Доля в праве общей собственности на общее имущество

Формула

Соответственно, формула расчета доли в праве общей собственности будет выглядеть следующим образом:

где,

  • S1– размер доли в праве общей собственности;
  • S2– общая площадь квартиры;
  • – жилая площадь квартиры;
  • Кд– количество всех собственников жилья.

Пример. Иван и Михаил совместно владеют трехкомнатной квартирой, общая площадь которой 90 квадратных метров, из которых жилой площади – 70 квадратных метров. Причем, доля Ивана в 2 раза больше, чем доля Михаила. Спустя три года проживания, соседи затеяли капитальный ремонт и перед ними встал финансовый вопрос. Иван, утверждал, что кухней, ванной комнатой и коридором они пользуются на равных, и соответственно складываться на их ремонт следует поровну, Михаил же, владеющий меньшей долей утверждал, что платить он будет только пропорционально размеру частей. Воспользовавшись онлайн-калькулятором и введя в него необходимые параметры, совладельцы посчитали, что размер из долей в праве общей собственности одинаков и составляет по десять квадратных метров: (90-70)/2=10. Михаилу ничего не оставалось, как согласиться с Иваном и оплатить ремонт поровну.

Особенность Описание После приватизации территория под домом становиться общедолевой.

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений.

Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?

Опубликовано ср, 10/31/2018 – 13:12 пользователем spravpotreb

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).

Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).

Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.

«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. № А06-5228/2008

3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.

«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015

4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17

5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст.

Доля в праве общей собственности на общее имущество

Главная страницаФорум Гарант
  • 1 из 2
  • 1
  • 2
  • >

Вспомнив правило пропорции :
2000 – есть 1
300 – есть х

х= (300*1)/2000=0,15 или 15/100

Тоже о таком варианте думала, но он кажется неправильным, т.к. речь идет о доле в праве на общее имущество, а размер доли вычисляется, исходя из площади всего дома, а не из размера общего имущества.

А как посчитать размер общего имущества, тоже не понимаю.

по п.1 ст. 37 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения.
Наверное вы правы что нужно ещё знать общую площадь всех квартир.
положим она 1500, тогда доля от общего имущества (площадь общего имущества 2000-1500=500) будет другая: х=(300*1)/500=0,6

0,15 меньше чем 0,6 лучше платить за 0,15 :smiling:

Дык вот в том-то и вопрос, что пропорциональна.

Но ведь общее имущество состоит не только из подъездов и з/у, площадь которых легко определить на основании документов. А еще крыши-трубы-стены-тепловые узлы, системы тепло-электро. (га-га-гааааааааааа, истерика у меня. )
Как это все считать вместе?!

Ну, взяли площадь всего дома. Так ведь это только площадь.

И, кстати, смотря от чего 0,6 и смотря от чего 0,15 – верно? Может, 0,6 будет гораздо меньше, чем 0,15.

Полега! Дорогая!
я тебя умоляю – 0,6 или 0,15 это только доля абсолютная величина. Их сравнивать между собой нельзя (я юморила), т.к. они взяты совершенно от разного целого: 500 и 2000 .
Там еще общим имуществом может быть и придомовая территория. Земля. А как её считать вокруг дома или и под домом?!

Для чего надо-то?
если содержать только общее имущество, то берешь вариант 0,6
Все затраты на ежемесячное содержание общего имущества умножаешь на 0,6 – это будет рублевая доля содержания общего имущества пропорцинальная площади собственника помещения в 300 кв.м.

я тебя умоляю – 0,6 или 0,15 это только доля абсолютная величина. Их сравнивать между собой нельзя (я юморила), т.к. они взяты совершенно от разного целого: 500 и 2000 .
ну и я про то же, ф принципе.

Ой, для чего надо. ой, надо. ну дааа-ну даааа, надоооо
Глянь мои темы, все вверху держатся, все на одну тему, я всем головы загадила уже своими (вернее, чужими) проблемами.

Основное для чего надо – жильцы собрались за ум взяться.
А с какой стороны подступиться.
Вот они собрание назначили, а нет никаких документов по этим чертовым долям! Как они собираются голоса считать?!

ну если буквально по п.3 ст.48 жк рф , то нужна общая площадь общего имущества.
Тут мне мысль пришла, а почему только от площади доля в общем имуществе?!

Имущество подлежит оценке: трубы, лифты, квартиры – все имеет свою цену. Доля в праве от имущества, след. если знать суммарную стоимость (инвентаризационную) всего имущества, отдельно квартир (помещений), можно определить стоимость общего имущества. И считать пропорционально
Когда делим реально жилой дом на нескольких хозяев, то можно произвести раздел по фактическому пользованию, а можно по стоимости принадлежащих долей.

Может это поможет?! Надо взять технический паспорт на все здание . Там будет дана оценка всего имущества дома. Можно попросить в БТИ методику расчета долей по стоимости и по площади.
Думаю это реальный выход уменьшения затрат на содержание

Нашла в статье уверенную формулу:
доля собственника равна:
площадь помещения, принадлежащего конкретному соб-ку разделить на общую полезную площадь дома и умножить на 100 процентов :creepy:

Остелось выяснить, что такое полезная площадь!

svs Пишет:
——————————————————-
> Тут мне мысль пришла, а почему только от площади
> доля в общем имуществе?!

дык вот и я об этом же голову ломала!

>
а вот это
> Когда делим реально жилой дом на нескольких
> хозяев, то можно произвести раздел по фактическому
> пользованию
, а можно по стоимости принадлежащих
> долей.

говорят, нельзя.
А мне как раз очень бы хотелось!

>> Думаю это реальный выход уменьшения затрат на
> содержание
Там буча поднялась не из-за желания уменьшить, а из желания взвалить дополнительно на того, кто и так тянет.

Щас, я так понимаю, моему соб-ку реально взыскать с ТСЖ часть лишних затрат, которые он на себя взвалил.

Он везет на себе почти весь фасад, убирает г..о за детьми, подростками и собаками, живущими в доме (нанял и платит дворнику за уборку всей прил.терр.), вывозит снег и мусор (дог. заключены), травит крыс и тараканов (по дог. обрабатывают весь подвал), а его щас хотят заставить в ремонте оставшейся части фасада поучаствовать и еще в ряде мероприятий. Ну неслыханная наглость.

Лев Монахов Пишет:
——————————————————-
> Всё правильно –
> Берётся общая площадь помещений, принадлежащих
> всем собственникам S. Доля каждого – площадь его
> пемещения/S.
> Например, берём пятиквартирный дом:
> 1 – 30 м2;
> 2 – 50 м.2;
> 3- 5 м2;
> 4 – 100 м2;
> 5 – 40 м2.
> Итого общая площадь – 225 м2. Соответственно доля
> каждого:
> 1 – 30/225=0,133
> 2 – 50/225=0,222
> 3 – 5/225=0,022
> 4 – 100/225=0,444
> 5 – 40/225=0,178
> Вот так и голосовать. Это тоже самое, что акции.

Да не было у меня акций в практике!

Благодарю Вас, Лев!

Теперь окончательно поняла: нужно сложить все квартиры и хозяйсие нежилые помещения, а потом каждую кв/помещение разделить на то, что получилось.

ПОсмотри Приказ МИнземстроя РФ от 04.08.1998 номер 37 “Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ .

там все по площадям.

Лев Монахов Пишет:
——————————————————-
> > Хозяйские нежилые помещения – только те, которые
> имеют собственника. Так, например,
> электрощитовую, помещение вахтёрши, и т.д и т.п.
> складывать не нужно.

да, я поняла, спасибо!

Лев Монахов Пишет:
——————————————————-
> > Увы, но не реально. Его никто не обязывал это
> делать.

нормально, для морального воздействия пойдет ))), где-то даже болтается заключение о состоянии фасада (или цоколя, черт его знает, короче, наружной стены по первому этажу).
>
> Согласен. Вот пусть на собрании и скажет: “Если,
> уважаемые собственники, Вы желаете жить в дерьме,
> то делать я более ничего не буду”.

А че толку-то, говорено сто раз уже. Они, естественно, довольны, что у них чисто и красиво, но раз обязан нести общие расходы – будь любезен.
Совести нет. Их там мало, два десятка квартир в доме. Никому ничего не надо, а если надо, то даром.

Доля собственника определяется делением площади квартиры (доли в квартире, комнаты) на общую полезную площадь многоквартирного дома.

Доля в общем имуществе = S квартиры (доли в квартире, комнаты) / S дома

S дома = S1 + S2
S1 – площадь жилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся общим имуществом
S2 – площадь нежилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся общим имуществом

Читайте также:  Отдадут ли водительские права?

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> как посчитать в квадратах , если доля в квартире
> 60кв.составляет 7/20, мне надо знать какую комнату
> (сколько квадратов)я имею право сдать.

Нисколько квадратов вы не имеете права сдать . если у вас нет права собственности на какую – то отдельную комнату – право собственности, подтвержденное свидетельством о праве собственности на комнату площадью (допустим) 10 кв.м. . а долю 7/20 в квартире – вы сдавать права не имеете .

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> здраствуйте,в нашем доме 4 квартиры у каждого в
> собственности по 1/4 части,общая площадь
> составляет 166,90кв м.,у каждого по
> 41,725.Подскажите как мне расчитать эту 1/4 часть
> на 5 человек,чтобы получились доли а не %!

Опять же вспоминаем математику из школы:
1/4 на 5 чел. – по 1/20 на каждого

Я это проходил это 2 года назад, уважаемый Росреестр мне весь мозг вынес, они сами впервые с этим столкнулись (регион Дальний восток).
Я решил проблему просто, взял количество квартир в доме (пятиэтажка, новостройка, построена через долевое) 45 квартир и разделил доли в зависимости от количества квартир.
Так как по долям возник вопрос на общем собрании, если по процентам от площади квартиры то получалось, что одна 3-х комнатная квартира (105 кв.м) спокойно переголосовывала 3 однокомнатные (по 32 кв. каждая), естественно людей это не устраивало, начался бунт.
Пришлось предложить им вот такую схему (ниже), по земле так же.
Росреестр зарегистрировал без звука.

Протокол
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
__________________________________

«__» ___________ года

S дома
(общая площадь помещений общего пользования многоквартирного дома) м2
1100

Количество квартир в доме Кол-во квартир участвующих в голосовании

шт. Процентов (%)
45 45 100

Общее собрание правомочно принимать решения по повестке дня.
Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома проводится в форме прямого голосования.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме созвано по инициативе ____________________, квартира № ____________(общая площадь квартиры _____ м3), как одного из собственников помещений многоквартирного дома.
Дата и место подсчета голосов – ______________________________________ (этот же адрес).

ПОВЕСТКА ДНЯ:
1. О выборе председателя общего собрания с правом подписи протокола общего собрания.
2. О выборе секретаря общего собрания с правом подписи протокола общего собрания.
3. Утверждение порядка распределения голосов собственников.
4. Выступление инициатора собрания о распределении между собственниками квартир долей в общем имуществе многоквартирного дома в целях государственной регистрации права собственности на квартиры.

По 1 вопросу о выборе председателя общего собрания с правом подписи протокола общего собрания слушали _______________________, кв. № ________, которая предложила избрать председателем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания ____________________, кв. № ____.
за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили избрать председателем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания ______________________, кв. № ___.

По 2 вопросу о выборе секретаря общего собрания с правом подписи протокола общего собрания слушали _______________________, кв. № ___, которая предложила избрать секретарем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания _______________, кв. № ____.
за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили избрать секретарем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания _____________________, кв. № _____.

По 3 вопросу об утверждении порядка распределения голосов собственников слушали _____________________, кв. № ____, которая предложила утвердить порядок распределения голосов 1 квартира = 1 голос, вне зависимости от размера общей жилой площади каждой из квартир.

за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили определить порядок распределения голосов исходя из 1 квартира – 1 голос, вне зависимости от размера общей жилой площади каждой из квартир.

По 4 вопросу слушали ____________________, кв. № _____о том, что для государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо распределить между собственниками квартир доли в общем имуществе многоквартирного дома. Для определения доли каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома предлагается распределить указанные доли путем установления дроби, где:
– числитель – общее имущество многоквартирного дома, равен 1;
– знаменатель – общее количество квартир в доме равен 45.
Исходя из предложенного распределить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с таблицей 1:
Таблица 1:
Ф.И.О. № квартиры Доля в общем имуществе многоквартирного дома Подпись
1 1/45
2 1/45
3 1/45
4 1/45
5 1/45
и т.д.

за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили распределить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с вышеприведенной таблицей 1.

Итоговые решения по повестке дня.

1. Избрать председателем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания ________________, кв. № ____.
2. Избрать секретарем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания __________________, кв. № ____.
3. Определить порядок распределения голосов исходя из 1 квартира – 1 голос, вне зависимости от размера общей жилой площади каждой из квартир.
4. Распределить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с вышеприведенной таблицей 1.

Председатель собрания ________________________________________

Секретарь собрания ________________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ:
1. Список собственников помещений, участвовавших в голосовании на 1 листе.

Приложение к Протоколу
общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме расположенном по адресу:
________________________________________________.

Список собственников помещений, участвовавших в голосовании
Ф.И.О. № квартиры Подпись
1
2
3
4
5

нормально, для морального воздействия пойдет , где-то даже болтается заключение о состоянии фасада или цоколя, черт его знает, короче, наружной стены по первому этажу.

Доля в праве общей собственности на общее имущество

“. Доля в праве общей собственности на общее имущество – доля собственника помещения на имущество в многоквартирном доме, находящееся в общей собственности, которая пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. “

Источник:

РАСПОРЯЖЕНИЕ ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 N 05-14-316/6

“ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПЕРЕДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРИ СМЕНЕ ОРГАНИЗАЦИЙ, УПРАВЛЯЮЩИХ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, НЕЗАВИСИМО ОТ ИХ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫХ ФОРМ”

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

  • Доломит
  • Доля добавленной стоимости

Общее имущество в коммунальной квартире Согласно статье 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Каким образом определить долю в праве общей собственности на общее имущество в здании ТК

Каким образом определить долю в праве общей собственности на общее имущество в здании ТК, в котором часть помещений принадлежит различным лицам на праве личной собственности. Также на одно помещение зарегистрировано право общей долевой собственности ( доли выделены в пропорции X/6161)согласно выписки ЕГРН . На земельный участок также зарегистрировано право общей долевой собственности( доли выделены в пропорции Х/23320).

Определение доли каждого собственника необходима для голосования на собрании собственников. Нужно ли брать во внимание земельный участок.( право собственности на землю не у всех зарегистрировано).

    раздел долевой собственности, раздел общей собственности, раздел права собственности, определение долей собственности, собрание дольщиков, имущество находящееся в долевой собственности, право общей долевой собственности на дом, собрание участников долевой собственности, право общей долевой собственности
  • Поделиться

Ответы юристов ( 4 )

  • 5118 ответов
  • 2548 отзывов эксперт

в соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»:

41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ.

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в здании ТК пропорциональная общей площади, принадлежащей каждому собственнику. В случае, если на какое-либо помещение уже имеется долевая собственность, то просто доля по этому помещению распределяется на всех сособственников этого помещения в соответствующих пропорциях.

Если на земельный участок право собственности зарегистрировано, то значит собственниками земельного участка являются те лица, на которых зарегистрировано это право собственности.

  • 7,7 рейтинг
  • 2453 отзыва

Теоретически они признаются равными. Но практически трудно сказать

Статья 24 ГК РФ

Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Возможно конечно аналогия с ЖК РФ

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Так что, тут все больше на соглашение сторон. Т.е. как Вы договоритесь с собственниками других помещений. Тут нужно смотреть как изначально строились отношения по передаче помещений (условия договора). В крайнем случае для доступа к помещению Вы можете требовать установления сервитута.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 48 ЖК РФ.

Доля в праве на общедомовую собственность

Поскольку во время обсуждения предыдущей статьи на эту тему возникли несколько вопросов, а обсуждение неоднократно прерывалось по независящим от меня причинам, попробую ответить здесь на них.

При приобретении квартиры никаких дополнительных документов на оформление права вашей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме оформлять не требуется. По простой причине – никто не имеет права на отчуждение его в любом размере – как полностью,так и частично.

Все владельцы квартир в МКД получают право на свою долю в многоквартином доме в момент регистрации их права собственности на жилье в этом доме. Отдельного документа о регистрации права на долю общей собственности в МКД законодательством России не предусмотрено, хотя при желании вы можете получить свидетельство о праве на нее в Госрегистре, но следует иметь в виду, что особых прав из этого не следует, и права на отчуждение своей доли в результате вы не получите.

Все вопросы по этой проблеме отражены в Жилищном кодексе РФ, статья 36 и далее

Порядок возникновения прав собственности на долю в общем имуществ е МКД отражен в статье 223 ГК РФ и статье 38 Жилищного кодекса.

Размер вашей доли в общедомовом имуществе можно рассчитать, зная общую площадь квартир в доме и вашей квартиры, доля равна простой дроби, получающейся в результате отношения этих двух величин. К примеру, общая площадь помещений дома – 1200 кв. метров, вашей квартиры – 60 кв. метров, значит , доля вашей собственности составит 60/1200, или 6/120, или, в процентном виде, 5%.

Как видим, все очень просто, прозрачно и несложно.

Важно при этом знать главное – общая собственность многоквартирного дома – неделима, а это значит, что никто не имеет права распоряжаться любой её частью без согласия ВСЕХ собственников.

При обсуждении этой проблемы возникло несколько возражений. Разберем их.

Общая собственность многоквартирного дома принадлежит муниципалитету, так как дома находятся на его балансе и отражены в бухгалтерском учете.

Нет, не принадлежит, более того, как только хоть одна квартира в доме будет приватизирована, дом подлежит снятию с баланса и бухгалтерского учета в муниципалитете. Принимать его на баланс УК или ТСЖ не имеют права.

Дело в том, что если дом остается на балансе какого –то юридического лица, оно обязано учитывать его стоимость при выплате налога на имущество (собственность) и платить этот налог.

Государственный учет жилого фонда осуществляется, согласно статьи 19 ЖК РФ, службой БТИ.

Порядок проведения такого учета установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301.

Зачем нужна эта доля в праве на общую собственность жилого дома, если я не могу ее реализовать?

Для того, чтобы было ясно назначение этого права, приведу пример. Например, у вас сломалась балконная плита и требует замены.

Хотя балкон является внутриквартирной частью жилья. в этом случае вы имеете право отремонтировать балкон за счет средств,в ыплаченных на текущий ремонт дома, так как при повреждении балконной плиты происходит повреждение несущей стеныдома. Которая является общим имуществом МКД.

Другой пример – кто то из жителей дом решил устроить в своей квартире ателье или парикмахерскую на дому, при этом посетители должны проходить через подьезд дома. Тогда он должен получить разрешение собственников не менее двух третей долей права на ОИ МКД .

Третий случай – аварийный дом подлежит сносу, но собственник жилья хочет получить вместо нового жилья выкупные деньги за свою квартиру в этом доме. Тогда при определении суммы выкупных может учитываться стоимость земельного участка, на котором был расположен дом, на правах долевой собственности на этот участок, соответствующей доле в праве на общую стоимость многоквартирного дома, хотя суды не всегда решают этот вопрос в пользу собственников квартир.

В старых хрущевках на первых этажах нет балконов или лоджий, однако их владельцы делают пристрои,фактически расширяя площадь своих квартир за счет придомовой территории, при этом только получают разрешение в мэрии и не спрашивают разрешение у других жильцов.

Здесь прямое нарушение мэрией статей Жилищного кодекса. Мэрия вправе разрешить такое строительство только в плане соответствия я архитектурному облику города и соблюдения технических нормативов по безопасности указанных перестроек, но на использование придомового участка и внесение изменений в конструкцию (прорубание дверей вместо окон) общей собственности МКД должно быть получено разрешение не менее двух третей долей права.

Примерно такие же ограничения на перевод жилых помещений в нежилые , если для организации входв это помещение требуется нарушит целостность несущих стен дома и посетители будут входить в него через придомовую территорию.

Читайте также:  Как матери осужденного получиь копию приговора?

Такие пристрои остаются не снесенными только потому, что соседи либо не знают своего права, либо просто не хотят связываться со «строителями».

Я знаю дома, в которых люди сделали на чердаках веранды, а жители первого этажа заняли подвалы , увеличив таким образом свою площадь, и пользуются этим.

Это вполне возможно, если будет получено согласие на такие переделки опять же решением общего собрания жильцов . Однако следует иметь в виду, что в этом случае теоретически могут возникнуть проблемы, если вы захотите продать свою квартиру с этим подвалом или верандой – собрание дает разрешение на их использование конкретному лицу, и при переходе права собственности на жилье требуется новое решение собрания.

Муниципалите заявляет, что он вправе распоряжаться техническими и служебными помещениями в МКД, и часто дает разрешение на организацию в подвалах или подуподвалах каких то клубов, магазинов или мастерских, и суды поддерживают его в этом.

Обычно здесь путанница понятий. Если с новостройками все ясно – достаточно взять проект дома , там указано, какие помещения являются техническими, а какие коммерческими. Технические помещения являются безусловной частью общего имущества МКД , коммерческие сразу строились для сдачи в аренду или продажи, и поэтому не могут являться частью общего имущества.

Основные споры и суды идут все же не в отношении проектного общего имущества МКД, а в основном из-за признания или нет каких то сооружений или частей дома этим имуществом. К примеру, дом старой постройки, с цокольным этажом, в котором ранее находились квартиры, но в связи с несоответствием нормам жильцы оттуда были расселены. Такие помещения не являются общей собственностью, так как не влияют на доступность и возможность техобслуживания дома и доступ к оборудованию , и проектировались как независимые помещения. Поэтому они могут быть приватизированы, проданы или сданы в аренду.

Другой пример – дом еще дореволюционной постройки, с печным отоплением. Согласно проекта , в доме подвал для хранения дров или угля. В свое время в него было проведено водяное отопление, подвал освобожден, с одного края в нем сделана выгородка с отдельным входом и устроен узел учета и регулирования тепла. Остальная часть подвала стала представлять из себя отдельное помещение, в котором еще до приватизации квартир была размещена сапожная мастерская.

Такие помещения по суду обычно не относятся к общему имуществу МКД, так как не влияют на возможность жильцов владеть и пользоваться квартирами и обслуживать внутридомовые сети, а передача его под мастерскую произошла еще до приватизации.

Зачастую муниципалитет и различные деятели сдают в аренду общедомовую собственность без согласия жильцов.

Такое может быть в следующих случаях – если, согласно имеющихся документов (проекта, решения суда ) сдаваемое имущество не относится к общедомовой собственности (выше рассмотрены такие случаи), либо не все квартиры в доме приватизированы.

В последнем случае, если доля социального жилья в доме позволяет муниципалитету иметь более двух третей в праве на общую собственность МКД, муниципалитет может на общем собрании жильцов провести решение о сдаче такой собственности в аренду. Однако, в этом случае у него обязательно должно быть решение собрания с итогами голосования, и, кроме того, он должен выделять в пользу остальных собственников доходы от сдаваемого в аренду имущества.

Вот некоторая часть ответов на вопросы и возражения, возникшие при обсуждении статьи об общем имуществе МКД.

Порядок проведения такого учета установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года 1301.

Как определить свою часть в земельном участке

Можно сделать вычисления вручную, владея исходными данными расчета, либо использовать калькулятор расчета доли земельного участка.

При выделении объема доли земельного участка, используют следующую формулу:

Размер всего участка Х доля в общей собственности.

Чтобы уточнить информацию о площади выделенной под комплекс МКД земли, используют данные кадастрового реестра (из кадастрового паспорта).

Если изменения не влекут нарушение чужих границ, согласие не требуется Ст.

Глава 16. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Как определить свою часть в земельном участке

Можно сделать вычисления вручную, владея исходными данными расчета, либо использовать калькулятор расчета доли земельного участка.

При выделении объема доли земельного участка, используют следующую формулу:

Размер всего участка Х доля в общей собственности.

Чтобы уточнить информацию о площади выделенной под комплекс МКД земли, используют данные кадастрового реестра (из кадастрового паспорта).

Имущественные претензии на часть земли под многоэтажным домом, как и площади, используемые для нужд всех жильцов, на практике применить не получится.

Право общей долевой собственности

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

Два вида собственности

Законодательством чётко определяется два вида владения объектом недвижимости:

Эти виды собственности дают гражданам право на совместное использование жилья по назначению. Каждый из собственников обязан вносить коммунальные платежи и налоговые сборы на владение имуществом. При разделе квартиры или дома каждому из собственников выделяется его доля.

Совместное владение объектом недвижимости оговаривается в статье 244 Гражданского Кодекса России. Под её действия попадают следующие объекты:

  • отдельная комната;
  • частный дом;
  • квартира или её часть.

Долевое владение жильём может возникнуть в следующих ситуациях:

  • присвоение права владения определённой частью строения по решению судебных инстанций;
  • совместное приобретение или обмен другого недвижимого объекта;
  • приватизация;
  • получение наследства. В этом случае, доли недвижимости могут быть распределены между всеми наследниками.

Важно: совместное имущество отличается от долевого тем, что супруги владеют им на равных правах. В случае распределения жилья между наследниками, они владеют им на равных частях.

Под её действия попадают следующие объекты.

Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками

1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать ( ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества ( ст. 248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.

2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем ( п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей ( ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.

3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности ( п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.

Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении ( п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.

Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.

Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК). Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).

В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).

Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением ( п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).

4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей ( п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).

В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации ( ст. 251 , п. 2 ст. 223 , ст. ст. 8.1 , 131 ГК).

5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.

Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).

При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:

1) закон не допускает выдела доли в натуре ( абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);

2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу ( абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);

3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен ( п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).

Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли при ее возмездном отчуждении п.

Доля в праве общей собственности на общее имущество

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. П. 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.

Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву собственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном доме, новый собственник одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. От этого зависит: сумма расходов, которые он должен нести на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ); количество голосов на общем собрании собственников этого дома (ст. 48 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что соглашение лица, которое отчуждает свое помещение в многоквартирном доме, и лица, приобретающего это помещение, не может содержать запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Такой договор ничтожен (ст. 168 ГК РФ).

Читайте также:  Уголовный кодекс о незаконной банковской деятельности

П. 4 ст. 37 ЖК РФ содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила его эксплуатации согласно п. 3 ст. 39 ЖК РФ определяются постановлением Правительства Российской Федерации. На сегодняшний день такие правила установлены Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491.

38. Содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме
являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты

П. 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.

Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву обственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном вый

39. Содержание общего имущества в коммунальной квартире.
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире).

2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома.

Доля в праве общей собственности на общее имущество

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем.

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Сегодня расскажем, как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю, если “в товарищах согласья нет”.

1. В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью?

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными.

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

2. Все ли участники долевой собственности обладают равными правами относительно пользования недвижимостью?

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Долевое владение недвижимостью зачастую доставляет собственникам массу неприятностей – то они не могут разделить коммунальные платежи, а то не могут решить, какой угол в квартире кому полагается.

3. При каких условиях можно выделить доли в натуре?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отдельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

4. Если один из собственников квартиры захотел продать свою долю, то могут ли другие сособственники ему это запретить?

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей. Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо

отказаться. В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

5. Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

6. Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

7. Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей, плюс плата за составление договора купли-продажи, например, для г. Томска эта будет 3850 рублей, размер может в зависимости от региона меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

8. Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 13. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к

нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

9. Можно ли заставить одного из собственников продать свою долю?

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

10. По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно и обратиться с письменным заявлением от всех сособственников в организации предоставляющие услуги ЖКХ. А при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

11. Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам?

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

12. Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду?

Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Доля в праве общей собственности на общее имущество.

Добавить комментарий