдать их. Как правило, сроки составляют от 2-3 дней до 2-3 недель. Минимальные – для тех случаев, когда владельцу есть куда выехать и «прописаться». Тут, говорят риелторы, по уму было бы сделать это до сделки, но среди продавцов бывают люди со своими специфическими резонами. Довелось, например, увидеть бабушку, которая напрочь отказывалась сниматься с регистрационного учета, поскольку в этом случае ее лишали бы «лужковских» льгот по квартплате.

Что до максимальных сроков, то они характерны для длинных «цепочек», когда по паспортным столам перемещаются огромные массы народа, и каждый из участников ждет, когда квартиру, в которую он должен «прописаться», освободит другой участник сделки.

Жертвы милитаризма
В силу принадлежности к мужскому полу автор не может не отметить еще одного – выраженной дискриминации, имя которой – военкомат. Дело в том, что в нашей чудесной, вечно готовящейся воевать с кем-то стране все мужчины являются военнообязанными и должны при переезде сниматься и становиться на воинский учет. Что, конечно, процесс удлиняет.

Несколько лет назад я и сам попал в подобную передрягу. Милая женщина Ирина, которой я передавал квартиру, быстро решила свои проблемы в паспортном столе и стала ждать, когда же я очищу помещение. А у меня – военкомат, где в тот момент как на грех надумали менять военные билеты офицерам запаса. По старому с учета не снимают, а бланки новых – в сейфе у тов. прапорщика, который, как мне кажется, в тот момент пребывал в глубоком запое. Во всяком случае, другие тамошние трудящиеся на вопросы о том, где же сей жрец Марса, только загадочно улыбались – точь-в-точь как Джоконда. Ирине я ситуацию объяснил, выразил готовность встретиться и показать все свои документы с отметками о посещениях различных инстанций. Ирина проявила понимание и от контроля отказалась. В общем, я, конечно, «выписался» – но на две недели позже обещанного.

Злонамеренные
А что если бывший собственник квартиры просто не станет «торопиться» с ее освобождением? Для борьбы с подобным окаянством давно найдено решение – называется оно «удержание под выписку». «Часть суммы, обычно от 200 тыс. до 1 млн руб., закладывается в отдельную ячейку, – объясняет Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. – Продавец получит доступ к ней только по предъявлении выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с регистрационного учета». В этом случае – это мы уже от себя – никаких проблем обычно не возникает, продавец сам бегает по инстанциям, выражаясь словами О’Генри, «в трех метрах впереди собственного визга».

Хуже (для покупателя), если никакого такого «удержания» сделано не было – например, приобретающая сторона об этом в свое время забыла или проявила излишнюю мягкотелость. Когда увещевания не помогают, остается одно – суд: как напоминает Марина Маркарова, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Т.е. новый собственник вправе обратиться в судебные органы с иском о выселении прежнего собственника и членов его семьи.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», также обращает внимание на то, что подобные вопросы решаются исключительно через суд. Самостоятельно сделать это новый собственник не вправе.

Бедненько, но чистенько
Состояние передаваемой квартиры – тоже довольно «благодатное» поле для возникновения конфликтов. Покупатель видел объект обжитым и симпатичным (более того, продавец прикладывал все усилия, чтобы сделать это впечатление максимальным), а передают ему нечто ободранное. Из виденного в жизни: в комнате обоями оклеена ровно половина стен – остальное загораживала мебельная «стенка». В другом случае уезжающий хозяин выдрал из стены все розетки. Дом – 1969 года постройки, розетки – «родные» советские, так что за каким Armoracia rusticana они ему сдались – непонятно. Но выдрал.

Закон в подобном случае изъясняется, как обычно, довольно обще. «Основное понятие, предусмотренное законодательством, – квартира должна быть пригодна для использования, – говорит Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость». – Все нюансы, которые могут быть в конкретном случае, не типичные для обычной сделки, должны быть оговорены в договоре купли-продажи».

От себя добавим, что это означает, что с электророзетками тот гражданин дал маху – в квартире они должны быть, а при желании увезти их (например, они по каким-то причинам дороги хозяину) на их место должны быть установлены новые. Но в данном случае ввиду грошовости вопроса никто претензий предъявлять не стал.

Но бывают ситуации и негрошовые. К примеру, часты продажи «с мебелью» – когда за обстановку, бытовую технику или что-то еще подобное продавец получает дополнительные деньги. В этом случае, рекомендует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, необходимо составить дополнительный договор, в котором прописать список имущества, который будет передан будущему собственнику. Также к нему следует приложить фотографии. В дальнейшем по этому списку и будем сверяться при передаче квартиры покупателю.

Стоит заметить, что при невыполнении продавцом своих обязательств покупатель «вправе потребовать» – либо вернуть незаконно вывезенное, либо доплатить разницу. Такая формулировка подразумевает, что считающая себя обиженной сторона должна обращаться в суд, где предстоит долгое и мучительное разбирательство…

Дорогая передача
Подписание большинства документов (всякие предварительные соглашения, сам договор купли-продажи) у нас уже в прошлом. Но остается еще одна бумага, которую сторонам сделки предстоит составить, – это передаточный акт. В отличие от многих прочих этот документ не требует каких-то специальных бланков, его не заверяют разноцветными штампами и печатями. Составляется он в простой письменной форме на обычной бумаге и только подписывается сторонами. Из-за этого отношение к нему иногда не очень серьезное. А зря – передаточный акт очень важен!

«Подписание передаточного акта – финальная точка во взаимоотношениях покупателя с продавцом, – заключает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского Агентства Недвижимости». – После его подписания покупатель становится полноправным владельцем купленной недвижимости, в то время, как продавец лишается любых прав на это жилье. Подписание акта означает, что все взаиморасчеты проведены, обязательства выполнены, т.е. квартира или дом переданы в надлежащем виде».

Читайте также:  Что делать, если потерял ИНН: способы восстановления

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передаточный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи, – говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). – В нем стороны подтверждают исполнение обязательств по договору, подтверждают проведение расчетов и отсутствие претензий. Также с момента подписания акта риск случайной гибели товара переходит от продавца к покупателю (ст. 459 ГК РФ)».

Последний тезис, на наш взгляд, следует разобрать чуть подробнее. Дело в том, что – как мы помним – покупатель становится владельцем квартиры с момента государственной регистрации договора. После этого ситуация несколько перекошена: квартира (юридически) принадлежит покупателю, а контролирует ее еще продавец. И, к примеру, если в ней произошла какая-то авария, могут предъявить претензии: покупатель посчитает, что продавец недостаточно тщательно оберегал чужое имущество. После подписания передаточного акта весь этот перекос устраняется: за квартиру отвечает ее нынешний собственник. Даже если через пять минут объект будет полностью уничтожен – это уже не наша (продавца) вина. Так что продающей стороне рекомендуется не затягивать с подписанием акта: зачем нам ответственность за имущество, которое все равно уже не наше?

«Передаточный акт должен содержать в себе следующие пункты: адрес передаваемого объекта, факт передачи денег покупателем продавцу, факт передачи ключей и оплаты продавцом всех коммунальных услуг, а также подтверждение сторонами факта отсутствия друг к другу претензий», – подводит итог Наталья Киселева («Инком-Недвижимость»).

Замки – не забудьте о них
Получив приобретенную квартиру, разумный покупатель, естественно, первым делом поменяет в ней замки – это вопрос его собственной безопасности и сохранности его имущества. Однако есть соображения, заставляющие продавца самому напомнить об этом. Ведь если через некоторое время в квартире произойдет кража, покупатель может думать, что у продающей стороны оставались дубликаты ключей. А если замки были заменены – мы уже вне подозрений. Так что соображение это не столько юридическое, сколько из разряда обычного житейского здравого смысла.

Уважаемые читатели, наверняка вы когда-нибудь покупали-продавали квартиру и проходили описанные нами этапы на практике. Поделитесь вашим опытом, оставьте свой комментарий на нашем сайте.

Последний тезис, на наш взгляд, следует разобрать чуть подробнее.

Если вы покупаете свободную квартиру

При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).

Покупка жилья с использованием ипотечных средств или материнского капитала.

Особенности составления акта приема-передачи недвижимого имущества

Покупатели недвижимости на вторичном рынке хорошо знакомы с гражданско-правовой сделкой купли-продажи, но мало кто знает, что это не окончательная процедура по приобретению квартиры. Подписание сторонами договора купли-продажи и государственная регистрация не является подтверждением, что жилье передано покупателю.

Завершающий этап сделки предполагает подписание еще одного важного документа – акта приема-передачи. К составлению данного документа необходимо подойти ответственно, чтобы избежать вероятности двоякого толкования положений и негативных последствий в будущем. Рассмотрим нюансы составления акта приема-передачи.

отсутствие пункта с упоминанием о составлении передаточного акта.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

кто получил деньги кто конкретно из продавцов, если их несколько , его паспортные данные, сведения о месте его проживания регистрации ;.

Подписание акта приёма-передачи

Наличие подписанного договора купли-продажи квартиры ещё не свидетельствует о том, что квартира была передана продавцу.

Важно! Действующее законодательство гласит, что право собственности на недвижимое имущество возникает после государственной регистрации. Соответственно, покупатель становится полноправным владельцем квартиры только после осуществления государственной регистрации и получения свидетельства собственности на данную квартиру.

Но даже наличие государственной регистрации не свидетельствует о том, что квартира была передана покупателю. Ведь на практике часто бывают случаи, когда покупатель и продавец подписывают соответствующий договор, продавец получает оговорённую сумму, а право собственности покупателя получает государственную регистрацию, но по совместной договорённости продавец продолжает проживать в квартире определённое время. Конечно, подобное положение должно быть предусмотрено в тексте купли-продажи.

Но факт передачи квартиры покупателю подтверждается путём подписания соответствующего акта приёма-передачи квартиры.

Но в тексте акта приёма-передачи должна быть написана определённая информация.

Роль риэлтора

Роль риэлтора на этапе сдачи документов и при расчетах минимальна, особенно, если сделка прямая. Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При любой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.

Продавец получает свои документы один экземпляр договора купли-продажи и старое свидетельство с отметкой погашено иногда отметку забывают поставить , а покупатель свои документы свидетельство о переходе права собственности, зарегистрированный договор и другие правоустанавливающие документы.

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

Первичное жилье это то, на которое не устанавливалось право собственности.

На вторичном рынке

Передаточный акт при покупке вторичного жилья отражает только факт передачи квартиры. В отдельном пункте покупатель вправе указать внезапно обнаруженные крупные технические недостатки и потребовать устранить их. Также можно поступить и с серьезными коммунальными задолженностями.

При отказе продавца устранить недостатки или погасить долги, покупатель может затребовать сделать это через суд.

В акте должны быть прописаны:

  1. Дата и место составления;
  2. Реквизиты договора купли-продажи, к которому акт прилагается (дата и номер договора);
  3. Сведения о сторонах сделки.
  • ФИО, паспортные данные и адреса регистрации, если участниками договора купли-продажи являются физические лица;
  • наименование, код ОГРН, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице и подтверждающем полномочия документе, если одна из сторон юридическое лицо.
  1. Информация о квартире, переходящей в результате к другому собственнику. Данные должны соответствовать договору, где указываются характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать ее среди других подобных помещений. Указываются точный почтовый адрес, номер по кадастровому учету, площадь помещения, количество комнат и иные существенные признаки. Все эти данные можно взять с выписки из ЕГРН.
  2. Здесь же можно указать количество комплектов ключей, передаваемых покупателю;
  3. Фиксируется стоимость принимаемого жилья и факт оплаты в соответствии с договором сделки (в акте необходимо указать, имеется или отсутствует задолженность по коммунальным или иным платежам на дату подписания акта);
  4. Перечень передаваемого имущества и общее состояние квартиры. В квартире помимо сантехники продавец может оставить и иное имущество, например, предметы мебели, бытовой техники и т.д. Все эти моменты необходимо внести в акт. Дополнительно нужно перечислить, в каком состоянии они переданы, а также состояние самой квартиры на дату составления акта. Это поможет избежать неприятных моментов и необоснованных претензий, которые впоследствии могут быть обнаружены покупателем. Потому рекомендуется не только тщательно все прописать в акте, но и осмотреть перед подписанием;
  5. Подписывается передаточный документ обеими сторонами сделки. Этим продавец и покупатель подтверждают, что не имеют друг к другу претензий (такую фразу можно прописать в самом акте).

Сколько нужно экземпляров передаточного акта?

Количество копий акта равно количеству экземпляров договора о купле-продаже помещения. Чаще всего их три, по одному сторонам сделки и один для хранения в Росреестре.

Для начала важно удостовериться, что дом официально сдан в эксплуатацию и имеет почтовый адрес.

Добавить комментарий